某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件-資料下載頁(yè)
2025-01-28 12:53本頁(yè)面
【正文】 出售商鋪回收資金，解決銀行還款的問(wèn)題，共賣了 9萬(wàn)平米的商鋪，平均售價(jià) 3萬(wàn) /平米，解決了大部分資金問(wèn)題；現(xiàn)在改為只租不售，資金鏈非常緊張；由原計(jì)劃的 “保 5爭(zhēng) 8”調(diào)整為 “保 3爭(zhēng) 5”。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)。 “ 先招商后開發(fā) ”做購(gòu)物中心，非常重要的是做對(duì)程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。 主要原因：?如果建好再招商，談判時(shí)處于弱勢(shì)，只能被迫接受租戶提出的價(jià)格 ；?做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ?招商在前還有個(gè)明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資，根據(jù)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免無(wú)效面積。 萬(wàn)達(dá)的啟示：一定要解決資本途徑，同時(shí)要有較強(qiáng)的商業(yè)開發(fā)管理能力，才能保證商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的成功。 第三部分 金地商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)屬于戰(zhàn)略新舉措，短期內(nèi)不會(huì)占用公司大量資源而大規(guī)模介入， 3年內(nèi)屬于能力積累期。不以長(zhǎng)期持有為目的，通過(guò)參與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及整體經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)售，實(shí)現(xiàn)較高的 IRR回報(bào)，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。投資標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目稅后 IRR大于 15%；實(shí)現(xiàn)路徑：尋求商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴，成立商業(yè)房地產(chǎn)合作公司，共同開發(fā)，共同經(jīng)營(yíng)，中短期內(nèi)銷售給機(jī)構(gòu)投資者。（ 1）為什么不長(zhǎng)期持有？服從公司整體戰(zhàn)略定位，尋求高的項(xiàng)目投資回報(bào)，即較高的項(xiàng)目 IRR水平。第一部分的分析已經(jīng)很清楚，持有商業(yè)房地產(chǎn)的 IRR水平比較固定，而選擇在合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)售，能實(shí)現(xiàn)更高的 IRR回報(bào)。雖然持有能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在公司規(guī)模較小的時(shí)候，持有大量的商業(yè)物業(yè)將不利于公司快速發(fā)展。（ 2）投資標(biāo)準(zhǔn)為什么為項(xiàng)目稅后 IRR15%；公司的戰(zhàn)略定位為快速滾動(dòng)發(fā)展，住宅項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目稅后 IRR大于等于 15%。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資同樣應(yīng)為項(xiàng)目稅后 IRR大于等于15%，否則不如去做住宅開發(fā)。（ 3）為什么要尋求 戰(zhàn)略 合作？目前公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的能力較弱，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值難以得到較好的挖掘，很難實(shí)現(xiàn)較高的 IRR回報(bào)。尋求戰(zhàn)略合作伙伴，成立商業(yè)公司，以單個(gè)項(xiàng)目為試點(diǎn)，積累商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。集團(tuán)所有的集中性商業(yè)物業(yè)今后都轉(zhuǎn)售給該合作公司。（ 4）商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展要求在 2023年 6月份之前，單純的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一律不考慮， 6月份再給出具體的決策。對(duì)于住宅 +商業(yè)的項(xiàng)目，同樣要視該商業(yè)的性質(zhì)而定，如果是相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目在 6月份之前也不考慮。如果是為了住宅配套而考慮的商業(yè)，則要保證整個(gè)項(xiàng)目的 IRR收益率大于 15%，同時(shí)商業(yè)部分應(yīng)單獨(dú)測(cè)算， IRR收益率大于 10%。（ 5）已有項(xiàng)目商業(yè)部分的指導(dǎo)意見社區(qū)商業(yè)街鋪服從集團(tuán)統(tǒng)一的利潤(rùn)調(diào)度，在住宅利潤(rùn)滿足集團(tuán)利潤(rùn)要求時(shí)，街鋪不銷售；在住宅利潤(rùn)不能滿足集團(tuán)利潤(rùn)要求時(shí)，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度商鋪的銷售。在商鋪沒(méi)有銷售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈租金收益水平。集團(tuán)每年對(duì)各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評(píng)估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷售處理。（ 6）金地中心金地中心應(yīng)做好兩手準(zhǔn)備。首要的準(zhǔn)備就是在不銷售的情況下，考慮招租及管理事宜，提升項(xiàng)目的租金收益水平。其次是繼續(xù)做好銷售的準(zhǔn)備，積累客源。（ 6）崗廈項(xiàng)目尋求零售中心的戰(zhàn)略合作伙伴，成立合作公司。（ 7）其它項(xiàng)目的街鋪原則上今年利潤(rùn)能夠滿足要求，不銷售剩余的商鋪。但集團(tuán)將對(duì)各項(xiàng)目尚未銷售的商鋪進(jìn)行摸底評(píng)估，如果其收益率達(dá)不到相關(guān)要求，也將作銷售處理。具體處理意見再補(bǔ)充。謝謝Thank you金地（集團(tuán)）股份有限公司
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