【正文】 售狀況整體較為樂(lè)觀，2套/天，但前期成交客戶會(huì)有一部分后期資金跟不上，陸續(xù)有部分房源退回。,121,本區(qū)域商業(yè)性質(zhì),122,本區(qū)域未來(lái)供應(yīng)情況,本區(qū)域土地資源供應(yīng)有限，目前無(wú)可供應(yīng)土地，未來(lái)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)必然是危舊房改造拆遷，項(xiàng)目操作周期長(zhǎng)，資金量大。 較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，除本項(xiàng)目外不會(huì)有其他項(xiàng)目入市。,123,二、區(qū)域商業(yè)案例分析,124,本區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析 商業(yè)個(gè)案——萬(wàn)邦科貿(mào)大廈,綜述：作為雅寶路商圈老牌皮草商業(yè)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)形式較為單一，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒(méi)有扶梯，典型俄貿(mào)易形式。,125,商業(yè)個(gè)案—老番街,綜述：作為怡景園二期的商鋪，其配套設(shè)施較為完善，有扶梯，但其業(yè)態(tài)較為雜亂，屬于百貨式小商品批發(fā)零售。,126,商業(yè)個(gè)案分析—朝外MEN,綜述：作為小型商業(yè)形式，與本案有相近之處，朝外MEN3層以上為住宅，共計(jì)166戶，地下一層至三層為商業(yè)形式，以經(jīng)營(yíng)服裝為主，購(gòu)物環(huán)境較為舒適。,127,商業(yè)個(gè)案分析—國(guó)星大廈,綜述：作為老式的樓房改造成目前雅寶路區(qū)域最大的兒童服裝批發(fā)集散地，國(guó)星大廈成功轉(zhuǎn)型，沒(méi)有扶梯，有一部1000KG的電梯。,128,商業(yè)個(gè)案分析—雅寶大廈,綜述：雅寶路上老牌服裝鞋帽商場(chǎng)，17層主營(yíng)服裝鞋帽，未見到其他形式業(yè)態(tài)。,129,商業(yè)個(gè)案分析—天雅大廈,綜述：天雅大廈，是目前雅寶路區(qū)域最現(xiàn)代化的購(gòu)物商場(chǎng)，可以與任何一家現(xiàn)代化的百貨商場(chǎng)相媲美，也是本項(xiàng)目商業(yè)重要的潛在對(duì)手，其共設(shè)有８００余個(gè)精品鋪位和４００個(gè)機(jī)動(dòng)車位，每個(gè)店面２０～５０平方米，讓其逐漸成為雅寶路的領(lǐng)導(dǎo)力核心。,130,三、市場(chǎng)需求及客群分析,131,區(qū)域客群總體描述,一部分對(duì)雅寶路區(qū)域認(rèn)可的客群 長(zhǎng)期從事商業(yè)投資的客群 長(zhǎng)期從事對(duì)俄貿(mào)易的客群 區(qū)域內(nèi)需要擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商家,132,本案客群定位理由：,本案特色的區(qū)域價(jià)值 區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)充以及商業(yè)投資客必然會(huì)成為本案的主力客群 租賃型客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)房型客戶. 區(qū)域價(jià)值繼續(xù)升溫，吸引其他地區(qū)商業(yè)投資,本案客群分析,133,目標(biāo)客群的比重,共性： 看重區(qū)域價(jià)值 注重投資回報(bào) 了解區(qū)域行業(yè) 差異性： 自購(gòu)商戶更看重項(xiàng)目位置與雅寶路商圈的關(guān)系，便于將老客戶帶過(guò)來(lái)。 投資型客戶，更看重租金回報(bào)。,134,四、商業(yè)形象定位,135,商業(yè)形象定位,自身?xiàng)l件： 區(qū)位：東二環(huán)，城中央 區(qū)域：大紅門商圈雅寶路對(duì)俄貿(mào)易集散地，直線距離雅寶路僅280米 規(guī)模：16層，4萬(wàn)平米 配套：每層6部扶梯、13部直梯 自身利好：公寓項(xiàng)目居住的大多為俄國(guó)來(lái)本地采購(gòu)商品的商戶 我們是中高檔商業(yè)中心,雅寶路從此又多了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)力核心,136,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,百貨批零、玉石： 我們做為雅寶路中高檔商業(yè)中心，要摒棄檔次偏低的零售百貨。 通過(guò)我們走訪接觸外國(guó)客人，玉石在他們眼中價(jià)值不高，這些人群主要接觸有紅金等具有異國(guó)特色的寶石金屬類。,服裝、鞋帽： 雅寶路大多商業(yè)項(xiàng)目都經(jīng)營(yíng)服裝及鞋帽類商品，我們順應(yīng)市場(chǎng)格局 隨著中俄貿(mào)易額的增加，服裝鞋帽類產(chǎn)品同樣會(huì)有一定的機(jī)會(huì),餐飲、娛樂(lè)、高端百貨： 本區(qū)域餐飲、娛樂(lè)業(yè)主要集中在豐聯(lián)廣場(chǎng)、優(yōu)唐UTOWN等周邊。 本項(xiàng)目擁有24層公寓，有足夠的需求客群,皮草： 萬(wàn)邦大廈120層全為皮草行業(yè)且剩余僅2席空置鋪面 隨著中俄貿(mào)易額的增加，勢(shì)必會(huì)給皮草類行業(yè)帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì),？,√,√,√,137,商業(yè)業(yè)態(tài)示意,家樂(lè)福式商業(yè)模式： 一層為知名的快餐業(yè)、零售業(yè)： 如快餐業(yè)：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、永和豆?jié){等等 零售業(yè)：耐克、阿迪達(dá)斯、天王表、香水、化妝品等等 二層以上為超市,138,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)示意,服裝或其他,服裝或其他,皮草或其他,皮草或其他,肯德基、好利來(lái)、永和豆?jié){ 及奧特萊斯式名品折扣店,鞋帽或其他,六層,五層,四層,三層,二層,一層,139,本項(xiàng)目商業(yè)招商周期預(yù)判,綜述：作為老雅寶路區(qū)域，市場(chǎng)的供應(yīng)量較少，但只要有供應(yīng)就會(huì)被消化，20082011年，雅寶路區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量平均每年增加近13萬(wàn)平米，因?yàn)楸卷?xiàng)目是現(xiàn)房，在不考慮裝修周期的前提下，招商開始到正式營(yíng)業(yè)的周期大約56個(gè)月的時(shí)間。,140,五、商業(yè)價(jià)格定位,141,142,選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及參數(shù),項(xiàng)目選擇 朝陽(yáng)門SOHO三期、優(yōu)唐UTOWN 比較方面 地段價(jià)值：土地價(jià)值（35％） 商業(yè)價(jià)值：商業(yè)前景（30％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（1５％） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（20%）,143,商業(yè)項(xiàng)目租價(jià),■ X=340*0.15+700*0.5+195*0.1+277.5*0.25=489.8元/平米/月 由于項(xiàng)目所處具有特殊商業(yè)價(jià)值地段，可根據(jù)具體樓層制定不同的租金價(jià)格，租金價(jià)浮動(dòng)可達(dá)（+）50100%。,注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格,144,商業(yè)項(xiàng)目售價(jià),■ X=91200*35%+41073.9*65%=58618元/平米 根據(jù)本區(qū)域市場(chǎng)需求量及市場(chǎng)大勢(shì)走向，開盤時(shí)定價(jià)可能會(huì)有較大浮動(dòng)。根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)一層的售價(jià)考慮，本項(xiàng)目商業(yè)一層售價(jià)能突破100000元/平米。商業(yè)項(xiàng)目總體均價(jià)為63000元/平米。,注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格,145,結(jié)語(yǔ),項(xiàng)目目前出售市值大約32.5億元左右，雅寶路區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)以及貿(mào)易市場(chǎng)平穩(wěn)走高，長(zhǎng)期看好，這對(duì)我們項(xiàng)目入市提供了先天的后勤保障，讓我們項(xiàng)目再面世必然更加風(fēng)華正茂。,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。12:33:1812:33:1812:3310/23/2024 12:33:18 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2312:33:1812:33Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。12:33:1812:33:1812:33Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。24.10.2324.10.2312:33:1812:33:18October 23, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月23日下午12時(shí)33分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。2024年10月23日星期三下午12時(shí)33分18秒12:33:1824.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午12時(shí)33分24.10.2312:33October 23, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒12:33:1823 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。下午12時(shí)33分18秒下午12時(shí)33分12:33:1824.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。24.10.2324.10.2312:3312:33:1812:33:18Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒24.10.23,謝謝大家！,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來(lái)。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。12:33:1812:33:1812:3310/23/2024 12:33:18 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2312:33:1812:33Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。12:33:1812:33:1812:33Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.10.2324.10.2312:33:1812:33:18October 23, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2024年10月23日下午12時(shí)33分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年10月23日星期三下午12時(shí)33分18秒12:33:1824.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午12時(shí)33分24.10.2312:33October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。2024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒12:33:1823 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。下午12時(shí)33分18秒下午12時(shí)33分12:33:1824.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。24.10.2324.10.2312:3312:33:1812:33:18Oct24 務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。2024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒24.10.23,謝謝大