【正文】 結(jié)論：項目可以考慮發(fā)展成為產(chǎn)權(quán)式酒店方向 開發(fā)方向選擇 2——公寓式寫字樓 成本角度：比一般高檔寫字樓成本低。 參考案例之杭州西湖天地 ?圖為西湖天地特色商戶 Partⅷ 銷售與招商 首 1層、首 2層、 2層商鋪銷售模式： 直接銷售 帶租約銷售 返租銷售 3層、 4層：以租代售 租售建議 定價模式 — 經(jīng)濟價值判斷法 參考價值是客戶認知的替代產(chǎn)品的價格， 差異價值是本產(chǎn)品區(qū)別于其他產(chǎn)品的價值。 通過平日的促銷活動、各類演出、相關(guān)活動及人們的休閑娛樂，形成公園的中心，并與商業(yè)自然過渡，成為項目特色景點之一。 入口及人流 商場人流與燈光夜市人流形成互動。 參考案例 —— 成都錦里 ? 特色餐飲 ? 民族風味 ? 休閑場所 ? 旅游勝地 參考案例 —— 陽朔西街 ? 特色酒吧街 ? 休閑購物 ? 特色餐飲 ? 旅游勝地 關(guān)鍵詞： 精品、時髦、品味、休閑 時尚視界 ， 購 物 公 園 主題定位延展： 零售板塊 時尚視界 購物公園 零售發(fā)展主線 ?時尚視界寓意時尚世界，同時蘊涵在此購物有不同的視線與遠見。 ◆ 挖掘區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的空 白 ◆ 綜合考慮一、二期的功 能銜接和差異 項目定位的關(guān)鍵因素 把握項目周邊的消費人流 （中低端消費為主） 把握區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的特點 （服裝、餐飲為主要商業(yè)結(jié)構(gòu)，服裝消費人流較為密集） 把握項目自身資源優(yōu)勢 （原為經(jīng)營火爆且知名度較高的女人世界和燈光夜市） 充分考慮人民公園資源優(yōu)勢 （吸納更多的人流） 考慮地鐵資源的特點 （帶來一定的機會人流） 考慮項目綜合功能特點 （酒店和公寓的配套） 項目定位的考慮因素 —— 資源因素 消費群的發(fā)展（中低 —— 中 —— 中高） 建筑功能的發(fā)展（考慮業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性） 特色性 項目定位的考慮因素 —— 發(fā)展因素 項目必須具有前瞻性和領(lǐng)導性 商業(yè)主題定位 橫崗 隨周邊住宅區(qū)及舊改項目的進程，周邊居住人 群將日益增加，消費潛力將會大幅提升。 消費者心理分析 附近人群 營造新的購物體驗： 享受自然、時尚、 餐飲、休閑 娛樂 …… 輻射橫崗周邊 工薪族 能否吸引周邊人群取決于項目的特色及娛樂的氛圍 注重價格，高的性價比是重點所在。 橫崗商業(yè)及住宅集中在橫崗鎮(zhèn)政府周邊（即塘坑站附近），鎮(zhèn)政府將會成為片區(qū)的商業(yè)中心。Y2K 童裝 :小豬班納 。 商品檔次 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 卓越城市中心花園商業(yè) 商業(yè)類型 社區(qū)配套商業(yè) 地址 橫崗新城緊鄰文體廣場 商業(yè)面積 12023平方米 銷售價格 7000元 /平方米，現(xiàn)二手價約 15000元 /平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 女性主題商城、全家樂超市、中國移動、上島咖啡等 二樓 富佳電器商場 經(jīng)營點評 ?由于商鋪產(chǎn)權(quán)賣散，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，龍洲百貨分流了片區(qū)內(nèi)的大部份人流，故眾多商鋪經(jīng)營慘淡，租金多在 50~60元 /平方米。 故大型商業(yè)的開發(fā)應慎重控制。橫崗片區(qū)外來人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91。 ? 橫崗土地供應的這種特點決定了橫崗的項目必然以大社區(qū) +社區(qū)配套商業(yè)為主。 ? 三條橫線主要解決橫崗與關(guān)外區(qū)域的交通連接、三條縱線主要解決橫崗和關(guān)內(nèi)區(qū)域的交通連接。 ? 龍崗區(qū)的人均消費支出主要用于購買房屋和車輛等消費上，約占總體消費支出額的 30％，而其余服務性消費支出則只占總體消費支出的 29％。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場的良好發(fā)展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費者的消費意識和習慣尚未達到相應的階段。 ? 深惠路改造將后將較現(xiàn)時拓寬一倍，且禁止大型貨柜車通行（大型貨柜車將經(jīng)由東部過境通道通行），屆時，深惠路的通行能力將大大增強，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道”。 資料來源：深圳市國土局統(tǒng)計 地塊號 發(fā)展商 現(xiàn)狀 G0720912,G0721413, G0720216 振業(yè)地產(chǎn) 振業(yè)城 G082114 卓越地產(chǎn) 卓越城市中心花園 橫崗商住用地招拍掛供應 未來舊改項目分布圖 回龍埔舊改 田寮 、 輋嚇 、 太平舊改 六聯(lián)片區(qū)舊改 布吉木棉灣舊改 布吉樟樹布舊改 陂頭背和建新村改造 愛聯(lián)石火村舊改 龍崗老墟舊改 新老西村舊改 愛聯(lián)崗貝村舊改 荷坳片區(qū)舊改 20232023年龍崗區(qū)部分舊改項目位置圖 本項目 128工業(yè)區(qū)舊改 簡一 、 簡二 、黃龍坡舊改 ? 根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計資料和部分已知項目信息顯示，未來 5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬平方米，其中橫崗片區(qū)大約有 200萬平方米。流動人口用于購房上的花費應大于其服務性消費支出。 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均零售額 9364 17368 54％ 橫崗商業(yè)概況 橫崗商業(yè) 發(fā)展趨勢 發(fā)展現(xiàn)狀 ?大型商業(yè)以百貨及超市占主導 ?中檔商場受消費者歡迎，迎合目前當?shù)氐南M層次與消費能力水平； ?社區(qū)商鋪缺乏特色 ?特色餐飲經(jīng)營狀況良好，但較缺乏。 ?,上島咖啡經(jīng)營情況理想 ,經(jīng)分析主要是橫崗上檔次的餐飲較少 ,而居住在橫崗政府周邊的居民均有一定的消費能力 ,因此上島此類型的餐飲場合能迎合他們的需求 . 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 振業(yè)城 商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè) 地址 位于龍崗區(qū)橫崗六約，緊鄰深惠公路北側(cè)，以及水官高速公路、環(huán)城北路、地鐵 3號線（規(guī)劃中）等交通大動脈。迪斯尼 。 PartⅢ 消費者群體分析 基本情況 目的： 從定量的方式分析橫崗消費者的 消費習慣，找出本項目的切入點 本次樣本采集方式： 定點流動街訪 樣本采集地點： 龍洲百貨 ， 新世界廣場 ， 南城百貨 ， 創(chuàng)富廣場 ， 隆盛廣場 ， 茂盛路與松柏路交界十字路口 ，松柏路 消費人流情況 無論是平時還是周末， 龍洲百貨 的人流都穩(wěn)居調(diào)研商場中第一；其次是隆盛廣場；人流最差的為創(chuàng)富廣場。 消費者調(diào)研小結(jié) PartⅣ 項目發(fā)展策略 如何延續(xù)并提升燈光夜市滾滾人流，借景人民公園是本項目定位的關(guān)鍵。 目前項目所屬商圈及周邊的商圈的中低檔商 業(yè)已經(jīng)趨向飽和，只有跳出競爭，才能找到 突破口。Shopping 公園 ? Shopping公園是商業(yè)的生活功能、自然功能及生態(tài)功能相結(jié)合，是開放型的購物公園。 ?橫崗時尚發(fā)布的風向標 ?改變橫崗人的消費習慣 ?延續(xù)并提升燈光夜市的人流 ?能承受較高的租金 ?品牌服裝的引入，號召力大增 時尚視界，讓生活更新潮！ 御殿場名品折扣店 La Roca Village拉 ?羅卡購物村 檔次定位 ?主要針對中端客戶，吸引高端客戶； ?代表橫崗城市化進程中主流人群特有的生活方式； ? 引領(lǐng)未來 3－ 5年橫崗人的消費導向。 ?廣場匯聚人流，提供休憩、休閑、活動空間 ?入口設(shè)計強調(diào)昭示性 入口與廣場 寫字樓 大堂 中庭 主入口 次 入 口 深惠路 松柏路 次入口 次 入 口 連接燈光夜市 酒店大堂 人民公園 車流建議 地下車庫入口 地下車庫出口 車流出入口盡量設(shè)置在深惠路一側(cè)，不要隔斷商業(yè)的連續(xù)性，保證商業(yè)價值最大化 中庭設(shè)置 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，展現(xiàn)購物空間和景觀的設(shè)計特色和精華，給消費者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所，這里人流集中，流量大，并且最有可能促進消費者進行層間互動。 ? 公園內(nèi)引進特色商戶： 特色旅游 /民族工藝品、花店、書吧、茶館等與商業(yè)街相互應。 定價模式 — 經(jīng)濟價值判斷法 街鋪售價： 5萬元 /平方米 志健時代廣場街鋪價格： 4萬元 /平方米 參考價值 差異價值 差異價值體現(xiàn)在產(chǎn)品、規(guī)劃、形象的附加值上，從而產(chǎn)生溢價空間，因此本項目街鋪售價建議為 5萬元 /平方米 ,一層內(nèi)鋪售價 建議為 /平方米 。 產(chǎn)品角度：符合項目地塊基本指標要求 可商可住，靈活性強 營銷角度：符合發(fā)展、創(chuàng)業(yè)型公司要求 結(jié)論：項目比較適合該發(fā)展方向 公寓式