【正文】 當(dāng)前市場(chǎng)整體存量 約為３９．５萬(wàn) 平米，約計(jì)消化至０９年 從以上幾個(gè)項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售６年 2023年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱(chēng) 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層。 武清主要在售項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱(chēng) 位臵 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 雍陽(yáng)道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽(yáng)西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽(yáng)光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目 2023年 1月 物業(yè)名稱(chēng) 整體供應(yīng)量 （平米） 市場(chǎng)存量 （平米） 銷(xiāo)售率 月均消化量 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 第 6城 70萬(wàn)（住宅 35萬(wàn)，商業(yè) 35萬(wàn)） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬(wàn) 約 8萬(wàn) 60% 1萬(wàn)平米 09年底 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 16萬(wàn) 約 14萬(wàn) 約 10% —— 08年底 武清主要在售項(xiàng)目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項(xiàng)目已經(jīng)接近銷(xiāo)售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場(chǎng)本月剛剛開(kāi)盤(pán)，后期的供應(yīng)較充足。而 10月份以來(lái)，受政策及銷(xiāo)售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項(xiàng)目 未來(lái)武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 2023年武清商品房市場(chǎng)成交量及價(jià)格走勢(shì) 2023 年武清各月成交量及成交均價(jià)對(duì)比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價(jià)成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價(jià) 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷(xiāo)售旺季 5月份以來(lái)，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場(chǎng)需求旺盛程度可見(jiàn)一斑。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來(lái)自本項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒(méi)有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)尚沒(méi)有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見(jiàn)市場(chǎng)需求旺盛。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長(zhǎng)迅速。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺(tái)，對(duì)抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場(chǎng)購(gòu)房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長(zhǎng)。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)， 07年供應(yīng)量更是大幅增長(zhǎng)，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。 ? 其次，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購(gòu)房者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價(jià)升”的市場(chǎng)局面。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景還是比較看好的，對(duì)房?jī)r(jià)抱有上漲的預(yù)期。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實(shí)施，對(duì)農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題、小區(qū)車(chē)位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問(wèn)題等等做出了規(guī)定。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問(wèn)題，為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)。 、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行頒布《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資。 天津市土地及房管局 《 天津市國(guó)有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計(jì)用途的，并收取土地出讓金。 強(qiáng)調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。 影響：此政策的出臺(tái)將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投機(jī)性購(gòu)房， 同時(shí)影響開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)銷(xiāo)售量，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的上漲。 影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準(zhǔn)利率從 %提高到%,貸款基準(zhǔn)利率提高到 % 。 武清價(jià)格漲勢(shì)迅猛，與近郊價(jià)格拉近，后期價(jià)格漲幅存在壓力。 2023年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)較高，存在較大價(jià)格落差的遠(yuǎn)郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 07成交面積及成交價(jià)格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時(shí)對(duì)價(jià)格的增長(zhǎng)暫沒(méi)有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房?jī)r(jià)對(duì)比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 南開(kāi)區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜海縣010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價(jià)格（元/ ㎡）武清房?jī)r(jià)明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價(jià)持平，對(duì)于來(lái)自市區(qū)、城郊的人口，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)在逐漸減少。 0 6 0 7 年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比8208408608809009209409609802023 20234200440046004800500052005400560058006000成交量 成交均價(jià)2023年全市價(jià)格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量 9月份之后得以控制， 12月則再次反彈。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 2023年天津市商品房 成交量達(dá) ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。 0 5 0 7 年天津居住用地供應(yīng)對(duì)比0 . 0 03 6 3 . 5 21 2 0 8 . 6 85 9 . 8 47 7 . 3 03 2 . 3 75 2 . 1 91 5 7 . 2 06 2 3 . 9 71 2 9 . 0 25 5 2 . 3 41 1 2 . 0 30 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 01 4 0 0 . 0 005年 06年 07年（萬(wàn)平米）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 總量數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 土地供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)， 07年表現(xiàn)異?；钴S，城區(qū)供應(yīng)放緩， 環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案發(fā)展大勢(shì)利好 2023年 1月 0607年天津各郊縣居住用地供應(yīng)對(duì)比 ? 0607年，天津郊縣居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，武清的市場(chǎng)供應(yīng)在整體供應(yīng)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例 06年郊縣居住用地供應(yīng)量對(duì)比塘沽, 0 . 5 % 靜海, 0 . 0 %薊縣, 6 1 . 2 %武清, 1 2 . 2 %漢沽, 6 . 7 %寶坻, 1 9 . 5 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年郊縣沒(méi)有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 07年郊縣居住用地供應(yīng)量對(duì)比塘沽, 1 8 . 6 %漢沽, 0 . 0 %薊縣, 2 7 . 6 %武清, 1 1 . 2 %寶坻, 3 4 . 3 %靜海, 8 . 4 %武清土地供應(yīng)穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與發(fā)展正在穩(wěn)步發(fā)展中，為本案提供良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境 2023年 1月 0607年天津居住用地單畝價(jià)格對(duì)比 0507年，天津居住用地成交均價(jià)持續(xù)走高， 07年更是漲勢(shì)明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)貢獻(xiàn)巨大 0607年郊縣居住用地單畝價(jià)格對(duì)比 塘沽漢沽薊縣武清寶坻靜海（萬(wàn)元/畝）07年06年數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 0 5 0 7 年天津居住用地單畝地價(jià)對(duì)比 05年 06年 07年（萬(wàn)元/畝）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 全年單畝均價(jià)? 07年，武清的居住用的的單畝價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯。 ? 值得注意的是，從 06年開(kāi)始，天津郊縣居住用地供應(yīng)活躍，最近 2年供應(yīng)量持續(xù)走高。 2023年 1月 我司操作大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案前期定位從大盤(pán)角度需考慮問(wèn)題 2023年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施 從大盤(pán)角度，前期定位需考慮問(wèn)題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)便利 產(chǎn)品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑， 做到景 中有盤(pán)，盤(pán)是景中盤(pán) 通過(guò)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值 結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組 團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系 彌補(bǔ)區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街 立足于當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)需求 與盲點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計(jì)， 吸引多樣客戶(hù) 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 商品住宅市場(chǎng)研究分析 2023年 1月 天津商品住宅市場(chǎng)整體分析 武清商品住宅市場(chǎng)分析 商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0507年天津居住用地總體供應(yīng) ? 0507年，天津居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，0 07年的供應(yīng)均達(dá)到了前一年供應(yīng)量的 3倍，增長(zhǎng)迅速。 ?大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，追求可持續(xù)發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上考慮要長(zhǎng)遠(yuǎn)，并根據(jù)銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)有節(jié)奏推出。 我司操作大盤(pán)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ， 避免重復(fù) ?要?jiǎng)討B(tài)的看待項(xiàng)目不同時(shí)期的客戶(hù)變化，跳出區(qū)域看項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大客戶(hù)源。 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 大盤(pán)案例分析 2023年 1月 我司操作大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案定位面臨主要問(wèn)題 2023年 1月 國(guó)奧村（奧林匹克公園 B區(qū)運(yùn)動(dòng)員公寓）項(xiàng)目銷(xiāo)售代理 項(xiàng)目位置：北京朝陽(yáng)區(qū) 項(xiàng)目性質(zhì)：高檔住宅 開(kāi) 發(fā) 商：國(guó)奧投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積約 40萬(wàn)平方米