【正文】 目 關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 跳出 當前看未來 關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景 本案入市時間預計在 2023～ 2023年，我們應重點關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應當跳出當前看未來，掘 土地最大的價值。 超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念 關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。 2023年 1月 報告目錄 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價格 ? 項目本體分析 ? 項目開發(fā)環(huán)境分析 ? 商品住宅市場分析 ? 項目定位分析 ? 項目定位結(jié)論 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷目標客戶群 ? 目標客戶判斷 2023年 1月 項目本體分析 項目本體分析 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結(jié) 2023年 1月 我們在那里？ 項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要 3條道路，包括 行政單位集中的雍陽西道 、以 商業(yè)為主的振華道 、以及 居住區(qū)集中的強國道 。 本案 2023年 1月 目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。 三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學校網(wǎng)點。設北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共 5站，開通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。 泉旺路 光明道 本案 武清客運站 地塊交通 城鐵站實景圖 城鐵站目測地塊位臵 地塊位臵 ?項目周邊的公共交通不發(fā)達，近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農(nóng)用三輪車 611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。 目前主要商業(yè)場所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 注：英華學校為私立學校，小學學費 2萬 /年，中學學費萬 /年 14 13 楊村二?。壕囗椖? 衛(wèi)生學院：距項目 1公里 楊村四?。壕囗椖?1公里 師范大學：距項目 2公里 楊村二中：距項目 勞動技校：距項目 天獅學院：距項目 2023年 1月 政府及市政機關(guān) 泉興 雍陽西道 新華 本案 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎局等。 另外，項目西北側(cè)，距項目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 ，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 ，其東側(cè)為政府機關(guān)單位，在項目開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 ? 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團不同風格景觀環(huán)境的營造。 公建布局 、整體較大的樓間距設計符合當?shù)厝说木幼×晳T。 ，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結(jié) 2023年 1月 項目本體分析小結(jié) ? 地塊開發(fā)條件優(yōu)越 ? 配套需不斷完善 ? 規(guī)劃需進一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項目的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅 1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項目整體的投資價值。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應以保證實現(xiàn)開發(fā)目標的前提下進行。 “兩帶”是指：“寧河 —— 漢沽 —— 濱海新區(qū)核心區(qū) —— 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 —— 寶坻 —— 中心城區(qū) —— 靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶 2023年 1月 從產(chǎn)業(yè)角度來看 —— 京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔城市的第二產(chǎn)業(yè)功能 相關(guān)資料表明， 京津分工逐步實現(xiàn) —— 北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 ，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙a(chǎn)業(yè) 。 2023年 1月 從京津一體化發(fā)展角度看 —— 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。 京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ，綜合平衡與總體管理。 ，實現(xiàn) 區(qū)域交通運輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡式”的轉(zhuǎn)變 。 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加 ,而本案也將站在更高的起點 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，武清將會更多承擔天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。到天津新港 71公里，到天津濱海國際機場 35公里，至北京機場 90公里。 從經(jīng)濟環(huán)境看 —— 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計0100000202300300000400000500000600000萬元固定資產(chǎn)投資 124793 207047 217192 235010 5078342023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 1月 目前高村和太子務作為首都第二機場選址的候選地 。 武清城市空間結(jié)構(gòu)： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 八大組團： 新城核心組團 ；外圍 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 從武清城市規(guī)劃角度看 —— 本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團”，是未來發(fā)展的重點 2023年 1月 從人口角度看 —— 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬人）2236600102030405060702023 2023 2023 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達 83萬人，其中 戶籍人口 82萬人，流動人口超過 1萬人 。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。故第 3產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 ? 京津城際軌道交通將設 5座車站。 ? 全線費用： 58元（北京至楊村 40元） ? 全線時間： 30分鐘 ? 開通時間： 2023年 8月 從京津城鐵看 —— 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應的競爭 城際列車車站武清站就設在距項目 步行僅約10余分鐘 路程的 前進道 上 2023年 1月 圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開發(fā)建設。 規(guī)劃面積 1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有 城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū) 等多個項目。 新城居住區(qū) 開發(fā)區(qū)居住區(qū) 老城區(qū) 2023年 1月 武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的主導地位逐年凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當規(guī)模，預計將會繼續(xù)增加 第一產(chǎn)業(yè) 所占比重 （ %） 第二產(chǎn)業(yè) 所占比重 （ %） 第三產(chǎn)業(yè) 所占比重 （ %） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 武清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化16 1 5 . 61 4 . 41 9 . 8 1 8 . 6134 2 . 7 4 2 . 7 4 3 . 3 42 4 2 . 5514 1 . 3 4 1 . 7 4 2 . 33 8 . 2 3 8 . 93601020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清區(qū)三大產(chǎn)業(yè)絕對規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長勢頭。目前來看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導，同時，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當規(guī)模。 2 0 0 6 年武清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)13%第二產(chǎn)業(yè)51%第三產(chǎn)業(yè)36%從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度 —— 武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時帶動城市的發(fā)展進程 2023年 1月 從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢可以看出 —— 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔部分產(chǎn)業(yè)的居住功能需求 ?2023年開發(fā)區(qū)累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 47億元，增長 35%；完成銷售收入 143億元，增長29%；實現(xiàn)稅收 15億元，增長 50%。 ? 省級工業(yè)園區(qū)： ? 武清逸仙園：屬于泰達園區(qū)的一部分，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。 ? 縣級工業(yè)園區(qū)： 王慶坨經(jīng)濟區(qū)、王古經(jīng)濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。 以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 2023年 1月 ?武清開發(fā)區(qū)是 1991年 12月批準設立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。 ?目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個國家和地區(qū)的 500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機械制造、汽車及零部件五個主導產(chǎn)業(yè)。是中國環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 一期開發(fā)面積 ，由5平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū) 、 的中心區(qū) 和 構(gòu)成。 二期開發(fā)面積 ，按照“超前建設、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路， 2023年 10月完成全部基礎設施的建設，并開始招商，目前已完成大部分招商出讓工作。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 經(jīng)過十年發(fā)展，逐步形成了汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 投資方 企業(yè)名稱 性質(zhì) 國別 主要產(chǎn)品 日本東棉株 式會社 天津大真空 有限公司 獨資 日本 水晶震動子 、水晶片 日本住友商 事株式會社 天津華住金 屬制品有限 公司 獨資 日本 剪切鋼板 韓國樂喜化 學公司 天津樂金新 型建材有限 公司 合資 韓國 PVC地磚、 地墊、高光 膜 日本住友商 事株式會社 中農(nóng)住商 （天津）農(nóng) 用化學品有 限公司 合資 日本 除草劑、殺 蟲劑、殺菌 劑 日本三井物 產(chǎn)株式會社 天津三之星 機帶有限公 司