【正文】 本地人口 因在本地置業(yè) 新增人口 周邊人群 普通工薪族 普通白領(lǐng)：管理、技術(shù) 高級管理人員、港澳臺 私營企業(yè)主、個體業(yè)主 本地居民 因購房新增常住人口 周邊區(qū)域消費(fèi)群體 中低端客戶群 中高端客戶群 樂于 接受新的 產(chǎn) 品，追求 時尚 和 個 性 。 商場集中，商品價(jià)格，商品種類是消費(fèi)者都選擇購物區(qū)域最重要的考慮因素。 PartⅢ 消費(fèi)者群體分析 基本情況 目的： 從定量的方式分析橫崗消費(fèi)者的 消費(fèi)習(xí)慣，找出本項(xiàng)目的切入點(diǎn) 本次樣本采集方式： 定點(diǎn)流動街訪 樣本采集地點(diǎn)： 龍洲百貨 ， 新世界廣場 ， 南城百貨 ， 創(chuàng)富廣場 ， 隆盛廣場 ， 茂盛路與松柏路交界十字路口 ，松柏路 消費(fèi)人流情況 無論是平時還是周末， 龍洲百貨 的人流都穩(wěn)居調(diào)研商場中第一；其次是隆盛廣場；人流最差的為創(chuàng)富廣場。 橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專業(yè)市場為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費(fèi)者歡迎，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說明橫崗消費(fèi)以本地日常生活消費(fèi)為主。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況主要結(jié)論 龍崗整體人均商業(yè)面積為 ，大于香港及國外人均商業(yè)面積 商業(yè)發(fā)展水平，高于深圳人均商業(yè)面積 ．但龍崗人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％，可見龍崗區(qū)消費(fèi)意識有待提升，大型商業(yè)單位營業(yè)額較低。聯(lián)想 其他為一般品牌及無品牌服飾精品，價(jià)位 40120參差不齊。迪斯尼 。Exun訊 。 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 樓 層 面 積 (平方米 ) 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)比例 備注 新世界廣場 (12期 ) 一層 13500 女性服裝 皮鞋 /箱包 內(nèi)衣 /襪子 女性精品 童裝 美容 /化妝品 手機(jī)通信 /MP3(諾基亞專賣 ) 藥店 (海王星辰 ) 肯德雞 深圳農(nóng)村商業(yè)銀行 30% 8% 3% 8% 10% 15% 8% 5% 10% 3% 品牌類有： 化妝品：連鎖樹之一派；色彩地帶 箱包：米奇 皮鞋：金盾 服飾： B9JOJO；藍(lán)色空間；山野韓國服飾 。） 點(diǎn)評 ? 整個社區(qū)規(guī)劃較大，總占地面積近 20萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為 54萬平方米，共將有約千套的獨(dú)院住宅（ Townhouse）、疊加住宅、豪華復(fù)式等其中一期占地約21萬平米，建筑面積約 18萬平米，有約 600套獨(dú)院住宅，未來入住后，巨大社區(qū)消費(fèi)需求支撐項(xiàng)目商業(yè)，但是就目前而言，人氣尚未形成，因此商業(yè)仍需守望 35年的時間； ? 充分利用地鐵的利好，項(xiàng)目的住宅及商業(yè)均打出地鐵 3號線的信息，由此可見地鐵的帶動在橫崗住宅及商業(yè)都起到了極其重要的作用。 ?,上島咖啡經(jīng)營情況理想 ,經(jīng)分析主要是橫崗上檔次的餐飲較少 ,而居住在橫崗政府周邊的居民均有一定的消費(fèi)能力 ,因此上島此類型的餐飲場合能迎合他們的需求 . 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 振業(yè)城 商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè) 地址 位于龍崗區(qū)橫崗六約，緊鄰深惠公路北側(cè)，以及水官高速公路、環(huán)城北路、地鐵 3號線（規(guī)劃中）等交通大動脈。 ?日均人流量約２萬人次。 業(yè)態(tài)顏色注釋 ： 百貨、超市 購物中心 其他類專業(yè)市場 社區(qū)商業(yè) 橫崗商業(yè)分析 —— 龍洲百貨 商業(yè)類型 百貨 開業(yè)時間 2023年 地址 深惠路橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面 商業(yè)面積 30000平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 超市 二樓 精品女服 三樓 男裝、休閑裝 四樓 家電、兒童用品、書店、床上用品 經(jīng)營點(diǎn)評 ?超市經(jīng)營狀況較好好，主要原因是周邊社區(qū)眾多，但是卻缺少大型的商業(yè)物業(yè)； ?百貨人流量較少，商品檔次低、品種少； ?商品檔次中等，符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的檔次 ?日均日流量約２ .5萬人次。 ?品牌商家少，大型商業(yè)主力商家以超市及百貨為主，超市人流量大于百貨。 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均零售額 9364 17368 54％ 橫崗商業(yè)概況 橫崗商業(yè) 發(fā)展趨勢 發(fā)展現(xiàn)狀 ?大型商業(yè)以百貨及超市占主導(dǎo) ?中檔商場受消費(fèi)者歡迎，迎合目前當(dāng)?shù)氐南M(fèi)層次與消費(fèi)能力水平； ?社區(qū)商鋪缺乏特色 ?特色餐飲經(jīng)營狀況良好，但較缺乏。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況 龍崗整體商業(yè)供應(yīng)量大 龍崗人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積３２８萬平方米／龍崗 252萬人口（含流動人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來源：龍崗政府 2023年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 深圳市人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積 ／ 深圳 1000萬人口 （含流動人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來源： 《 深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報(bào)告 》 在 2023年 8月統(tǒng)計(jì)中） 香港及發(fā)達(dá)國家健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積為＝ 按以上人均商業(yè)面積看： 龍崗人均商業(yè)面積＞健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積， 人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。但未來的交通規(guī)劃了多條線路，可望改善片區(qū)的交通狀況。 根據(jù)政府規(guī)劃和未來舊改項(xiàng)目的信息顯示，橫崗未來的商業(yè)和住宅供應(yīng)主要集中在橫崗中心區(qū)，即橫崗鎮(zhèn)政府和橫崗大廈周邊地區(qū)，顯示橫崗未來發(fā)展的重心在該片區(qū)。流動人口用于購房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出。 截至 2023年末，橫崗街道的人口數(shù)量為 253417，居全龍崗區(qū)第三。 中部組團(tuán)用地規(guī)劃圖 資料來源： 《 深圳市組團(tuán)規(guī)劃 》 橫崗中心區(qū) 地鐵項(xiàng)目 振業(yè)城 128舊改項(xiàng)目 橫崗中心區(qū) 商業(yè)和住宅主要集中在橫崗中心區(qū) ? 本項(xiàng)目周邊已有振業(yè)城項(xiàng)目和 128舊改項(xiàng)目規(guī)劃中的 19萬平方米商業(yè)，商業(yè)體量較大。 資料來源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計(jì) 《 深圳市近期規(guī)劃 20232023》 區(qū)域組團(tuán)定位 PartⅠ 宏觀市場 橫崗中心區(qū)被定位為商住配套服務(wù)區(qū) ? 根據(jù) 《 深圳市組團(tuán)規(guī)劃 》 中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團(tuán)，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 資料來源：深圳市國土局統(tǒng)計(jì) 地塊號 發(fā)展商 現(xiàn)狀 G0720912,G0721413, G0720216 振業(yè)地產(chǎn) 振業(yè)城 G082114 卓越地產(chǎn) 卓越城市中心花園 橫崗商住用地招拍掛供應(yīng) 未來舊改項(xiàng)目分布圖 回龍埔舊改 田寮 、 輋嚇 、 太平舊改 六聯(lián)片區(qū)舊改 布吉木棉灣舊改 布吉樟樹布舊改 陂頭背和建新村改造 愛聯(lián)石火村舊改 龍崗老墟舊改 新老西村舊改 愛聯(lián)崗貝村舊改 荷坳片區(qū)舊改 20232023年龍崗區(qū)部分舊改項(xiàng)目位置圖 本項(xiàng)目 128工業(yè)區(qū)舊改 簡一 、 簡二 、黃龍坡舊改 ? 根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計(jì)資料和部分已知項(xiàng)目信息顯示，未來 5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬平方米，其中橫崗片區(qū)大約有 200萬平方米。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見，橫崗?fù)恋氐墓?yīng)宗數(shù)并不多，但面積較大，同時以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 ? 本項(xiàng)目臨近橫崗中心區(qū)站點(diǎn)－塘坑站，尤其需要注意規(guī)避其帶來的影響。 橫崗周邊未來道路交通規(guī)劃圖 資料來源：深圳市交通規(guī)劃20232023 本項(xiàng)目 未來路網(wǎng)規(guī)劃改善橫崗片區(qū)交通 軌道交通帶來商業(yè)發(fā)展新機(jī)遇 ? 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過橫崗的軌道線路有地鐵三號線和五號線，兩線在塘坑站換乘。 ? 深惠路改造將后將較現(xiàn)時拓寬一倍，且禁止大型貨柜車通行（大型貨柜車將經(jīng)由東部過境通道通行），屆時，深惠路的通行能力將大大增強(qiáng)，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道”。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 萬人 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過境通道 ? 如圖所示，未來橫崗的公路交通網(wǎng)絡(luò)主要會形成“三縱三橫”的局面。這部分人在橫崗首先要解決的是住房問題，其用于購房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出 。從 1999年 2023年，年均增長 人。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場的良好發(fā)展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)意識和習(xí)慣尚未達(dá)到相應(yīng)的階段。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出分別相當(dāng)于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。謹(jǐn)呈：港信達(dá)投資發(fā)展公司 橫崗項(xiàng)目商業(yè)思考 華祥地產(chǎn) 商業(yè)成功推廣 吸引投資者 吸引經(jīng)營者 吸引消費(fèi)者 商場的投資潛力 商場的經(jīng)營潛力 商場的消費(fèi)潛力 賣商場實(shí)質(zhì)就是賣潛力，商場潛力關(guān)鍵在于定位！ 項(xiàng)目定位思路 本項(xiàng)目如何定位？ 業(yè)態(tài)組合 ***** *****