【正文】 ..................................47（二）、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)設(shè)計(jì) ........................................................47（三）、經(jīng)營(yíng)管理限制條件 ........................................................48（四）、經(jīng)營(yíng)管理效果測(cè)評(píng) ........................................................48A.一、項(xiàng)目定位（一）、品牌形象定位集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型SHOPPING MALL一個(gè)好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場(chǎng)認(rèn)可和接受。我司認(rèn)為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約56公里，輻射人口約15萬人。（3）、市場(chǎng)背景分析目前新密商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積在1500～3000㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較混亂、購(gòu)物環(huán)境較差，經(jīng)營(yíng)檔次較低，均為租賃，市場(chǎng)需要一個(gè)集中式、有品味、高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。（3）、交易情況修正系數(shù)屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈、地塊周邊街鋪均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)為100/100/100/100?！笆孢m、便捷、均好”理念? 我 們 追 求 購(gòu) 物 的 “舒 適 、 便 捷 、 均 好 ”， 力 爭(zhēng) 創(chuàng) 造 一 種 新 的 商 業(yè) 購(gòu) 物 模式 ， 實(shí) 現(xiàn) 多 種 業(yè) 態(tài) 的 組 合 ， 打 造 金 城 地 產(chǎn) 在 新 密 的 企 業(yè) 品 牌 。? 因勢(shì)利導(dǎo)、順勢(shì)而為是節(jié)約成本、實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營(yíng)的最佳途徑。具 體 功 能 分 區(qū) 如 下 ：A、 臨 長(zhǎng) 樂 路 和 青 屏 大 街 以 東 和 以 南 區(qū) 域 布 置 相 對(duì) 高 檔 和 安 靜 的 業(yè) 態(tài) ， 而 臨 西 大街 和 雪 花 路 以 北 和 以 西 區(qū) 域 所 分 布 的 業(yè) 態(tài) 相 對(duì) 較 為 平 民 化 消 費(fèi) 和 熱 鬧 喧 嘩 。? 停 車 泊 位 ： 根 據(jù) 新 密 市 的 城 市 特 點(diǎn) ， 我 們 建 議 項(xiàng) 目 內(nèi) 部 設(shè) 置 250外 停 車泊 位 ： 北 部 和 南 部 停 車 場(chǎng) ， 滿 足 部 分 有 私 密 性 要 求 的 高 端 消 費(fèi) 者 停 車 需要 。它主張建筑擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅(jiān)決擺脫過時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格；提倡新的建筑美學(xué)原則，強(qiáng)調(diào)表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)建筑形體和內(nèi)部功能的配合，建筑形象的邏輯性；崇尚采用靈活均衡的非對(duì)稱構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果。（5）、充分發(fā)揮坡地建筑特點(diǎn)和地形差異，營(yíng)造多層次、擁有豐富空間感的購(gòu)物空間。（1）、高差組織：利用地面和不同標(biāo)高，組織不同類型的商業(yè)子空間，以形成多層次的變化。（八）、交通系統(tǒng)定位 人 流 動(dòng) 線 規(guī) 劃 建 議由 于 本 項(xiàng) 目 的 人 氣 較 淡 ， 如 何 有 效 地 聚 集 人 氣 、 提 升 項(xiàng) 目 的 知 名 度 ， 是 本 項(xiàng)目 贏 得 市 場(chǎng) 的 關(guān) 鍵 所 在 。為 此 ， 我 們 盡 量 形 成 人 流 的 回 流 組 織 系 統(tǒng) （ 如 圖 所 示 ） ， 即 ：主 入 口 ——內(nèi) 部 共 享 空 間 ——主 力 店 ——專 業(yè) 市 場(chǎng) ——休 閑 中 心 ——餐 飲 ——娛 樂 城 ——品 牌 精 品 服 飾 ——主 入 口（ 3） 、 避 免 人 車 流 交 叉 舉 措 ：? 此 舉 主 要 針 對(duì) 項(xiàng) 目 內(nèi) 部 的 人 流 和 車 流 組 織 。、目標(biāo)客戶群定位對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來講，目標(biāo)客戶群一般分為三個(gè)部分：消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者。第一集團(tuán)：私營(yíng)礦業(yè)主、其他私營(yíng)企業(yè)主。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動(dòng)關(guān)系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營(yíng)者。減少主力商家招商工作帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）、營(yíng)銷主題定位發(fā)財(cái)致富,一鋪養(yǎng)三代? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。? 超大規(guī)模：新密首家集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約65000平方米，投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強(qiáng)、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力，引領(lǐng)新密商業(yè)走勢(shì)。? 優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境：無可比擬的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，噴泉、座椅、綠地、相互交錯(cuò)布置在高低起伏的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠色的草坪構(gòu)成廣場(chǎng)步行空間，和項(xiàng)目對(duì)面的青屏廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)。、經(jīng)營(yíng)管理定位（一）、經(jīng)營(yíng)管理策略購(gòu)物中心的商業(yè)定位決定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理策略為：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理:統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營(yíng)銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務(wù)管理，統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理等。（三）、經(jīng)營(yíng)管理限制條件? 開發(fā)商保留部分購(gòu)物中心核心位置商鋪的所有權(quán)，以確保項(xiàng)目整體形象。購(gòu)物中心鋪位的出租率商鋪的出租率是反映購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理水平的重要指標(biāo)，通過商家對(duì)商鋪的承租狀況，反映購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況。在本報(bào)告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場(chǎng)的變化和需求，做出相應(yīng)的調(diào)整和變化。在本報(bào)告中所采用的數(shù)據(jù)——宏觀數(shù)據(jù)均采集自政府公開數(shù)據(jù)，計(jì)算數(shù)據(jù)均以國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國(guó)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)情況得出。經(jīng)營(yíng)管理效果測(cè)評(píng)包括以下五個(gè)指標(biāo)：購(gòu)物中心的人流量人流量是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者吸引力重要指標(biāo)，也是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)好壞的重要指標(biāo)。? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。（3）、廣度營(yíng)銷充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機(jī)組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張/海報(bào)）、樓書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對(duì)目標(biāo)受眾進(jìn)行立體轟炸。? 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：人流車流的自然導(dǎo)入營(yíng)造出流暢的購(gòu)物空間。摩爾購(gòu)物公園新密人將體驗(yàn)一種前所未有的全新購(gòu)物方式，購(gòu)物的同時(shí)消費(fèi)者也會(huì)體驗(yàn)逛公園的那份休閑。有效直銷策略為避免招商廣告浪費(fèi)，集中強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷積蓄力量。而且，主力商家的租金水平和進(jìn)駐條件苛刻，招商難度比較大。（三）、投資者新密本地投資客比例約占80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占15%；鄭州市比例約占5%。相反，他們對(duì)品位、舒適更加看中。為 此 ， 我 們 建 議 設(shè) 置 兩 個(gè) 停 車 場(chǎng) ， 滿 足 有 私 密 性 要 求 的 高 端 客 戶 的 停 車 需 要， 并 在 青 屏 路 和 長(zhǎng) 樂 路 各 設(shè) 置 一 個(gè) 車 流 的 出 入 口 以 方 便 車 輛 的 出 入 。一 般 來 說 ， 承 租 戶 銷 售 額 與 經(jīng) 過 商 店 門 口 的 人 流 數(shù) 量 成 正 比 關(guān) 系 。（5）、水平引導(dǎo)利用地面或頂棚的形式差異、材料對(duì)比、色彩變化以及照明設(shè)計(jì)、彎曲的墻面、標(biāo)志牌、序列組織等，對(duì)顧客起水平引導(dǎo)的作用。建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)內(nèi)部空間的組織，是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 （3）、它應(yīng)該擺脫對(duì)功能的生硬分割，允許和支持多種功能有機(jī)共存，并保證功能互動(dòng)機(jī)制的順利運(yùn)行，從而有效、充分地發(fā)揮購(gòu)物中心的綜合效應(yīng)。? 酒 店 式 公 寓 改 設(shè) 三 層 專 業(yè) 市 場(chǎng) 。? “特 色 滋 味 街 ”： 設(shè) 于 項(xiàng) 目 東 側(cè) 雪 花 路 ， 組 成 一 條 具 有 河 南 地 方 特色 餐 飲 、 小 食 特 點(diǎn) 的 商 業(yè) 步 行 街 。 總 體 規(guī) 劃 布 局（ 1） 、 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 建 議 ：參 考 新 密 市 城 市 規(guī) 劃 局 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 說 明 書 的 要 求 ， 我 們 建 議 ：A、 建 筑 密 度 ： 40%；B、 容 積 率 ： C、 退 道 路 紅 線 距 離 ： 按 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 求 執(zhí) 行 。“低成本高品位”理念? 高 品 位 并 不 意 味 著 高 成 本 ， 追 求 開 發(fā) 商 利 潤(rùn) 的 最 大 化 永 遠(yuǎn) 是 我 們 的 策 劃宗 旨 。 我 們 構(gòu) 筑 一 個(gè) 相 互 的 溝 通平 臺(tái) ， 一 種 親 密 的 、 平 等 的 、 互 融 的 溝 通 平 臺(tái) 。（2）、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎(chǔ)的可比價(jià)格。價(jià)格因素分析（1）、個(gè)別因素分析A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建23層建筑，預(yù)計(jì)可售面積為65000㎡，具備地面停車場(chǎng)；B、項(xiàng)目位于新密市城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)——城西組團(tuán)，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍冷淡；C、項(xiàng)目規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，可填補(bǔ)市場(chǎng)高檔次消費(fèi)及一站式購(gòu)物的空白點(diǎn)；D、項(xiàng)目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設(shè)為街鋪，實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。按照購(gòu)物中心規(guī)模分級(jí)為大型購(gòu)物中心。本項(xiàng)目將匯聚市場(chǎng)上最流行的時(shí)尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂、休閑等。? 第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）輻射半徑