【正文】 03套，銷售額 2023年 7月 3日 萬(wàn)科東海岸三期開(kāi)盤 ,當(dāng)天推出高層云海 大戶共 251套，銷售過(guò)百套，銷售金額 2億多元 2023年 8月 26日 東海岸各期開(kāi)發(fā)選址 —— 通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控實(shí)現(xiàn)了資源價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值最大化 ? 迎合區(qū)域旅游大開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，在陌生區(qū)域通過(guò)復(fù)合產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣，預(yù)先炒熱區(qū)域，為未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ) ? 戰(zhàn)略概括：高形象 +穩(wěn)健路線 ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 —— 依托政府推動(dòng)力高調(diào)啟動(dòng)，以較為保守的復(fù)合產(chǎn)品線面市 一期 ? 二線海景資源 ? 整個(gè)項(xiàng)目為坡地，在物業(yè)排布上也充分考慮了別墅與小高層 /高層的資源占有關(guān)系 ? 一期選址為山景、海景并存區(qū)位，別墅主要為山景， 啟動(dòng)區(qū)為項(xiàng)目臨路面，可進(jìn)入性、展示性較好 ? 二期選址為項(xiàng)目次好區(qū)域 ? 三期選址為項(xiàng)目為最優(yōu)資源區(qū)域 一期 二期 三期 四期 山地 外環(huán)高速 鹽壩高速 大梅沙 東海岸啟動(dòng)期物業(yè)排布 —— 盡量挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，減小項(xiàng)目不利因素影響，充分考慮了物業(yè)與地貌、資源的結(jié)合 鹽壩高速 收費(fèi)站 連排別墅 ? 啟動(dòng)區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，昭示性較好 ? 通過(guò)高層外圍排布減小臨近公路的噪音影響，同時(shí)對(duì)外形成較好的展示面、也兼顧了海景資源的享有 ? 度假公寓近鄰?fù)猸h(huán)路，與商住區(qū)域隔路呼應(yīng) ? 連排別墅安排在山腹，保證了別墅區(qū)的私密性 小高層 /多層 公寓 外環(huán)路 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，展示面、昭示性較好 山腹別墅以價(jià)格杠桿撬動(dòng)湖景、海景別墅之間的資源不平衡性 東海岸配套投入歷程 —— 啟動(dòng)區(qū)通過(guò)生活設(shè)施和濱海度假意向性小品的投入減弱區(qū)域陌生感，后期在此基礎(chǔ)上主要滿足客戶的體驗(yàn)和休閑式的消費(fèi)需求 一期 三期 二期 A B A 風(fēng)情商業(yè)街 B 三期商業(yè)街 會(huì)所、售樓處 一期 2023－ 2023 風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示 會(huì)所投入使用，部分用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開(kāi)始招租 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐 三期商業(yè)街開(kāi)始招商 二期 2023－ 2023 三期 － 啟動(dòng)區(qū) C C 湖景 ? 啟動(dòng)區(qū)配套 ：會(huì)所、展示 100米風(fēng)情商業(yè)街 會(huì)所功能：營(yíng)銷中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)籃球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室、泳池、會(huì)議室 ? 一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家 業(yè)態(tài)有：華潤(rùn)萬(wàn)家、百安居、順電、招行 ATM機(jī)、室外 Coffee Club等 ? 二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)： 好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛(ài)坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 等 主要是基本生活配套，通過(guò)沙灘游泳池、沙灘排球場(chǎng)等塑造休閑氣氛 休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開(kāi)始進(jìn)駐 開(kāi)發(fā)周期 第一期 10個(gè)月2023— 2023 第二期 12個(gè)月2023— 2023 第三期2023— 產(chǎn)品演變歷程 東海岸產(chǎn)品演變歷程 —— 產(chǎn)品線由多元化產(chǎn)品線逐漸收縮為主力回現(xiàn)產(chǎn)品和價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，面積區(qū)間變化不大 多層 共 112套 面積： 83154M2 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨(dú)棟 公寓 共 328套 面積： 4058M2 小高層：共 140套 面積： 81152M2 共 174套 面積： 202270M2 共 5套 面積： 318386M2 高層 /復(fù)式： 60/4套 面積： 191/245M2 小高層： 237套 面積： 82178M2 共 135套 面積： 190270M2 高層： 247套 面積： 78165M2 復(fù)式： 4套 面積： 220260M2 區(qū)域陌生，通過(guò)產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險(xiǎn) TH樹(shù)立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn) 區(qū)域成熟，完全為 回現(xiàn)產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 別墅比例： % 小高層 /高層： % 多層： % 公寓： % 別墅比例： 31% 高層 /小高層： 69% 區(qū)域成熟度 陌生 —— 成熟 一期產(chǎn)品策略： ? 多元化產(chǎn)品線，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣 二期產(chǎn)品策略： ? 區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品 三期產(chǎn)品策略： ? 產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報(bào)批僅為高層） 共 151套 面積： 160240M2 別墅： % 高層： % 東海岸客戶演變歷程 —— 由投資－度假－居住的演變軌跡 010203040506070投資 第二居所 第一居所第一期第二期第三期兒子買來(lái)給自己養(yǎng)老，雖然買東西還不是很方便，不過(guò)住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯(cuò) —— 某陜西籍業(yè)主 第一期部分業(yè)主本來(lái)是買來(lái)投資的，后來(lái)配套逐漸完善，鹽壩高速開(kāi)通了開(kāi)車到市內(nèi)也不算很遠(yuǎn)，而且環(huán)境也不錯(cuò)，覺(jué)得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了 —— 東海岸某銷售人員 東海岸價(jià)格演變歷程 —— 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)總價(jià)較低 ，升值空間很大，目前各物業(yè)升值幅度均＞ 40% 開(kāi)發(fā)周期 第一期 10個(gè)月2023— 2023 第二期 12個(gè)月2023— 2023 第三期2023— 多層 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨(dú)棟 公寓 產(chǎn)品類型 單價(jià)： 10500 總價(jià)： 200300萬(wàn) 單價(jià)： 6500 總價(jià)： 5298萬(wàn) 單價(jià)： 15000 總價(jià)： 120250萬(wàn) 單價(jià)： 18000 總價(jià)： 500700萬(wàn) 單價(jià)： 9500 總價(jià)： 76233萬(wàn) 單價(jià)： 14000 總價(jià)： 260380萬(wàn) 單價(jià)： 7000 總價(jià)： 56105萬(wàn) 單價(jià)： 6600 總價(jià)： 2638萬(wàn) 一期價(jià)格解析： 公寓 6600元 /平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間 標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅的高價(jià)格也顯示出投資性物業(yè)的低價(jià)和空間 低總價(jià) 公寓每套 2530萬(wàn)元左右的價(jià)格在所有物業(yè)中總價(jià)最低 高層平均每套 80余萬(wàn)的價(jià)格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格，較豪宅的價(jià)格低 深圳－萬(wàn)科 17英里 萬(wàn)科 17英里總結(jié) ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 通過(guò)產(chǎn)品、園林、強(qiáng)勢(shì)資源的展示，打造項(xiàng)目頂級(jí)形象，高調(diào)啟動(dòng)，以頂級(jí)單一產(chǎn)品線博取資源溢價(jià) ? 產(chǎn)品線策略： 單一頂級(jí)產(chǎn)品 ? 客戶策略： 面對(duì)具有度假需求的頂級(jí)高端客戶 ? 規(guī)劃 : ，將海景最大限度拉入小區(qū)內(nèi)，使海景資源利用最大化。 ?十七英里成為南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍。由于施工時(shí)間問(wèn)題， 作為前期展示，只需建設(shè)其中緊鄰項(xiàng)目的 1/4部分。 ?設(shè)臵嚴(yán)密的社區(qū)保衛(wèi)，憑業(yè)主身份方可進(jìn)入。 ?一條私家的濱海大道 ?一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng) ?一條琳瑯滿目的商業(yè)街 ?一條露天海鮮美食街 ?一個(gè)私家享有沙灘 ?一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭 ?一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所 ?一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅 一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開(kāi)端，突現(xiàn)項(xiàng)目的高形象 一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)，是巽寮節(jié)日的歡慶場(chǎng)，是人氣聚集的活動(dòng)源 ?廣場(chǎng)是聚集，停留的公共場(chǎng)所。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?廣場(chǎng)是濱海生活的休憩場(chǎng)所。 ?減少沙灘上服務(wù)游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會(huì)員的配套服務(wù)。 ?，設(shè)計(jì)中充分考慮人與景觀的互動(dòng)，如加入供人休憩玩耍的小品、劃艇、碼頭等展示要素，創(chuàng)造足夠的停留、活動(dòng)和想象空間 消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)社區(qū)區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開(kāi)闊的社區(qū)景觀是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素 巽寮節(jié)日廣場(chǎng) 巽寮節(jié)日廣場(chǎng)承擔(dān) 社區(qū)活動(dòng)中心的功能 ，強(qiáng)調(diào)人與自然的融合與共鳴 ?通過(guò)加勒比海風(fēng)情的園林、富有度假氣息的標(biāo)志性建筑、雕塑和各種休閑氣息的小品等項(xiàng)目極力渲染Resort形象和度假氛圍 ?廣場(chǎng)作為整個(gè)區(qū)域的活動(dòng)中心，承擔(dān)著整個(gè)區(qū)域的人與自然的交流，應(yīng)開(kāi)闊、大氣 供人休憩的小品讓人流駐留在此 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 會(huì)所在前期承擔(dān)售樓處的功能，昭示性較好，通過(guò)一條長(zhǎng) 300米的道路直接連接沙灘 頂級(jí)的綜合性會(huì)所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂(lè)、教學(xué)、集會(huì)的多種需求，降低空臵率和解決空間不足 會(huì)議及商務(wù)服務(wù) 商業(yè)服務(wù) 娛樂(lè)健身服務(wù) 才藝教育類 Spa，桑拿 大型聚會(huì)用餐服務(wù) 頂級(jí)會(huì)所功能設(shè)臵 本項(xiàng)目綜合會(huì)所建議 ?綜合性會(huì)所并不一定在 1期全部建好，可以建 1層后用來(lái)做售樓處。 ? 愉景灣 ? 游客可進(jìn)入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。 ，戶型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠(yuǎn)處排布公寓，將景觀資源價(jià)值直接與產(chǎn)品價(jià)值相結(jié)合。 ? 配套投入： 修建沙灘廣場(chǎng)與?；?dòng)，形成度假氛圍，吸引人氣，消除區(qū)域陌生感 重點(diǎn)研究 4： 香港愉景灣 與本項(xiàng)目相似之處 ? 開(kāi)發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知差 ? 同屬濱海項(xiàng)目，景觀資源強(qiáng)勢(shì) ? 看海朝向不佳，地形復(fù)雜 項(xiàng)目名稱 愉景灣 開(kāi)發(fā)商 香港興業(yè)集團(tuán) 位置 大嶼山東北角的大白灣海濱 核心賣點(diǎn) 空氣、海景 配套設(shè)施 大型購(gòu)物廣場(chǎng)、 27洞高爾夫球場(chǎng)、私人游艇會(huì)、灘畔長(zhǎng)堤及香港最大的私人海灘 產(chǎn)品類型 高層、低座洋房、花園洋房 戶型面積 公寓： 1~2房： 50~80平米， 3~4房： 130~160平米，別墅： 4房 200~400平米 目前均價(jià) 33000元 /平米，公寓租金 2萬(wàn) /月（香港平均價(jià)格） 銷售情況 前 12期售罄，目前在售 13期 客戶情況 客戶購(gòu)買目的： 6成左右投資（長(zhǎng)線投資為主） 出租對(duì)象：公司負(fù)責(zé)租金的 “老外白領(lǐng) ”，占目前居住人口的 50%以上 現(xiàn)居民： 34%來(lái)自歐洲、 23 %來(lái)自北美洲、 17%來(lái)自中國(guó)及臺(tái)灣、 10%來(lái)自澳洲及紐西蘭， 8%來(lái)自香港及8%來(lái)自亞洲其它地區(qū)及非洲。 ?客戶組成： 6成以上都是投資客戶。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 下午 10時(shí) 5分 15秒 下午 10時(shí) 5分 22:05: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 20日星期五 10時(shí) 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時(shí) 5分 15秒 22:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時(shí) 5分 15秒 22:05: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 10時(shí) 5分 :05January 20, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 產(chǎn)品線策略： 啟動(dòng)區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以高升值空間產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目人氣發(fā)展 ? 規(guī)劃 : ，依此分散布臵配套，提高土地資源均好性； ； ；離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越??； 。 ?公寓將面積控制在 65以下，總價(jià)對(duì)投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。通過(guò)控制面積來(lái)控制總