【正文】 控制在 65以下，總價對投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。 ?底座洋房和花園洋房中戶型面積偏小的占到了其產(chǎn)品中的 70%~90%，通過控制面積來控制總價， 以高性價比來吸引大量市內(nèi)換房自住的客戶來陌生區(qū)域購房。 ?客戶組成： 6成以上都是投資客戶。 自住型客戶中集中了大陸海歸派在香港工作的絕大部分，這類懷念歐美生活追求享受，但還不得不工作在香港的人群。 啟動區(qū)形象展示 以增強(qiáng)濱海體驗與度假氛圍為目的， 先期投入簡單生活所需配套 ,和沙灘廣場以及部分娛樂設(shè)施，待聚集一定人氣后一次性投入?yún)^(qū)域級大型購物中心 愉景灣六期建設(shè)的愉景廣場由兩層大型購物中心和露天廣場組成，占地約 15， 328平米 三亞－山水國際 三亞山水國際研究總結(jié)： ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 景觀資源最好的優(yōu)勢地塊啟動，以低價沖擊市場，以規(guī)劃拉動銷售 ? 產(chǎn)品線策略： 單一高端產(chǎn)品線啟動，以低價贏得銷售速度 ? 客戶策略： 定位于全國高端度假消費(fèi)者 ? 規(guī)劃 :采用圈層組團(tuán)式布臵，中部優(yōu)勢資源布臵獨(dú)棟別墅低密度物業(yè)、周邊以 TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點和內(nèi)海景，充分體現(xiàn)景觀價值與產(chǎn)品價值聯(lián)系起來。 ? 啟動區(qū)選擇： 以資源景觀最好的地塊啟動 ? 配套投入： 基本生活設(shè)施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來營造，后期逐步建設(shè)體驗式休閑配套 三亞 〃 山水國際項目概況 三亞 山水國際 山水國際村是三亞2023年３２個重點建設(shè)項目之一。由首都機(jī)場集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)成，是 面向全國的旅游度假生活區(qū)，定位：集度假旅游、文化娛樂、健康休閑、生活居?。创蠊δ転?一體的生態(tài)型、園林型、復(fù)合型、國際化的現(xiàn)代化社區(qū)和“山水國際村” 項目總占地面積為 2351畝，總建筑面積 100萬平方米，綜合容積率為 ，綠化率 75% ； 不占一線海景，人工水域 11萬平米左右 啟動區(qū)由高端物業(yè)啟動，在展示上做足文章，并以總價控制等綜合因素獲得開盤成功 ?啟動物業(yè)： 36棟標(biāo)桿型物業(yè)獨(dú)棟別墅和1000套左右疊加別墅出售 ?價格：疊加別墅在 4000左右，別墅價格在 6000左右，低于同期推出的另一個內(nèi)海樓盤時代海岸價格（高層公寓 6800、產(chǎn)權(quán)式酒店 6700） ?營銷：氣派豪華的售樓處，以較大規(guī)模的沙盤充分展示山水國際的規(guī)模大盤氣度，以規(guī)劃拉動熱銷 ?客戶：客戶東北與北京占 30%，長三角占 30%，成都重慶占 20%，珠三角很少，其氽來自國內(nèi)其它城市 小高層組團(tuán) 獨(dú)立別墅 疊加別墅 公共建筑配套設(shè)施 生活型配套 啟動區(qū) 售樓處 美國－ Florida Seaside 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 規(guī)劃拉動；啟動區(qū)作出大面積展示區(qū)營造社區(qū)度假氛圍，以立勢，且前期控制公建成本；控制面積控制總價。 ? 產(chǎn)品線策略： 啟動區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，以高升值空間產(chǎn)品帶動項目人氣發(fā)展 ? 規(guī)劃 : ，依此分散布臵配套，提高土地資源均好性； ； ；離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越?。? 。 ? 啟動區(qū)選擇： 選擇前期能展示海景資源，但后期占據(jù) 2線海景的臨路昭示性較好的地塊 ? 配套投入： ，營造濱海度假氣氛， ，如涼亭、眺臺等，遍布于度假村，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好 ； ? 開發(fā)策略： ，生地做成熟地后，小面積宅基地出售和物業(yè)銷售； ，提高片區(qū)成熟度和土地價值； ，并建設(shè)投資較大的配套，使土地和銷售物業(yè)最大化 Florida Seaside USA研究總結(jié) 完善獨(dú)特的規(guī)劃引起廣泛關(guān)注，吸引全國消費(fèi)者來到度假社區(qū) 1990年 ， 被 《 時代雜志 》 評為 10年最佳設(shè)計 《 美國新聞和世界報道 》 、 《 大西洋月刊 》 、 《 新聞周刊 》 等著名雜志 、 報紙對度假村都有報道 吸引全國各地買主消費(fèi)者和游客到度假村 ?房產(chǎn)和地價飆升 ， 海邊宅基地賣到近 4倍的內(nèi)陸宅基價 ， 每年宅基價升值 25% ?出租率看好 創(chuàng)新的設(shè)計被知名媒體關(guān)注 ， 擴(kuò)大了知名度 ， 吸引全國范圍的潛在客戶群體前來度假臵業(yè) Florida Seaside USA ?位于佛羅里達(dá)州瓦爾頓縣，距巴拿馬城較近， 總占地（ 490畝 ） ?起初規(guī)劃為住宅、 200套公寓單元、 200間旅館客房以及一個不大的會議中心和部分零售鋪面 ?獨(dú)特性 :緊湊的村鎮(zhèn)布局、創(chuàng)新的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 和建筑規(guī)范、統(tǒng)一的格調(diào)和材料使小鎮(zhèn)成為獨(dú)特的第二寓所 ?通過新古典主義建筑展示現(xiàn)代審美觀和懷舊美國海濱風(fēng)情小鎮(zhèn) ?精心把不同宅基地類型和房屋類型設(shè)計綜合起來，建成統(tǒng)一的濱海度假村風(fēng)格和緊湊的村鎮(zhèn)密度 與本項目相似之處 ? 與區(qū)域的鎮(zhèn)中心相接 ? 項目用地與海直接相連，零尺度臨海界面 ? 地形與中區(qū)相似，較平整，腹地較深 ? 定位“懷舊海濱風(fēng)情小鎮(zhèn)” 啟動區(qū) 游憩活動配套 以小額成本配套設(shè)施，營造社區(qū)成熟度；控制面積，控制總價，降低購買門檻 ?啟動時間 ： 1981年開始施工建設(shè) ， 1982年開始宅基地出售 ?啟動位臵 ：以地塊資源較弱勢地塊啟動 ， 東南地塊 ?啟動宅地面積 ：以最小面積宅基地銷售 （ 180平米 ） ?啟動配套 ：安臵小型設(shè)臵 ， 如公園 、 涼亭 、 泳池 、 網(wǎng)球場等提高和顯示社區(qū)成熟度的設(shè)施 ?規(guī)劃完善 ：減慢銷售速度 ， 一邊銷售一邊修建 ，不斷調(diào)整整體規(guī)劃 （ 微調(diào) ） 居住區(qū)與濱海開發(fā)區(qū)的街道網(wǎng)絡(luò)相通；中心廣場成為走道中心和整個社區(qū)核心，分散布臵運(yùn)動和公共設(shè)施，形成生動的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境，提升地塊價值 ?項目的街道系統(tǒng)是組織規(guī)劃的要素，居住區(qū)與濱海開發(fā)區(qū)的街道網(wǎng)絡(luò)相通；中心廣場成為走道中心和整個社區(qū)核心 ?用于度假接待的經(jīng)營型物業(yè)在社區(qū)核心靠海處 ?其他主要公共設(shè)施（市政廳、教堂、學(xué)校、俱樂部）位于遠(yuǎn)離海濱的一側(cè) ?分散安臵小型設(shè)施，遍布于度假村，提升周圍宅基價值 ?設(shè)臵眺望臺和樓梯塔，提升宅基價值 公共度假配套區(qū)域 沙丘帶 運(yùn)動和公共設(shè)施 運(yùn)動和公共設(shè)施 運(yùn)動和公共設(shè)施 住房宅地 最大可能的共享海濱資源 — 住宅與其它用途區(qū)域的關(guān)系 高密度的小鎮(zhèn)核心和海邊的低密度相結(jié)合 ?度假設(shè)區(qū)總平面的核心是分成八級的私有住房宅基地 ?出租公寓和旅館等度假接待性物業(yè)設(shè)在核新區(qū) ?中心廣場周圍宅基地力求底層用于商鋪，上面用于住宅 ?宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越小 飯店 /旅館 郵局 情人旅館 /套房等 五層出租公寓，底層商鋪 中心廣場 獨(dú)立住宅區(qū) 通過海濱亭、高低錯落的建筑形式、觀景閣樓、直通大海的道路等達(dá)到共享海岸資源的效果 閣樓高低錯落，不受高度限制，每戶都會從某個角度看見大海 海濱亭；在南北向街道的端頭靠海處，點綴海岸，成為公共社區(qū)一部分 Odessa街 + 建筑規(guī)范同一 /材料簡潔耐久 距離海岸線 50米左右 綠化帶來固沙和增強(qiáng)氣氛 靠海別墅戶型較大，通過前門廊和大露臺與海景相稱，又增添氛圍 海濱亭；在南北向街道的端頭靠海處，點綴海岸，成為公共社區(qū)一部分 社區(qū)和海岸交界處成為社區(qū)共有資源，并承擔(dān)沙地保護(hù)功能 街區(qū)布臵強(qiáng)調(diào)便于每戶步行到大海、易于鄰里聚集和交流 別墅之間的便道鼓勵人們相互之間的交流 高低錯落的單體設(shè)計使得每戶均能看見大海 木板和貝殼組成的小路通向海岸，用來保護(hù)海岸和沙丘 住宅排布組團(tuán)設(shè)臵，形成街區(qū)，營造社區(qū)氛圍 組團(tuán)布臵，創(chuàng)造良好鄰里環(huán)境 ?組團(tuán)內(nèi)的公共空間（如門廊前空地）促成鄰居間的聚集和交往 謝 謝 :05:1522:0522::05 22:0522:05::05:15 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 下午 10時 5分 :05January 20, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 10時 5分 15秒 下午 10時 5分 22:05: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 10時 5分 :05January 20, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 10時 5分 15秒 下午 10時 5分 22:05: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 下午 10時 5分 :05January 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 10時 5分 15秒 下午 10時 5分 22:05: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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