昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)(大漁)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 21:34本頁(yè)面
【正文】 商業(yè)業(yè)態(tài)。161。 除個(gè)別寫(xiě)字樓將建成區(qū)域性地標(biāo)建筑外，因處在旅游度假區(qū)域，其余大部分應(yīng)以中小體量為主。3．五星級(jí)酒店161。 該五星級(jí)酒店目前由于區(qū)域的成熟度的關(guān)系，不適合在項(xiàng)目初期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，宜安排在項(xiàng)目中后期跟進(jìn)開(kāi)發(fā)，可形成對(duì)區(qū)域價(jià)值的二次拉動(dòng)，盈利能力此時(shí)也比較有保證。161。 體量不宜過(guò)大，適中較好，如以度假村形式開(kāi)發(fā)，可考慮度假別墅酒店形態(tài)，并根據(jù)區(qū)域成熟情況，同步分期開(kāi)發(fā)。161。 風(fēng)格設(shè)計(jì)，應(yīng)盡量貼近當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，并注意環(huán)保材料的運(yùn)用，如LOWE玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。附圖9：滇池衛(wèi)城附圖10：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)土地使用規(guī)劃圖第五章 投資分析一、成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目條件，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)為4500元/m2，公建產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/m2。根據(jù)規(guī)劃建議，在暫不考慮投資周期及資金計(jì)劃的前提下，采用靜態(tài)投資分析方法對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算構(gòu)成如下：滇池項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表用地面積: 3000畝容積率: 建筑面積: 300萬(wàn)平方米序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積 單位成本總金額 備 注（萬(wàn)㎡）（㎡）（萬(wàn)元） 1土地費(fèi)用 地價(jià)費(fèi)37060,用地:暫定20萬(wàn)元/畝/70年2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3 土地契稅3701,稅率:3%4 耕地占用稅 5小 計(jì)（1）61, 6前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)370 7建筑設(shè)計(jì)370 8景觀(guān)設(shè)計(jì)(綠地)120 9管煤設(shè)計(jì)370 10供電設(shè)計(jì)370 11(設(shè)計(jì)費(fèi))小計(jì)%12規(guī)費(fèi)及勘探費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)370 13招標(biāo)代理費(fèi)370%14人防費(fèi)370預(yù)估15墻改基金370 16散裝水泥基金370 17土地面積測(cè)繪費(fèi)370暫估1公頃/1萬(wàn)元18施工圖審查費(fèi)370按市場(chǎng)預(yù)估19環(huán)境交通影響評(píng)價(jià)370按市場(chǎng)預(yù)估20地質(zhì)勘察費(fèi)370按市場(chǎng)預(yù)估21工程檢測(cè)費(fèi)370按市場(chǎng)預(yù)估22工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)3701按1元/平方米23工程監(jiān)理費(fèi)37015暫按工程費(fèi)用的1%24氡氣檢測(cè)費(fèi)370按市場(chǎng)預(yù)估25項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)370按市場(chǎng)預(yù)估26其它費(fèi)用370 27(規(guī)費(fèi))小計(jì)370 28前期工程費(fèi)臨電、臨水、臨設(shè)搭建費(fèi)370 29其它費(fèi)用370 30(前期工程)小計(jì) 31小 計(jì)（2） 32工程費(fèi)用建安成本建筑工程370暫按市場(chǎng)價(jià)預(yù)估33裝飾工程370暫按市場(chǎng)價(jià)預(yù)估34管道工程370暫按市場(chǎng)價(jià)預(yù)估35電氣工程370暫按市場(chǎng)價(jià)預(yù)估36（建安成本）小計(jì)370 37大市政配套費(fèi)道路工程3701,暫按新增市政管線(xiàn)約2公里計(jì)算38供電工程3707,暫按新增市政管線(xiàn)約2公里計(jì)算39供水工程370暫按新增市政管線(xiàn)約2公里計(jì)算40燃?xì)夤こ?70暫按新增市政管線(xiàn)約2公里計(jì)算41雨污水管線(xiàn)370暫按新增市政管線(xiàn)約2公里計(jì)算42（大市政）小計(jì) 43 園林景觀(guān)工程120綠化率按60%計(jì)算44 小市政工程370小區(qū)內(nèi)道路、綜合管線(xiàn)45 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)370工程費(fèi)用前4項(xiàng)和的3%46小 計(jì)（3） 47開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(4)=(1)+(2)+(3) 48營(yíng)業(yè)稅及附加 營(yíng)業(yè)稅370銷(xiāo)售收入的5%49 城建稅370營(yíng)業(yè)稅的7%50 教育費(fèi)附加費(fèi)370營(yíng)業(yè)稅的3%51小 計(jì) 52銷(xiāo)售費(fèi)用 售樓處搭建費(fèi)370%53 廣告宣傳費(fèi)370%54 其他370%55管理費(fèi)用上繳投資方項(xiàng)目管理費(fèi) 56 公司自用管理費(fèi)370%57小 計(jì) 58 財(cái)務(wù)費(fèi)用370%，貸款40億，5年59 期間費(fèi)用合計(jì)(5) 項(xiàng)目總成本（6） 58總銷(xiāo)售收入住宅292 59公建8 60小計(jì)（7）300 61稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(8)=(7)(6) 62稅前投資利潤(rùn)率（9）=（8）/（6）47% 63銷(xiāo)售利潤(rùn)率（10）=（8）/（7）32% 64土地增值稅（11）增值稅=（銷(xiāo)售收入總成本）相應(yīng)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目50%的部分，稅率為30%65所得稅(12)={(8)(11)}25% 66稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) (13)=(8)(11)(12) 67稅后投資利潤(rùn)率（14）=（13）/（6）28% 二、附加成本由于當(dāng)?shù)卣鲎屧撏恋氐南葲Q條件是在該區(qū)域修建一座五星級(jí)度假酒店，作為區(qū)域地標(biāo)性建筑。因此在以上投資基礎(chǔ)上，還需考慮建設(shè)該酒店或度假村的附加成本。成本概算如下：概算5星級(jí)酒店建安成本（含精裝修）建筑面積建設(shè)成本單價(jià)建設(shè)成本總價(jià)備 注400008800概算度假村建安成本建筑面積建設(shè)成本單價(jià)建設(shè)成本總價(jià)備 注300007500三、資金預(yù)測(cè)滇池項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(測(cè)算)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)(萬(wàn)元)第1年第2年第3年第4年第5年1一、現(xiàn)金流入1,718,105,153,577,611,271,250,100,100,50,10,5,3,2,100,50,50,1,358,475,611,271,2二、現(xiàn)金流出1,170,150,252,361,243,163,926,150,250,300,150,76,74,26,33,14,82,2,9,34,36,87,26,25,35,3三、凈現(xiàn)金流量547,45,99,215,367,108,4四、現(xiàn)金流量累計(jì)值(稅后)547,45,144,71,439,547,5Ic=10%時(shí)現(xiàn)值系數(shù)6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)45,90,178,276,73,7累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后)45,135,42,319,392,四、盈利能力分析靜態(tài)投資回收期(T)＝ 動(dòng)態(tài)投資回收期(T)＝ 凈現(xiàn)值(NPV)＝ 392994. 05萬(wàn)元（當(dāng)基準(zhǔn)折現(xiàn)率I=10%時(shí)，NPV=＞0, 說(shuō)明本項(xiàng)目已達(dá)到折現(xiàn)率收益并有超額盈利, 故本項(xiàng)目可行。）內(nèi)部收益率（IRR）＝39%（內(nèi)部收益率39%＞基準(zhǔn)收益率10%，說(shuō)明本項(xiàng)目可行）五、結(jié)論經(jīng)過(guò)以上測(cè)算，該項(xiàng)目擁有較可觀(guān)的利潤(rùn)率，內(nèi)部收益率達(dá)到39%，具有經(jīng)濟(jì)上的可行性，能夠?yàn)楣疚磥?lái)5年的發(fā)展提供支撐。建議盡快進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序。同時(shí)由于該區(qū)域開(kāi)發(fā)體量巨大，區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的進(jìn)度及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，也對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生著重要影響，如能迅速做熟該區(qū)域，將產(chǎn)生很好區(qū)域影響力，從而帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力。另外，由于該項(xiàng)目土地按綜合用地性質(zhì)出讓?zhuān)瑧?yīng)盡可能多的爭(zhēng)取配套住宅及商業(yè)面積，此為主要提升利潤(rùn)的途徑。40 / 40
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