昆明滇池國家旅游度假區(qū)(大漁)項目調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-01 21:34本頁面
【正文】 商業(yè)業(yè)態(tài)。161。 除個別寫字樓將建成區(qū)域性地標建筑外，因處在旅游度假區(qū)域，其余大部分應(yīng)以中小體量為主。3．五星級酒店161。 該五星級酒店目前由于區(qū)域的成熟度的關(guān)系，不適合在項目初期進行開發(fā)，宜安排在項目中后期跟進開發(fā)，可形成對區(qū)域價值的二次拉動，盈利能力此時也比較有保證。161。 體量不宜過大，適中較好，如以度假村形式開發(fā)，可考慮度假別墅酒店形態(tài)，并根據(jù)區(qū)域成熟情況，同步分期開發(fā)。161。 風(fēng)格設(shè)計，應(yīng)盡量貼近當?shù)刈匀画h(huán)境，并注意環(huán)保材料的運用，如LOWE玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。附圖9：滇池衛(wèi)城附圖10：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)土地使用規(guī)劃圖第五章 投資分析一、成本預(yù)測依據(jù)項目條件，預(yù)計本項目住宅產(chǎn)品銷售均價為4500元/m2，公建產(chǎn)品銷售均價為5500元/m2。根據(jù)規(guī)劃建議，在暫不考慮投資周期及資金計劃的前提下，采用靜態(tài)投資分析方法對項目投資的經(jīng)濟效益進行初步評價。初步經(jīng)濟測算構(gòu)成如下：滇池項目經(jīng)濟測算表用地面積: 3000畝容積率: 建筑面積: 300萬平方米序號項目內(nèi)容建筑面積 單位成本總金額 備 注（萬㎡）（㎡）（萬元） 1土地費用 地價費37060,用地:暫定20萬元/畝/70年2 拆遷補償費 3 土地契稅3701,稅率:3%4 耕地占用稅 5小 計（1）61, 6前期費用設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計370 7建筑設(shè)計370 8景觀設(shè)計(綠地)120 9管煤設(shè)計370 10供電設(shè)計370 11(設(shè)計費)小計%12規(guī)費及勘探費基礎(chǔ)設(shè)施配套費370 13招標代理費370%14人防費370預(yù)估15墻改基金370 16散裝水泥基金370 17土地面積測繪費370暫估1公頃/1萬元18施工圖審查費370按市場預(yù)估19環(huán)境交通影響評價370按市場預(yù)估20地質(zhì)勘察費370按市場預(yù)估21工程檢測費370按市場預(yù)估22工程質(zhì)量監(jiān)督費3701按1元/平方米23工程監(jiān)理費37015暫按工程費用的1%24氡氣檢測費370按市場預(yù)估25項目評估費370按市場預(yù)估26其它費用370 27(規(guī)費)小計370 28前期工程費臨電、臨水、臨設(shè)搭建費370 29其它費用370 30(前期工程)小計 31小 計（2） 32工程費用建安成本建筑工程370暫按市場價預(yù)估33裝飾工程370暫按市場價預(yù)估34管道工程370暫按市場價預(yù)估35電氣工程370暫按市場價預(yù)估36（建安成本）小計370 37大市政配套費道路工程3701,暫按新增市政管線約2公里計算38供電工程3707,暫按新增市政管線約2公里計算39供水工程370暫按新增市政管線約2公里計算40燃氣工程370暫按新增市政管線約2公里計算41雨污水管線370暫按新增市政管線約2公里計算42（大市政）小計 43 園林景觀工程120綠化率按60%計算44 小市政工程370小區(qū)內(nèi)道路、綜合管線45 不可預(yù)見費370工程費用前4項和的3%46小 計（3） 47開發(fā)成本合計(4)=(1)+(2)+(3) 48營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅370銷售收入的5%49 城建稅370營業(yè)稅的7%50 教育費附加費370營業(yè)稅的3%51小 計 52銷售費用 售樓處搭建費370%53 廣告宣傳費370%54 其他370%55管理費用上繳投資方項目管理費 56 公司自用管理費370%57小 計 58 財務(wù)費用370%，貸款40億，5年59 期間費用合計(5) 項目總成本（6） 58總銷售收入住宅292 59公建8 60小計（7）300 61稅前經(jīng)營利潤(8)=(7)(6) 62稅前投資利潤率（9）=（8）/（6）47% 63銷售利潤率（10）=（8）/（7）32% 64土地增值稅（11）增值稅=（銷售收入總成本）相應(yīng)稅率。增值額未超過扣除項目50%的部分，稅率為30%65所得稅(12)={(8)(11)}25% 66稅后經(jīng)營利潤 (13)=(8)(11)(12) 67稅后投資利潤率（14）=（13）/（6）28% 二、附加成本由于當?shù)卣鲎屧撏恋氐南葲Q條件是在該區(qū)域修建一座五星級度假酒店，作為區(qū)域地標性建筑。因此在以上投資基礎(chǔ)上，還需考慮建設(shè)該酒店或度假村的附加成本。成本概算如下：概算5星級酒店建安成本（含精裝修）建筑面積建設(shè)成本單價建設(shè)成本總價備 注400008800概算度假村建安成本建筑面積建設(shè)成本單價建設(shè)成本總價備 注300007500三、資金預(yù)測滇池項目現(xiàn)金流量表(測算)序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1一、現(xiàn)金流入1,718,105,153,577,611,271,250,100,100,50,10,5,3,2,100,50,50,1,358,475,611,271,2二、現(xiàn)金流出1,170,150,252,361,243,163,926,150,250,300,150,76,74,26,33,14,82,2,9,34,36,87,26,25,35,3三、凈現(xiàn)金流量547,45,99,215,367,108,4四、現(xiàn)金流量累計值(稅后)547,45,144,71,439,547,5Ic=10%時現(xiàn)值系數(shù)6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)45,90,178,276,73,7累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后)45,135,42,319,392,四、盈利能力分析靜態(tài)投資回收期(T)＝ 動態(tài)投資回收期(T)＝ 凈現(xiàn)值(NPV)＝ 392994. 05萬元（當基準折現(xiàn)率I=10%時，NPV=＞0, 說明本項目已達到折現(xiàn)率收益并有超額盈利, 故本項目可行。）內(nèi)部收益率（IRR）＝39%（內(nèi)部收益率39%＞基準收益率10%，說明本項目可行）五、結(jié)論經(jīng)過以上測算，該項目擁有較可觀的利潤率，內(nèi)部收益率達到39%，具有經(jīng)濟上的可行性，能夠為公司未來5年的發(fā)展提供支撐。建議盡快進入開發(fā)程序。同時由于該區(qū)域開發(fā)體量巨大，區(qū)域整體開發(fā)的進度及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，也對本項目產(chǎn)生著重要影響，如能迅速做熟該區(qū)域，將產(chǎn)生很好區(qū)域影響力，從而帶動購買力。另外，由于該項目土地按綜合用地性質(zhì)出讓，應(yīng)盡可能多的爭取配套住宅及商業(yè)面積，此為主要提升利潤的途徑。40 / 40
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