【正文】 近的利好，該板塊在近年房地產開發(fā)持續(xù)升溫?！?000米可輻射到主要公共設施配套設施分類名稱教育設施呈貢吳家營小學，呈貢柏枝營小學，呈貢繆家營小學，呈貢縣龍街鄉(xiāng)中學，呈貢七步場小學，呈貢萬溪沖小學，呈貢大新冊小學，呈貢云南交通職業(yè)技術學院公路學院醫(yī)療衛(wèi)生設施昆明醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院呈貢新區(qū)醫(yī)院商業(yè)設施大觀商業(yè)城，大商匯國際茶城，東方玉龍鞋城金融設施四大商業(yè)銀行在內的多家發(fā)展銀行及保險公司交通設施多條文化設施呈貢圖書館體育設施新亞洲體育城注：從該宗地沿昆石高速10分鐘可到呈貢新城中心，20分鐘內可到達廣福路商圈，其設施可輻射該項目。l 圖1：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)衛(wèi)星圖三、項目周邊社區(qū)配套配套設施分類名稱教育設施大漁鄉(xiāng)第一小學，大漁鄉(xiāng)中學醫(yī)療衛(wèi)生設施大漁鄉(xiāng)衛(wèi)生院商業(yè)設施鮮花有機肥交易中心金融設施工行、農行交通設施昆石高速路、昆洛公路文化設施無體育設施銘真體育基地（在建）注：該宗地周邊為多為農田，目前該區(qū)域具備基本生活配套設施，但主要集中在鄉(xiāng)政府所在地太平關小集鎮(zhèn)。但近年隨大面積種植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈現輕度鹽堿化趨勢。作為過渡帶，湖濱帶有利于恢復滇池和環(huán)湖周圍的生態(tài)平衡，對維系城市及其區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的平衡具有重要作用。撈魚河河口濕地整體布局為扇形，為滇池東岸湖濱生態(tài)帶建設在呈貢縣第一期實施的項目之一，位于呈貢縣大漁鄉(xiāng)入湖河口，緊靠滇池湖濱，屬典型的河口濕地類型，建設濕地總面積為241畝。l 植被大漁鄉(xiāng)湖濱濕地項目包括新村、大河口村和大海晏村三個村的湖濱范圍，一個半島，建設面積為708畝，湖岸線長4800米。湖水由西面?？诹鞒觯浧斩珊佣虢鹕辰?。湖長41．2千米，最大寬度13．3千米，平均寬度756米，最大水深11．3米，平均水深5．12米，容積15．931億立方米。3．地質條件l 水文度假區(qū)內水資源充沛，主要水體為滇池，另有梁王河、撈魚河等。現擬規(guī)劃為一個以旅游業(yè)為導向的、具有濃郁民族特點和水鄉(xiāng)特色的綜合性區(qū)域，突出山水環(huán)境，發(fā)展高端旅游業(yè)、服務業(yè)和創(chuàng)意產業(yè)，規(guī)劃建設成為具有休閑度假、商務會議、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)意、居住、水環(huán)境保護等多種功能，國際一流生態(tài)標準的綜合性旅游產業(yè)區(qū)。昆明滇池國家旅游度假區(qū)（大漁）項目調研報告目 錄第一章 項目概述一、項目區(qū)位及用地 51．項目區(qū)位 52．項目用地 5二、項目宗地概況 61．四至范圍 62．地形狀況 63．地質條件 64．地上物現狀 7三、項目周邊社區(qū)配套 81．周邊3000米范圍內社區(qū)配套 82．周邊3000米外可輻射到主要公共設施 9四、項目周邊環(huán)境 9五、項目周邊基礎配套設施 91．道路交通 102．市政條件 10六、規(guī)劃控制要點 11第二章 整體市場分析 一、整體市場狀況分析 121．經濟總量 122．2007年昆明市房地產開發(fā)總體運行狀況 123．昆明市房地產建設區(qū)域走向 13二、整體市場對本案影響 131．投資因素 132．價格因素 143．政策因素 14第三章 區(qū)域發(fā)展分析 一、呈貢新城總體情況 151. 自然資源 152. 投資環(huán)境 153. 產業(yè)進駐 164. 教育發(fā)展 165. 市府搬遷 166. 軌道交通 17二、大漁片區(qū)總體情況 181. 旅游資源 182. 交通資源 193. 旅游開發(fā) 194. 集鎮(zhèn)建設 19三、市場供應產品分析 201．區(qū)域產品供應狀況 202．產品共有特征 203．區(qū)域內產品對比分析 21四、呈貢新城土地市場分析 251. 呈貢新城總體規(guī)劃及土地儲備 252. 2007年呈貢已經出讓土地的去向、價格及分析 263. 呈貢土地價格走勢，供求關系，出讓特點 26第四章 開發(fā)模式及項目定位 一、區(qū)域價值 27二、開發(fā)模式探究 271. 以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā) 272. 以旅游度假為目的的度假房地產開發(fā) 283. 以旅游接待為目的的自營式酒店 294. 與旅游相關的寫字樓 295. 以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發(fā) 29三、產品定位 301．產品形態(tài) 302．同類產品比對 30四、產品規(guī)劃建議 311．居住區(qū)域 312．商業(yè)區(qū)域 323. 五星級酒店（度假村） 32第五章 投資分析一、成本預測 35二、附加成本 38三、資金預測 38四、盈利能力分析 39五、結論 39第一章 項目概述一、項目區(qū)位及用地 1．項目區(qū)位昆明滇池旅游度假區(qū)大漁項目位于昆明市區(qū)東南部，呈貢縣境內，鄰近昆玉高速公路、環(huán)湖東路、中正路和前新路，距昆明市中心約25千米，距昆明巫家壩國際機場約20千米，距呈貢縣城約8千米。2．項目用地項目所在區(qū)域原多為耕地及濕地，部分為村鎮(zhèn)建設用地及水域。圖1：宗地地面現狀1圖2：宗地地面現狀2二、項目宗地概況1．四至范圍 北至前新路（在建）東至環(huán)湖東路（規(guī)劃修建）南至梅家山西至關坡2．地形狀況 項目地塊形狀總體為三角形，南北走向長，東西走向短。滇池呈南北向分布，湖體略呈弓形，弓背向東，海拔1887．5米，總面積311．338平方公里。上游河流主要有盤龍江、寶象河、新河、運糧河、馬料河、大青河、洛龍河、撈漁河、梁王河。是中國第六大內陸淡水湖。708畝生態(tài)帶中，恢復湖濱濕地570畝，在部分地勢高的區(qū)域建設陸地生態(tài)帶138畝。滇池湖濱生態(tài)帶既是滇池水體不可分割的重要組成部分，又是保護和凈化滇池水質不可缺少的過渡地帶。l 土壤區(qū)域內的土壤類型具有明顯的地帶性和地域性特點，主要是紅壤和水稻土，類型單一，肥力狀況尚好，有機質含量較高，氮、磷、鉀含量屬中等水平。4．地上物現狀地上物主要為種植花卉、農作物、丘陵林地、池塘及部分村鎮(zhèn)農舍?，F有配套設施位置較分散，規(guī)模有限，雖可以被我項目利用，但因我項目體量巨大，現有配套在檔次和數量上都明顯不足，擬在度假區(qū)建設過程中，著力加大生活配套設施的建設力度，使得社區(qū)內部生活配套可以自給自足。四、項目周邊環(huán)境（1）項目所在區(qū)域是滇池國家旅游度假區(qū)核心區(qū)域，屬于呈貢新城板塊。（2）項目東側緊鄰規(guī)劃修建的環(huán)湖東路；西南側緊鄰規(guī)劃修建的中正路，作為重要的市政景觀路，兩側建大型景觀綠地，未來可有效提升該區(qū)域整體環(huán)境及區(qū)域便捷性，為我項目升值提供了條件。（4）項目周邊無大型污染源，遠離高速公路，緊鄰滇池環(huán)湖濕地，空氣質量優(yōu)良，適宜居住。南：項目南側緊鄰昆石高速公路。北：前新路（在建）。（3）近期規(guī)劃及對項目主要影響隨著正在修建的環(huán)湖東路和中正路逐步竣工通車，由昆明城區(qū)前往該旅游度假區(qū)，將有環(huán)湖東路、中正路、昆玉高速三路直達，交通更為便利。（2）供電系統(tǒng)：已建成22萬伏及11萬伏高壓電網。（4）排水系統(tǒng)：規(guī)劃區(qū)內已建有排污干管，并建有污水處理廠和再生水處理廠，處理規(guī)模9萬噸/天，占地100畝。（6）中水：初步勘察沒有規(guī)劃的中水管線。六、規(guī)劃控制要點：約為3000畝。：：不大于35%：50米以下：不小于40%：1∶圖3：昆石高速公路第二章 整體市場分析一、整體市場狀況分析2007年，昆明全市國民經濟平穩(wěn)快速發(fā)展?！?6∶。 財政收入較快增長。在稅收收入中，%；，%。（1）固定資產投資固定資產投資持續(xù)增長。在全社會固定資產投資中，%。 （2）房地產開發(fā)2007年，%，%。（3）建筑業(yè)2007年昆明建筑業(yè)穩(wěn)步增長。%。3．昆明市房地產建設區(qū)域走向（1）“一湖四片”——構建未來新昆明北城：即現在的主城，形成金融商貿旅游服務中心、昆明城市核心區(qū)。東城：即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產業(yè)為特色的生物產業(yè)基地，現代城市物流中心。南城：即晉城——新街新城，形成組團式發(fā)展的新型旅游度假城。西城：即昆陽—海口新城，形成以磷礦精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務為主要產業(yè)的工業(yè)城。（2）“一湖四環(huán)”環(huán)湖公路：全長114千米，總投資86億元，分為四段。南段由馬金鋪至?？?。北段由高山堯至滇池旅游度假區(qū)，長22千米。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽、?？诤偷岢匚靼?個片區(qū)實施。環(huán)湖新城：以滇池為中心，構建“一湖四片”昆明城市區(qū)。二、整體市場對本案影響項目所在呈貢新城是昆明市實施“一湖四片”發(fā)展戰(zhàn)略過程中，未來數年內重點建設的新城區(qū)。優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境，旺盛的住宅消費需求，已經吸引了大量開發(fā)商的目光。保守估計，2008年昆明市房地產開