【正文】 另外，由于該項目土地按綜合用地性質(zhì)出讓，應(yīng)盡可能多的爭取配套住宅及商業(yè)面積，此為主要提升利潤的途徑。建議盡快進入開發(fā)程序。成本概算如下：概算5星級酒店建安成本（含精裝修）建筑面積建設(shè)成本單價建設(shè)成本總價備 注400008800概算度假村建安成本建筑面積建設(shè)成本單價建設(shè)成本總價備 注300007500三、資金預(yù)測滇池項目現(xiàn)金流量表(測算)序號項目名稱合計(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年1一、現(xiàn)金流入1,718,105,153,577,611,271,250,100,100,50,10,5,3,2,100,50,50,1,358,475,611,271,2二、現(xiàn)金流出1,170,150,252,361,243,163,926,150,250,300,150,76,74,26,33,14,82,2,9,34,36,87,26,25,35,3三、凈現(xiàn)金流量547,45,99,215,367,108,4四、現(xiàn)金流量累計值(稅后)547,45,144,71,439,547,5Ic=10%時現(xiàn)值系數(shù)6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)45,90,178,276,73,7累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=10%)(稅后)45,135,42,319,392,四、盈利能力分析靜態(tài)投資回收期(T)＝ 動態(tài)投資回收期(T)＝ 凈現(xiàn)值(NPV)＝ 392994. 05萬元（當基準折現(xiàn)率I=10%時，NPV=＞0, 說明本項目已達到折現(xiàn)率收益并有超額盈利, 故本項目可行。增值額未超過扣除項目50%的部分，稅率為30%65所得稅(12)={(8)(11)}25%　66稅后經(jīng)營利潤 (13)=(8)(11)(12)　67稅后投資利潤率（14）=（13）/（6）28%　二、附加成本由于當?shù)卣鲎屧撏恋氐南葲Q條件是在該區(qū)域修建一座五星級度假酒店，作為區(qū)域地標性建筑。根據(jù)規(guī)劃建議，在暫不考慮投資周期及資金計劃的前提下，采用靜態(tài)投資分析方法對項目投資的經(jīng)濟效益進行初步評價。 風(fēng)格設(shè)計，應(yīng)盡量貼近當?shù)刈匀画h(huán)境，并注意環(huán)保材料的運用，如LOWE玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。 體量不宜過大，適中較好，如以度假村形式開發(fā)，可考慮度假別墅酒店形態(tài)，并根據(jù)區(qū)域成熟情況，同步分期開發(fā)。 該五星級酒店目前由于區(qū)域的成熟度的關(guān)系，不適合在項目初期進行開發(fā)，宜安排在項目中后期跟進開發(fā)，可形成對區(qū)域價值的二次拉動，盈利能力此時也比較有保證。 除個別寫字樓將建成區(qū)域性地標建筑外，因處在旅游度假區(qū)域，其余大部分應(yīng)以中小體量為主。同時，根據(jù)區(qū)域開發(fā)強度控制要求，合理規(guī)劃不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。2．商業(yè)區(qū)域161。161。161。l 比對項目：滇池衛(wèi)城價值比對滇池衛(wèi)城大漁項目地段價值同屬滇池國家旅游度假區(qū)滇池路片區(qū)，臨近老城區(qū)大漁片區(qū)，臨近呈貢新區(qū)交通價值新滇池路規(guī)劃輕軌2號線，昆石高速配套價值具有基本市政配套設(shè)施近老城區(qū)，不需大量建設(shè)須承擔大量市政配套建設(shè)任務(wù)產(chǎn)品價值三大主題園區(qū)：法蘭西風(fēng)情小鎮(zhèn)、高爾夫運動園區(qū)、文化教育園區(qū)集海景獨棟別墅、觀湖townhouse、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級度假酒店、地標性商業(yè)金融設(shè)施（寫字樓）、高品味商業(yè)步行街建筑價值現(xiàn)代簡約風(fēng)格根據(jù)不同產(chǎn)品形態(tài)，采用多種風(fēng)格類型環(huán)境價值極目滇池，眺望西山滇池北岸，水質(zhì)較差，臨近老城區(qū)，周邊環(huán)境混亂滇池東岸，水質(zhì)較好，臨近新城區(qū)，環(huán)境改造余地大定位價值“二十一世紀國際化生態(tài)旅游居住城區(qū)”昆明 “首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”設(shè)施價值社區(qū)外：高爾夫球場、同仁醫(yī)院配備基本生活設(shè)施外，建設(shè)五星級度假酒店社區(qū)內(nèi)：會所、商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)療中心、電信設(shè)施、銀行、超市、書店、郵局科技價值可視對講，智能IC卡系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、信息系統(tǒng)物管價值不詳邀請品牌物業(yè)進駐管理四、產(chǎn)品規(guī)劃建議1．居住區(qū)域161。2．同類產(chǎn)品比對本項目由于其卓越的自然環(huán)境，以及未來該區(qū)域的升值潛力，都使我們有理由將此產(chǎn)品定位于昆明市“首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”。我項目宜定位于“集生態(tài)旅游、低密度住宅于一身的超大型房地產(chǎn)項目”。無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。 旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。大連萬達集團5年前與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。（五）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個品種。度假房地產(chǎn)在國外已有相當發(fā)展，在我國則剛剛面市。此類開發(fā)既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍，以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為定位。如：宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。 與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)又可分三類： 直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開發(fā)對風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有建設(shè)性貢獻，有的甚至對旅游景區(qū)還造成一定破壞。二、開發(fā)模式探究我國旅游房地產(chǎn)已形成如下幾種比較成型的開發(fā)模式：（一）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。一個以呈貢新城為圓心，輕軌2號線、昆石高速為半徑的呈貢新城區(qū)域板塊正在形成。而與住宅水準相匹配的高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入客戶群，也將對拉動呈貢新城區(qū)域的消費水平起到巨大作用。隨著人們對生活品質(zhì)的不斷追求，老城區(qū)居住環(huán)境的日益下降，以及可開發(fā)用地不斷萎縮，呈貢新城區(qū)域自然成為人居的上乘之所。第四章 開發(fā)模式及項目定位一、區(qū)域價值本項目所在區(qū)域即將成為昆明市新的城市中心，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、商業(yè)發(fā)展趨勢上都具有較強優(yōu)勢。除此之外，白龍?zhí)镀瑓^(qū)的兩萬套公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)在引入社會力量的前提下實行定向開發(fā)，由俊發(fā)、泰信、百大承建。但是由于企業(yè)還要擔負地塊周邊規(guī)劃道路、地下管網(wǎng)、路燈、綠化等各方面建設(shè)，將實際成本分攤后，每畝地價將大幅提升。據(jù)了解，該地塊將被建設(shè)成為頂級高爾夫球場，與鄉(xiāng)村高爾夫同屬一個公司開發(fā)。這三宗地位于呈貢縣大學(xué)城片區(qū)西南方向。環(huán)湖濕地片區(qū)南部041地塊以及大漁鄉(xiāng)的兩塊生態(tài)旅游用地，被昆明銘真旅游運動有限公司均被摘得。眾多地產(chǎn)公司將觸角伸向城郊和新城，與區(qū)域的日漸火熱以及放量的增多