【正文】 價(jià)吸引大量投資度假型客戶。 ? 通過(guò)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入，供 17英里業(yè)主免費(fèi)使用 ? 交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無(wú)法進(jìn)入 ? 管理方式： 1. 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)安全員 1名、救生員 1名 2. 1部巡邏艇 3. 4個(gè)哨所 4. 探燈夜間照明 案例 3：香港愉景灣 —— 通過(guò)交通、配套設(shè)施的限制降低沙灘對(duì)外開(kāi)放程度 香港愉景灣 降低沙灘開(kāi)放度的措施： ? 沙灘上不設(shè)臵更衣及沖身的設(shè)施，愉景灣居民 可到會(huì)所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。業(yè)主擁有專屬濱海資源。 ?地方。 ?通過(guò)交通條件等限制，提高到達(dá)難度。 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系 國(guó) 際 濱 海 度 假 區(qū) 價(jià) 值 體 系 區(qū)域價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價(jià)值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂(lè)部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個(gè)性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 奢華之旅：九大濱海生活體驗(yàn)計(jì)劃 ?通過(guò)客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。 研究目的： ? 針對(duì)項(xiàng)目的核心問(wèn)題，研究遠(yuǎn)離城市的陌生強(qiáng)勢(shì)資源度假項(xiàng)目，如何為區(qū)域啟勢(shì)，以及啟勢(shì)戰(zhàn)略之下的落實(shí)策略。 ?廣場(chǎng)是新市鎮(zhèn)的標(biāo)志場(chǎng)所。 》》詳見(jiàn)后《沙灘私有化案例研究》 方案M1 方案M2 一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所，體驗(yàn)尊貴感 一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性 方案M1 方案M2 方案 M2客戶行為發(fā)生的展示動(dòng)線，充分體驗(yàn)啟動(dòng)區(qū)的核心價(jià)值體系，增加客戶對(duì)其區(qū)域吸引力體驗(yàn) ?客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。 ? ,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)試非限定空間 ?2完整的體驗(yàn)式服務(wù)鏈條 動(dòng)靜分區(qū)靈活 ,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)式的非限定空間 ?不對(duì)每個(gè)房間的用途做嚴(yán)格的限定，通過(guò)會(huì)所管理系統(tǒng)進(jìn)行時(shí)間和空間的靈活安排，增加空間的有效利用，降低空臵率 ?各種功能之間相互烘托和影響，加強(qiáng)體驗(yàn)感覺(jué)和度假氣氛 ?設(shè)臵花園、大露臺(tái)等非限定自由空間，促發(fā)偶然性故事 會(huì)所 綜合解決 商務(wù)社交 私人聚會(huì) 度假 娛樂(lè)場(chǎng)所 CLUB 才藝學(xué)校 會(huì)所單元分隔面積建議：注重功能的交叉，會(huì)所面積 2023平米左右 2023M2 數(shù)量 CLUB 會(huì)談室 棋牌室 活動(dòng)室 餐廳 咖啡廳 休閑教室 400500 1 ? ? ? 250－ 300 1 ? ? ? ? ? 180－ 200 3 ? ? ? ? ? 80－ 100 2 ? ? 50 5 ? ? ? 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 在游艇碼頭對(duì)面的露天美食街，通透的街鋪可以欣賞到游艇碼頭也可以享受到海景 業(yè)態(tài) 面積 店數(shù) 備注 海鮮美食街 750 5 ?設(shè)每間餐廳面積為進(jìn)深為 6米 ?體現(xiàn)濱海特色的露天海鮮美食街 美食街面積建議 —— 商業(yè)面積為 750平米 ，沿海岸面長(zhǎng)度為 125米 開(kāi)放性美食街應(yīng)與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗(yàn) 消費(fèi)者調(diào)查分析表明，高端消費(fèi)者在旅游地進(jìn)行餐飲消費(fèi)時(shí)非常注重周圍檔次與度假氛圍的培養(yǎng) 富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗(yàn)發(fā)揮得淋漓盡致 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?水岸中心廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 風(fēng)情商業(yè)街定位、排布及體量 考慮： ?整個(gè)風(fēng)情商業(yè)街服務(wù)于區(qū)域和社區(qū)，打造度假區(qū)域形象， 在這里與建筑風(fēng)格一致，建議風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)格為 加勒比海風(fēng)格 ， 突出度假氣息 ?前期業(yè)態(tài)：以滿足啟動(dòng)區(qū)客戶的基本生活需要為主－餐飲，超市，簡(jiǎn)單家政服務(wù)設(shè)施和濱海特色賣場(chǎng)。通過(guò)較少設(shè)臵公共服務(wù)設(shè)施，以減少游客進(jìn)入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的半私密性。 ? 啟動(dòng)區(qū)選擇： 觀景資源最好地快 ? 配套投入： 基本生活配套、游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部、會(huì)所 17英里簡(jiǎn)介 —— 城市車程距離 1H以上，無(wú)區(qū)域配套；項(xiàng)目用地與海直接相連，零尺度臨海界面 ? 地理位臵： 深圳龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)泥頭角 ? 交通： 北側(cè)緊鄰雙車道的鹽葵公路 ? 配套： 除項(xiàng)目?jī)?nèi)少量運(yùn)動(dòng)與商業(yè)配套外，周邊無(wú)配套 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地 米，總建筑面積 米，共 427戶 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 別墅（連排、疊拼）、高層 萬(wàn)科 17英里 —— 形象定位 ?項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū) ?功能定位： CLUBHOUSE—— 融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍 ?產(chǎn)品口號(hào)：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無(wú)敵海景 產(chǎn)品配比 —— 雖依托強(qiáng)勢(shì)資源，但產(chǎn)品戶型面積相對(duì)保守，仍是萬(wàn)科穩(wěn)健、講求實(shí)際的一貫路線 一期建筑指標(biāo)： ? 建面 26700平米 ? 容積率 ? 全部為連排、疊拼別墅，總戶數(shù)107戶 ? 面積比例分析： 1. 大、中、小面積別墅比例均衡，配比較為穩(wěn)健 2. 由于供應(yīng)量較?。?107套），短期內(nèi)迅速售罄，對(duì)各面積別墅銷售速度無(wú)法判定 連排別墅各面積比例分析15020026%20025030%25030030%300以上14%二期建筑指標(biāo)： ? 建面 3萬(wàn)平米 ? 容積率 ? 全部為高層，總戶數(shù) 330戶 ? 面積比例分析： 中戶型（ 6070m2 ）占據(jù)了項(xiàng)目的最大比例（ 53%），定位客戶為高端人群中的中端人群，小戶型與大戶型產(chǎn)品配比較少；符合萬(wàn)科以往客戶定位“主流人群”的理念 高層公寓各面積比例分析355020%607053%9010025%1401502%注：此大、中、小是相對(duì)本項(xiàng)目而言 客戶構(gòu)成情況 物業(yè)類型 客戶特征 客戶置業(yè)目的 聯(lián)排別墅客戶 大型公司或企業(yè)老板，多為 3次以上置業(yè)，對(duì)價(jià)格打折和附送面積等不敏感 購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是增值保值和提高居住檔次 小高層公寓 30平米 公務(wù)員，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，自由職業(yè)者（如建筑設(shè)計(jì)師） 30~35歲，家中人口較少，有錢有閑熱愛(ài)生活，崇尚運(yùn)動(dòng)，懂得享受，生活講究情調(diào)，也渴望能有一個(gè)放松與休閑的地方，對(duì)法國(guó)、意大利或希臘等異國(guó)情調(diào)有著難以消除的向往。 交通 交通： 03年前只通水路，距中環(huán)碼頭 25分鐘， 03年后通陸路， 距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約 40分鐘 其他 占地面積 建筑面積： 67萬(wàn) 容積率： 1期建成于 1983年，截至 2023年開(kāi)發(fā)第 12期，總套數(shù)： 7000 香港愉景灣 —— 陌生區(qū)域建立的高端度假型社區(qū) 啟動(dòng)區(qū)選址： 依托最好的景觀資源，奠定項(xiàng)目高端形象，緊靠景區(qū)內(nèi)唯一的交通主干道，保證交通便利，昭示性好。 自住型客戶中集中了大陸海歸派在香港工作的絕大部分，這類懷念歐美生活追求享受，但還不得不工作在香港的人群。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 , January 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 下午 10時(shí) 5分 15秒 下午 10時(shí) 5分 22:05: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 10時(shí) 5分 :05January 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1知人者智，自知者明。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時(shí) 5分 15秒 22:05: 1比不了得就不比，得不到的就不要。由首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)成，是 面向全國(guó)的旅游度假生活區(qū)，定位：集度假旅游、文化娛樂(lè)、健康休閑、生活居住４大功能為 一體的生態(tài)型、園林型、復(fù)合型、國(guó)際化的現(xiàn)代化社區(qū)和“山水國(guó)際村” 項(xiàng)目總占地面積為 2351畝，總建筑面積 100萬(wàn)平方米，綜合容積率為 ，綠化率 75% ； 不占一線海景，人工水域 11萬(wàn)平米左右 啟動(dòng)區(qū)由高端物業(yè)啟動(dòng)，在展示上做足文章，并以總價(jià)控制等綜合因素獲得開(kāi)盤成功 ?啟動(dòng)物業(yè)： 36棟標(biāo)桿型物業(yè)獨(dú)棟別墅和1000套左右疊加別墅出售 ?價(jià)格：疊加別墅在 4000左右，別墅價(jià)格在 6000左右，低于同期推出的另一個(gè)內(nèi)海樓盤時(shí)代海岸價(jià)格（高層公寓 6800、產(chǎn)權(quán)式酒店 6700） ?營(yíng)銷：氣派豪華的售樓處，以較大規(guī)模的沙盤充分展示山水國(guó)際的規(guī)模大盤氣度，以規(guī)劃拉動(dòng)熱銷 ?客戶：客戶東北與北京占 30%，長(zhǎng)三角占 30%，成都重慶占 20%，珠三角很少，其氽來(lái)自國(guó)內(nèi)其它城市 小高層組團(tuán) 獨(dú)立別墅 疊加別墅 公共建筑配套設(shè)施 生活型配套 啟動(dòng)區(qū) 售樓處 美國(guó)－ Florida Seaside 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 規(guī)劃拉動(dòng)；啟動(dòng)區(qū)作出大面積展示區(qū)營(yíng)造社區(qū)度假氛圍，以立勢(shì)，且前期控制公建成本；控制面積控制總價(jià)。多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險(xiǎn)，靠控制面積來(lái)控制總價(jià)獲得眾多投資、度假、養(yǎng)老客戶的青睞 低座洋房 高層公寓 花園洋房 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品具體分析 公寓 低座洋房 花園洋房 面積 （平米） 48 65 98 120~130 150以上 200以下（ 17190） 235 280 戶型 1房 2房 3房 3房 4房以上 4房 4房 4房以上 套數(shù) 168 336 150 209 73 68 23 6 ?啟動(dòng)區(qū)總建面 8萬(wàn)平米 ?公寓和底座洋房中不同面積區(qū)間套數(shù)比 30~50： 50~70： 70~90： 90以上 =2： 6： 3：1 ?花園洋房不同面積區(qū)間套數(shù)比 150~180： 180~220： 220以上 =1： 2： 1 ?花園洋房占 10%，形象產(chǎn)品的打造也樹(shù)立了項(xiàng)目的高端形象，為整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ)。 ? 產(chǎn)品線策略： 多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險(xiǎn)，試驗(yàn)性產(chǎn)品為后期開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。 接下來(lái)我們將著重研究完全不對(duì)外開(kāi)放和半對(duì)外開(kāi)放的兩類濱海社區(qū) 完全不對(duì)外開(kāi)放 半對(duì)外開(kāi)放 完全對(duì)外開(kāi)放 案例 1：通過(guò) 向政府租賃的方式 實(shí)現(xiàn)完全不開(kāi)放的沙灘 三亞山海天大酒店 ? 通過(guò)向政府租賃方式實(shí)現(xiàn)私家使用（此方式在三亞五星級(jí)酒店中應(yīng)用比較普遍） ? 收費(fèi)方式：憑房卡免費(fèi)使用，但額外服務(wù)需收費(fèi) ? 管理方式： 1. 專人服務(wù)（摩托艇租賃、看管衣物等） 2. 專業(yè)救生員 3. 救生艇 案例 2： 17英里沙灘為人造沙灘，通過(guò)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入 17英里 ? 17英里沙灘為人造沙灘，建沙灘之前與政府談判后同意填海建沙灘。 風(fēng)情商業(yè)街，與后期的商業(yè)地塊聯(lián)系，同時(shí)在前期作為展示 建議采用加勒比海風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街 符合海岸山居休閑社區(qū)的定位 ?建議