【正文】 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 10時 5分 15秒 下午 10時 5分 22:05: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 下午 10時 5分 :05January 20, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 產(chǎn)品線策略： 啟動區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場風險，以高升值空間產(chǎn)品帶動項目人氣發(fā)展 ? 規(guī)劃 : ，依此分散布臵配套，提高土地資源均好性； ； ；離海濱越遠，宅基面積越?。? 。山水國際 山水國際村是三亞2023年３２個重點建設(shè)項目之一。 啟動區(qū)形象展示 以增強濱海體驗與度假氛圍為目的， 先期投入簡單生活所需配套 ,和沙灘廣場以及部分娛樂設(shè)施，待聚集一定人氣后一次性投入?yún)^(qū)域級大型購物中心 愉景灣六期建設(shè)的愉景廣場由兩層大型購物中心和露天廣場組成，占地約 15， 328平米 三亞－山水國際 三亞山水國際研究總結(jié)： ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 景觀資源最好的優(yōu)勢地塊啟動，以低價沖擊市場，以規(guī)劃拉動銷售 ? 產(chǎn)品線策略： 單一高端產(chǎn)品線啟動，以低價贏得銷售速度 ? 客戶策略： 定位于全國高端度假消費者 ? 規(guī)劃 :采用圈層組團式布臵，中部優(yōu)勢資源布臵獨棟別墅低密度物業(yè)、周邊以 TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點和內(nèi)海景，充分體現(xiàn)景觀價值與產(chǎn)品價值聯(lián)系起來。 ?客戶組成： 6成以上都是投資客戶。 ?公寓將面積控制在 65以下，總價對投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。 核心配套區(qū)－盤眼 啟動區(qū)產(chǎn)品 —— 50%快速回現(xiàn)產(chǎn)品 +40%實驗性產(chǎn)品 +10%形象產(chǎn)品 +歐陸建筑園林風格，花園洋房奠定項目高端形象。 物業(yè)排布： 景觀資源〉朝向 1期 愉景灣道 ?將啟動區(qū)選在整個區(qū)域中部，依靠中部聚集的人氣、興建的配套和樹立的形象帶動北南兩個區(qū)域發(fā)展。 ? 配套投入： 修建沙灘廣場與?；?，形成度假氛圍，吸引人氣，消除區(qū)域陌生感 重點研究 4： 香港愉景灣 與本項目相似之處 ? 開發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認知差 ? 同屬濱海項目，景觀資源強勢 ? 看海朝向不佳，地形復雜 項目名稱 愉景灣 開發(fā)商 香港興業(yè)集團 位置 大嶼山東北角的大白灣海濱 核心賣點 空氣、海景 配套設(shè)施 大型購物廣場、 27洞高爾夫球場、私人游艇會、灘畔長堤及香港最大的私人海灘 產(chǎn)品類型 高層、低座洋房、花園洋房 戶型面積 公寓： 1~2房： 50~80平米， 3~4房： 130~160平米，別墅： 4房 200~400平米 目前均價 33000元 /平米，公寓租金 2萬 /月（香港平均價格） 銷售情況 前 12期售罄，目前在售 13期 客戶情況 客戶購買目的： 6成左右投資（長線投資為主） 出租對象：公司負責租金的 “老外白領(lǐng) ”，占目前居住人口的 50%以上 現(xiàn)居民： 34%來自歐洲、 23 %來自北美洲、 17%來自中國及臺灣、 10%來自澳洲及紐西蘭， 8%來自香港及8%來自亞洲其它地區(qū)及非洲。通過控制面積來控制總價吸引大量投資度假型客戶。配備先進的豪華客房、高級餐廳、風格不同的會議廳，及特色酒吧、網(wǎng)球場等休閑設(shè)施 ? 客房共 201間，設(shè)施齊全，服務質(zhì)量較好 ? 2023年 10月投入使用，日常入住率約 30%，逢節(jié)假日入住率可達 80%以上 香港－愉景灣 香港愉景灣案例總結(jié) ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 通過前期娛樂生活配套、風情廣場的打造，營造度假氛圍，消除區(qū)域陌生感，打造區(qū)域形象，結(jié)合低風險的多元產(chǎn)品線策略，保證前期回現(xiàn)。大多海歸經(jīng)歷，投資意識較強 度假、投資 小高層公寓 60平米 中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領(lǐng)導， 35~40歲，3口之家，投資意識較強，崇尚運動，看重自然環(huán)境，多次置業(yè)，有 2輛車以上，一般開奧迪等同檔次的車 度假、投資、保值 小高層公寓 90平米 ， 40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛運動，關(guān)注投資回報，置業(yè)精明，但購買公寓用來純度假，幾乎不用于投資。 ，戶型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠處排布公寓，將景觀資源價值直接與產(chǎn)品價值相結(jié)合。 ? 通過小區(qū)內(nèi)嚴密的保衛(wèi)措施，嚴禁外人進入，供 17英里業(yè)主免費使用 ? 交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無法進入 ? 管理方式： 1. 現(xiàn)場設(shè)安全員 1名、救生員 1名 2. 1部巡邏艇 3. 4個哨所 4. 探燈夜間照明 案例 3：香港愉景灣 —— 通過交通、配套設(shè)施的限制降低沙灘對外開放程度 香港愉景灣 降低沙灘開放度的措施： ? 沙灘上不設(shè)臵更衣及沖身的設(shè)施，愉景灣居民 可到會所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。 ? 一線海景處難以形成高尚住宅區(qū)。 ? 愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。 ? 愉景灣 ? 游客可進入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。業(yè)主擁有專屬濱海資源。 商業(yè)量估算： 整個商業(yè)街臨街面約 160米 ， 按對街開，臨街商業(yè)體量約 3200平米，約 50間商鋪 （商鋪面寬按 6米 計算，進深按 10米算）。 ?商業(yè)的銷售： 銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套； 待客戶入住形成一定人氣時再銷售。 ?，設(shè)計中充分考慮人與景觀的互動，如加入供人休憩玩耍的小品、劃艇、碼頭等展示要素，創(chuàng)造足夠的停留、活動和想象空間 消費者調(diào)查顯示，高端消費者對社區(qū)區(qū)身份感十分在意，并且認為氣派和開闊的社區(qū)景觀是提升社區(qū)價值的重要因素 巽寮節(jié)日廣場 巽寮節(jié)日廣場承擔 社區(qū)活動中心的功能 ，強調(diào)人與自然的融合與共鳴 ?通過加勒比海風情的園林、富有度假氣息的標志性建筑、雕塑和各種休閑氣息的小品等項目極力渲染Resort形象和度假氛圍 ?廣場作為整個區(qū)域的活動中心，承擔著整個區(qū)域的人與自然的交流，應開闊、大氣 供人休憩的小品讓人流駐留在此 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 會所在前期承擔售樓處的功能，昭示性較好，通過一條長 300米的道路直接連接沙灘 頂級的綜合性會所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂、教學、集會的多種需求，降低空臵率和解決空間不足 會議及商務服務 商業(yè)服務 娛樂健身服務 才藝教育類 Spa，桑拿 大型聚會用餐服務 頂級會所功能設(shè)臵 本項目綜合會所建議 ?綜合性會所并不一定在 1期全部建好，可以建 1層后用來做售樓處。 ?地方。 ?通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。 ?通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。 ?減少沙灘上服務游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會員的配套服務。 ?通過交通條件等限制，提高到達難度。 一個少數(shù)人享有的沙洲游樂場，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致 ?為聚集人氣，在沙洲上可開辟家庭公共活動，可在此野營、燒烤等活動； ?沙灘排球，沙灘足球 一個少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式 ?游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對私家住宅的影響。 一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗 ?風情商業(yè)街分為濱海的開放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風情商業(yè)街，主要是展示未來濱海生活場景，滿足度假基本需求。 ?廣場是濱海生活的休憩場所。 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 奢華之旅：九大濱海生活體驗計劃 ?通過客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。 案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃 1. 以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性； 2. 高密度的核心區(qū)物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合； 3. 宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離中心區(qū)越近、即離海濱越遠，宅基面積越?。? 區(qū)域規(guī)劃原則 海 案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃 4. 通過連接組團內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源，將更多的景觀資源拉入?yún)^(qū)域內(nèi)，讓居者共享 5. 路網(wǎng)設(shè)計必須避免道路割斷人與資源的關(guān)系。 案例選擇原則： 1. 珠三角及珠三角以外區(qū)域 2. 遠離城市陌生強勢資源區(qū) 3. 度假性質(zhì)大盤 香港－愉景灣 美國－ Florida Seaside 三亞－山水國際 深圳－萬科東海岸 廣州－假日半島 深圳－萬科 17英里 案例研究內(nèi)容： 1. 啟動戰(zhàn)略 2. 啟動產(chǎn)品線策略 3. 啟動客戶策略 4. 啟動區(qū)選址 5. 其他（如規(guī)劃） 珠三角案例 珠三角以外案例 1 案例總結(jié)－啟動戰(zhàn)略 陌生區(qū)濱海大盤啟動期面臨的核心問題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動，從而支撐產(chǎn)品的銷售。本報告是嚴格保密的。 研究目的： ? 針對項目的核心問題，研究遠離城市的陌生強勢資源度假項目，如何為區(qū)域啟勢，以及啟勢戰(zhàn)略之下的落實策略。 啟動區(qū)競爭戰(zhàn)略：高形象起勢，通過營造未來頂級濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生 規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔者 產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔者 區(qū)域的精神屬性－對未來生活模式的定義，勾畫居者的行為動線 案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略 產(chǎn)