【正文】 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 ?低層洋房和高層公寓緊靠交通干道，保證交通便利， 排布時(shí)海景資源大于朝向 ?花園洋房保證景觀資源的同時(shí)兼顧南北朝向，并以高層為與道路之間的屏障，距干道有一定距離，保證私密性。 ? 大梅沙 ? 公共開(kāi)放型海灘，服務(wù)于城市，不設(shè)臵任何限制，任何人均可享用濱海資源，人流量極大。 ①濱海私家道 ②巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街 ④沙洲游樂(lè)場(chǎng) ⑤游艇碼頭 ⑥濱海木棧道 ⑦私家沙灘 ⑧親海豪宅 開(kāi)放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車行路線 游艇出行展示路線 開(kāi)放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點(diǎn) 選址方案 M1展示體系及人流動(dòng)線 ?客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。 啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：高形象起勢(shì)，通過(guò)營(yíng)造未來(lái)頂級(jí)濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生 規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔(dān)者 產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔(dān)者 區(qū)域的精神屬性－對(duì)未來(lái)生活模式的定義，勾畫(huà)居者的行為動(dòng)線 案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略 產(chǎn)品線策略 條件 特征 對(duì)企業(yè)的要求 與本項(xiàng)目的契合 ?復(fù)合產(chǎn)品線模式 —— 復(fù)合產(chǎn)品線 +控制總價(jià)，吸引人氣，迅速回現(xiàn) +營(yíng)造度假氛圍消除區(qū)域陌生感 ?有強(qiáng)勢(shì)不可復(fù)制的資源（自然、人文、人造）可以依托 銷售速度較快 ?少量別墅樹(shù)形象，大量小高 /高層回現(xiàn) ?戶型面積控制較小，便于控制總價(jià) ?要有創(chuàng)新產(chǎn)品作為實(shí)驗(yàn)，但控制創(chuàng)新產(chǎn)品的量，降低風(fēng)險(xiǎn)，不超過(guò)該物業(yè)類型套數(shù)的 30％ ?主要吸引投資或度假兼投資的客戶 ?較高的資金投入 ?單一頂級(jí)產(chǎn)品模式 ——頂級(jí)特色產(chǎn)品 +頂級(jí)度假區(qū)域形象打造（強(qiáng)勢(shì)資源展示 +與資源有互動(dòng)聯(lián)系的園林設(shè)計(jì)和配套） ?強(qiáng)勢(shì)的不可復(fù)制資源（自然、人文、人造） ?大區(qū)域已被認(rèn)同 銷售速度一般較為緩慢，只單純追求資源溢價(jià) 也可以極低的總價(jià)沖擊市場(chǎng)，以極高的性價(jià)比換取回現(xiàn)速度（如三亞山水國(guó)際） ?需要有成熟的社區(qū)娛樂(lè)配套投入和頂級(jí)富有度假特色的園林規(guī)劃 ?私密社區(qū) ?主要吸引對(duì)資源具有強(qiáng)烈占有愿望的度假類客戶 ?高額的資金投入 ?企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢 案例總結(jié)－客戶特征 ?陌生區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源大盤的首期客戶中，一般會(huì)有較高比例的投資性客戶，他們除了關(guān)注資源的稀缺性外，格外在乎投資潛力和投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須通過(guò)單價(jià)和總價(jià)控制，為這部分客戶預(yù)留升值空間并控制總價(jià)風(fēng)險(xiǎn) ?客戶需求多是以投資與度假相結(jié)合，隨著區(qū)域成熟，客戶按“投資－度假（－居家）”演變 案例總結(jié)－啟動(dòng)區(qū)選址 啟動(dòng)區(qū)選址原則： ，最好臨路或路網(wǎng)完善 ，大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)尤為如此，強(qiáng)勢(shì)資源可以在后期博得更高溢價(jià)，小地塊可以采用最佳資源直接入世的方式。 一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致 ?為聚集人氣，在沙洲上可開(kāi)辟家庭公共活動(dòng)，可在此野營(yíng)、燒烤等活動(dòng)； ?沙灘排球，沙灘足球 一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式 ?游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對(duì)私家住宅的影響。 商業(yè)量估算： 整個(gè)商業(yè)街臨街面約 160米 ， 按對(duì)街開(kāi)，臨街商業(yè)體量約 3200平米，約 50間商鋪 （商鋪面寬按 6米 計(jì)算，進(jìn)深按 10米算）。配備先進(jìn)的豪華客房、高級(jí)餐廳、風(fēng)格不同的會(huì)議廳，及特色酒吧、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑設(shè)施 ? 客房共 201間，設(shè)施齊全，服務(wù)質(zhì)量較好 ? 2023年 10月投入使用，日常入住率約 30%，逢節(jié)假日入住率可達(dá) 80%以上 香港－愉景灣 香港愉景灣案例總結(jié) ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 通過(guò)前期娛樂(lè)生活配套、風(fēng)情廣場(chǎng)的打造，營(yíng)造度假氛圍，消除區(qū)域陌生感，打造區(qū)域形象，結(jié)合低風(fēng)險(xiǎn)的多元產(chǎn)品線策略，保證前期回現(xiàn)。山水國(guó)際 山水國(guó)際村是三亞2023年３２個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 20日星期五 10時(shí) 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 啟動(dòng)區(qū)形象展示 以增強(qiáng)濱海體驗(yàn)與度假氛圍為目的， 先期投入簡(jiǎn)單生活所需配套 ,和沙灘廣場(chǎng)以及部分娛樂(lè)設(shè)施，待聚集一定人氣后一次性投入?yún)^(qū)域級(jí)大型購(gòu)物中心 愉景灣六期建設(shè)的愉景廣場(chǎng)由兩層大型購(gòu)物中心和露天廣場(chǎng)組成，占地約 15， 328平米 三亞－山水國(guó)際 三亞山水國(guó)際研究總結(jié)： ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 景觀資源最好的優(yōu)勢(shì)地塊啟動(dòng)，以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，以規(guī)劃拉動(dòng)銷售 ? 產(chǎn)品線策略： 單一高端產(chǎn)品線啟動(dòng)，以低價(jià)贏得銷售速度 ? 客戶策略： 定位于全國(guó)高端度假消費(fèi)者 ? 規(guī)劃 :采用圈層組團(tuán)式布臵，中部?jī)?yōu)勢(shì)資源布臵獨(dú)棟別墅低密度物業(yè)、周邊以 TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點(diǎn)和內(nèi)海景，充分體現(xiàn)景觀價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值聯(lián)系起來(lái)。大多海歸經(jīng)歷，投資意識(shí)較強(qiáng) 度假、投資 小高層公寓 60平米 中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領(lǐng)導(dǎo)， 35~40歲，3口之家，投資意識(shí)較強(qiáng)，崇尚運(yùn)動(dòng)，看重自然環(huán)境，多次置業(yè)，有 2輛車以上，一般開(kāi)奧迪等同檔次的車 度假、投資、保值 小高層公寓 90平米 ， 40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，關(guān)注投資回報(bào)，置業(yè)精明，但購(gòu)買公寓用來(lái)純度假，幾乎不用于投資。 ?商業(yè)的銷售： 銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套； 待客戶入住形成一定人氣時(shí)再銷售。 一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗(yàn) ?風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開(kāi)放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)街，主要是展示未來(lái)濱海生活場(chǎng)景，滿足度假基本需求。 路網(wǎng)割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大， B地塊資源差，造成開(kāi)發(fā)價(jià)值扁損 A B 路網(wǎng)設(shè)置，將資源引入復(fù)地，使各地塊居者在空間上可以共享 A， B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產(chǎn)品搭配與銷售 海 海 A B 案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布 1. 按總價(jià)與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，總價(jià)最高、檔次最高的產(chǎn)品與最佳資源組合 2. 主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團(tuán)內(nèi)部，所有居者均可分享 3. 充分考慮地勢(shì)地貌帶來(lái)的景觀面增加 4. 延遠(yuǎn)離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面 5. 以景觀方向?yàn)橹饕蚩紤] 海 大獨(dú)棟 小獨(dú)棟 小高層 公寓 主景觀軸 主景觀軸 案例總結(jié)－其他－配套 1. 前期以營(yíng)造區(qū)域度假氛圍，展示未來(lái)度假生活方式的娛樂(lè)休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設(shè)施； 2. 商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過(guò)圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔(dān)基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。 ①濱海私家道 ②巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街 ④沙洲游樂(lè)場(chǎng) ⑤游艇碼頭 ⑥濱海木棧道 ⑦私家沙灘 ⑧親海豪宅 開(kāi)放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車行路線 游艇出行展示路線 開(kāi)放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系 國(guó) 際 濱 海 度 假 區(qū) 價(jià) 值 體 系 區(qū)域價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價(jià)值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂(lè)部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個(gè)性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 區(qū)域配套設(shè)施建議 —— 承擔(dān)“八大體驗(yàn)”計(jì)劃 配套設(shè)施建議 區(qū)域型配套 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ——前期用作售樓處 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?游艇碼頭 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 巽寮節(jié)日廣場(chǎng)啟動(dòng)肩負(fù)的任務(wù)：承擔(dān)整個(gè)區(qū)域形象的立勢(shì)功能，渲染度假區(qū)域氛圍 ?1. 通過(guò)地勢(shì)、植物、區(qū)域標(biāo)志性建筑小品 的打造形成強(qiáng)大視覺(jué)沖擊力， 建立對(duì)整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的信心，彌補(bǔ)項(xiàng)目本身人氣不足和配套資源的缺乏。 接下來(lái)我們將著重研究完全不對(duì)外開(kāi)放和半對(duì)外開(kāi)放的兩類濱海社區(qū) 完全不對(duì)外開(kāi)放 半對(duì)外開(kāi)放 完全對(duì)外開(kāi)放 案例 1：通過(guò) 向政府租賃的方式 實(shí)現(xiàn)完全不開(kāi)放的沙灘 三亞山海天大酒店 ? 通過(guò)向政府租賃方式實(shí)現(xiàn)私家使用（此方式在三亞五星級(jí)酒店中應(yīng)用比較普遍） ? 收費(fèi)方式：憑房卡免費(fèi)使用，但額外服務(wù)需收費(fèi) ? 管理方式： 1. 專人服務(wù)（摩托艇租賃、看管衣物等） 2. 專業(yè)救生員 3. 救生艇 案例 2： 17英里沙灘為人造沙灘，通過(guò)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入 17英里 ? 17英里沙灘為人造沙灘，建沙灘之前與政府談判后同意填海建沙灘。多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險(xiǎn)，靠控制面積來(lái)控制總價(jià)獲得眾多投資、度假、養(yǎng)老客戶的青睞 低座洋房 高層公寓 花園洋房 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品具體分析 公寓 低座洋房 花園洋房 面積 （平米） 48 65 98 120~130 150以上 200以下（ 17190） 235 280 戶型 1房 2房 3房 3房 4房以上 4房 4房 4房以上 套數(shù) 168 336 150 209 73 68 23 6 ?啟動(dòng)區(qū)總建面 8萬(wàn)平米 ?公寓和底座洋房中不同面積區(qū)間套數(shù)比 30~50： 50~70： 70~90： 90以上 =2： 6： 3：1 ?花園洋房不同面積區(qū)間套數(shù)比 150~180： 180~220： 220以上 =1： 2： 1 ?花園洋房占 10%，形象產(chǎn)品的打造也樹(shù)立了項(xiàng)目的高端形象，為整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ)。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時(shí) 5分 15秒 22:05: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 10時(shí) 5分 15秒 下午 10時(shí) 5分 22:05: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 22:05:1522:05:1522:051/20/2023 10:05:15 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 交通 交通： 03年前只通水路，距中環(huán)碼頭 25分鐘， 03年后通陸路， 距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約 40分鐘 其他 占地面積 建筑面積： 67萬(wàn) 容積率： 1期建成于 1983年，截至 2023年開(kāi)發(fā)第 12期，總