【正文】 去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時 5分 15秒 22:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 10時 5分 15秒 下午 10時 5分 22:05: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。山水國際 山水國際村是三亞2023年３２個重點建設(shè)項目之一。 ?客戶組成： 6成以上都是投資客戶。 核心配套區(qū)－盤眼 啟動區(qū)產(chǎn)品 —— 50%快速回現(xiàn)產(chǎn)品 +40%實驗性產(chǎn)品 +10%形象產(chǎn)品 +歐陸建筑園林風格，花園洋房奠定項目高端形象。 ? 配套投入： 修建沙灘廣場與?；?，形成度假氛圍，吸引人氣，消除區(qū)域陌生感 重點研究 4： 香港愉景灣 與本項目相似之處 ? 開發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認知差 ? 同屬濱海項目，景觀資源強勢 ? 看海朝向不佳，地形復雜 項目名稱 愉景灣 開發(fā)商 香港興業(yè)集團 位置 大嶼山東北角的大白灣海濱 核心賣點 空氣、海景 配套設(shè)施 大型購物廣場、 27洞高爾夫球場、私人游艇會、灘畔長堤及香港最大的私人海灘 產(chǎn)品類型 高層、低座洋房、花園洋房 戶型面積 公寓： 1~2房： 50~80平米， 3~4房： 130~160平米，別墅： 4房 200~400平米 目前均價 33000元 /平米，公寓租金 2萬 /月（香港平均價格） 銷售情況 前 12期售罄，目前在售 13期 客戶情況 客戶購買目的： 6成左右投資（長線投資為主） 出租對象：公司負責租金的 “老外白領(lǐng) ”，占目前居住人口的 50%以上 現(xiàn)居民： 34%來自歐洲、 23 %來自北美洲、 17%來自中國及臺灣、 10%來自澳洲及紐西蘭， 8%來自香港及8%來自亞洲其它地區(qū)及非洲。配備先進的豪華客房、高級餐廳、風格不同的會議廳，及特色酒吧、網(wǎng)球場等休閑設(shè)施 ? 客房共 201間，設(shè)施齊全，服務(wù)質(zhì)量較好 ? 2023年 10月投入使用，日常入住率約 30%，逢節(jié)假日入住率可達 80%以上 香港－愉景灣 香港愉景灣案例總結(jié) ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 通過前期娛樂生活配套、風情廣場的打造，營造度假氛圍，消除區(qū)域陌生感，打造區(qū)域形象，結(jié)合低風險的多元產(chǎn)品線策略，保證前期回現(xiàn)。 ，戶型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠處排布公寓，將景觀資源價值直接與產(chǎn)品價值相結(jié)合。 ? 一線海景處難以形成高尚住宅區(qū)。 ? 愉景灣 ? 游客可進入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。 商業(yè)量估算： 整個商業(yè)街臨街面約 160米 ， 按對街開，臨街商業(yè)體量約 3200平米，約 50間商鋪 （商鋪面寬按 6米 計算，進深按 10米算）。 ?，設(shè)計中充分考慮人與景觀的互動，如加入供人休憩玩耍的小品、劃艇、碼頭等展示要素，創(chuàng)造足夠的停留、活動和想象空間 消費者調(diào)查顯示，高端消費者對社區(qū)區(qū)身份感十分在意，并且認為氣派和開闊的社區(qū)景觀是提升社區(qū)價值的重要因素 巽寮節(jié)日廣場 巽寮節(jié)日廣場承擔 社區(qū)活動中心的功能 ，強調(diào)人與自然的融合與共鳴 ?通過加勒比海風情的園林、富有度假氣息的標志性建筑、雕塑和各種休閑氣息的小品等項目極力渲染Resort形象和度假氛圍 ?廣場作為整個區(qū)域的活動中心，承擔著整個區(qū)域的人與自然的交流，應開闊、大氣 供人休憩的小品讓人流駐留在此 區(qū)域性配套 —— 承擔整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能 ?巽寮節(jié)日廣場 ?頂級會所 ?海鮮美食街 ?風情商業(yè)街 ?沙洲游樂場 ?游艇碼頭 硬性配套體系 會所在前期承擔售樓處的功能，昭示性較好，通過一條長 300米的道路直接連接沙灘 頂級的綜合性會所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂、教學、集會的多種需求，降低空臵率和解決空間不足 會議及商務(wù)服務(wù) 商業(yè)服務(wù) 娛樂健身服務(wù) 才藝教育類 Spa，桑拿 大型聚會用餐服務(wù) 頂級會所功能設(shè)臵 本項目綜合會所建議 ?綜合性會所并不一定在 1期全部建好，可以建 1層后用來做售樓處。 ?通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。 ?減少沙灘上服務(wù)游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會員的配套服務(wù)。 一個少數(shù)人享有的沙洲游樂場，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致 ?為聚集人氣，在沙洲上可開辟家庭公共活動，可在此野營、燒烤等活動； ?沙灘排球，沙灘足球 一個少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式 ?游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對私家住宅的影響。 ?廣場是濱海生活的休憩場所。 案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃 1. 以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性； 2. 高密度的核心區(qū)物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合； 3. 宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離中心區(qū)越近、即離海濱越遠，宅基面積越小； 區(qū)域規(guī)劃原則 海 案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃 4. 通過連接組團內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源，將更多的景觀資源拉入?yún)^(qū)域內(nèi)，讓居者共享 5. 路網(wǎng)設(shè)計必須避免道路割斷人與資源的關(guān)系。本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)競爭戰(zhàn)略：高形象起勢，通過營造未來頂級濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生 規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔者 產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔者 區(qū)域的精神屬性－對未來生活模式的定義，勾畫居者的行為動線 案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略 產(chǎn)品線策略 條件 特征 對企業(yè)的要求 與本項目的契合 ?復合產(chǎn)品線模式 —— 復合產(chǎn)品線 +控制總價，吸引人氣，迅速回現(xiàn) +營造度假氛圍消除區(qū)域陌生感 ?有強勢不可復制的資源（自然、人文、人造）可以依托 銷售速度較快 ?少量別墅樹形象，大量小高 /高層回現(xiàn) ?戶型面積控制較小，便于控制總價 ?要有創(chuàng)新產(chǎn)品作為實驗，但控制創(chuàng)新產(chǎn)品的量，降低風險，不超過該物業(yè)類型套數(shù)的 30％ ?主要吸引投資或度假兼投資的客戶 ?較高的資金投入 ?單一頂級產(chǎn)品模式 ——頂級特色產(chǎn)品 +頂級度假區(qū)域形象打造（強勢資源展示 +與資源有互動聯(lián)系的園林設(shè)計和配套） ?強勢的不可復制資源（自然、人文、人造） ?大區(qū)域已被認同 銷售速度一般較為緩慢，只單純追求資源溢價 也可以極低的總價沖擊市場，以極高的性價比換取回現(xiàn)速度（如三亞山水國際） ?需要有成熟的社區(qū)娛樂配套投入和頂級富有度假特色的園林規(guī)劃 ?私密社區(qū) ?主要吸引對資源具有強烈占有愿望的度假類客戶 ?高額的資金投入 ?企業(yè)財務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢 案例總結(jié)－客戶特征 ?陌生區(qū)強勢資源大盤的首期客戶中，一般會有較高比例的投資性客戶，他們除了關(guān)注資源的稀缺性外，格外在乎投資潛力和投資風險，因此，必須通過單價和總價控制，為這部分客戶預留升值空間并控制總價風險 ?客戶需求多是以投資與度假相結(jié)合，隨著區(qū)域成熟，客戶按“投資－度假（－居家）”演變 案例總結(jié)－啟動區(qū)選址 啟動區(qū)選址原則： ，最好臨路或路網(wǎng)完善 ，大規(guī)模區(qū)域開發(fā)尤為如此，強勢資源可以在后期博得更高溢價，小地塊可以采用最佳資源直接入世的方式。 ?一條私家的濱海大道 ?一個聚集人氣的節(jié)日廣場 ?一條琳瑯滿目的商業(yè)街 ?一條露天海鮮美食街 ?一個私家享有沙灘 ?一個少數(shù)人擁有的游艇碼頭 ?一個少數(shù)人享有的沙洲游樂場 ?一個少數(shù)人擁有的頂級豪華會所 ?一個少數(shù)人享有的親海豪宅 一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開端，突現(xiàn)項目的高形象 一個聚集人氣的節(jié)日廣場，是巽寮節(jié)日的歡慶場，是人氣聚集的活動源 ?廣場是聚集，停留的公共場所。 ?風情商業(yè)街是為配合前期銷售，而營造。 ?設(shè)臵嚴密的社區(qū)保衛(wèi)，憑業(yè)主身份方可進入。 ①濱海私家道 ②巽寮節(jié)日廣場 ③區(qū)域級會所、售樓處風情商業(yè)街 ④沙洲游樂場 ⑤游艇碼頭 ⑥濱海木棧道 ⑦私家沙灘 ⑧親海豪宅 開放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車行路線 游艇出行展示路線 開放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點 選址方案 M1展示體系及人流動線 ?客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗節(jié)點，有效的整合了區(qū)域資源，增強了區(qū)域吸引力。由于施工時間問題， 作為前期展示，只需建設(shè)其中緊鄰項目的 1/4部分。 ?商業(yè)街路網(wǎng)與美食街連成一體，打造一條聚集人氣的極具度假氣息的休閑地帶 ?風情商業(yè)街在前期只需做出少量展示，其他用圍板圍起來即可 。 ?十七英里成為南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍。 ? 大梅沙 ? 公共開放型海灘，服務(wù)于城市，不設(shè)臵任何限制，任何人均可享用濱海資源，人流量極大。 ? 前往愉景灣的上島交通相對不便，前來沙灘的游人較少，由此增強社區(qū)沙灘的私密性 沙灘私有化和半私有化案例總結(jié) 沙灘私有化方法 適用條件 實現(xiàn)的私密化程度 與本項目的契合度 三亞海天酒店 與政府談判，租賃沙灘 ?能與政府有談判條件 ?能承受高的租金 完全私密 萬科 17英里 通過小區(qū)嚴密的保安措施，嚴禁沙灘進入 ?能與政府有談判條件 ?人造沙灘 ?周邊有天然屏障 完全私密 香港愉景灣 通過交通、配套設(shè)施的限制，控制沙灘人流量 ?沙灘私密性較好 ?周邊配套設(shè)施匱乏 基本完全私密 本項目建議 采取第三種沙灘私有化方法 ： ?本項目啟動區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒有配套設(shè)施 ?項目啟動區(qū)周邊無其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀 ?后期可以通過交通路網(wǎng)的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量 私有化沙灘管理方式 —— 讓業(yè)主感知到沙灘的私有性 ?配備專門的安全員與救生員各 1名 ?配備救生艇 1艘 ?哨所 2個 ?探照燈夜間照明 ?前期配備專門的保安，以防周邊村民進入沙灘內(nèi) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管