【正文】 去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 20日星期五 10時(shí) 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 20日星期五 下午 10時(shí) 5分 15秒 22:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :05:1522:05Jan2320Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 20日星期五 10時(shí) 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 22:05:1522:05:1522:05Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 10時(shí) 5分 15秒 下午 10時(shí) 5分 22:05: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :05:1522:05:15January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。山水國(guó)際 山水國(guó)際村是三亞2023年３２個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。 ?客戶組成： 6成以上都是投資客戶。 核心配套區(qū)－盤(pán)眼 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品 —— 50%快速回現(xiàn)產(chǎn)品 +40%實(shí)驗(yàn)性產(chǎn)品 +10%形象產(chǎn)品 +歐陸建筑園林風(fēng)格，花園洋房奠定項(xiàng)目高端形象。 ? 配套投入： 修建沙灘廣場(chǎng)與?；?dòng)，形成度假氛圍，吸引人氣，消除區(qū)域陌生感 重點(diǎn)研究 4： 香港愉景灣 與本項(xiàng)目相似之處 ? 開(kāi)發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知差 ? 同屬濱海項(xiàng)目，景觀資源強(qiáng)勢(shì) ? 看海朝向不佳，地形復(fù)雜 項(xiàng)目名稱 愉景灣 開(kāi)發(fā)商 香港興業(yè)集團(tuán) 位置 大嶼山東北角的大白灣海濱 核心賣(mài)點(diǎn) 空氣、海景 配套設(shè)施 大型購(gòu)物廣場(chǎng)、 27洞高爾夫球場(chǎng)、私人游艇會(huì)、灘畔長(zhǎng)堤及香港最大的私人海灘 產(chǎn)品類型 高層、低座洋房、花園洋房 戶型面積 公寓： 1~2房： 50~80平米， 3~4房： 130~160平米，別墅： 4房 200~400平米 目前均價(jià) 33000元 /平米，公寓租金 2萬(wàn) /月（香港平均價(jià)格） 銷(xiāo)售情況 前 12期售罄，目前在售 13期 客戶情況 客戶購(gòu)買(mǎi)目的： 6成左右投資（長(zhǎng)線投資為主） 出租對(duì)象：公司負(fù)責(zé)租金的 “老外白領(lǐng) ”，占目前居住人口的 50%以上 現(xiàn)居民： 34%來(lái)自歐洲、 23 %來(lái)自北美洲、 17%來(lái)自中國(guó)及臺(tái)灣、 10%來(lái)自澳洲及紐西蘭， 8%來(lái)自香港及8%來(lái)自亞洲其它地區(qū)及非洲。配備先進(jìn)的豪華客房、高級(jí)餐廳、風(fēng)格不同的會(huì)議廳，及特色酒吧、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑設(shè)施 ? 客房共 201間，設(shè)施齊全，服務(wù)質(zhì)量較好 ? 2023年 10月投入使用，日常入住率約 30%，逢節(jié)假日入住率可達(dá) 80%以上 香港－愉景灣 香港愉景灣案例總結(jié) ? 啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略： 通過(guò)前期娛樂(lè)生活配套、風(fēng)情廣場(chǎng)的打造，營(yíng)造度假氛圍，消除區(qū)域陌生感，打造區(qū)域形象，結(jié)合低風(fēng)險(xiǎn)的多元產(chǎn)品線策略，保證前期回現(xiàn)。 ，戶型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠(yuǎn)處排布公寓，將景觀資源價(jià)值直接與產(chǎn)品價(jià)值相結(jié)合。 ? 一線海景處難以形成高尚住宅區(qū)。 ? 愉景灣 ? 游客可進(jìn)入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。 商業(yè)量估算： 整個(gè)商業(yè)街臨街面約 160米 ， 按對(duì)街開(kāi)，臨街商業(yè)體量約 3200平米，約 50間商鋪 （商鋪面寬按 6米 計(jì)算，進(jìn)深按 10米算）。 ?，設(shè)計(jì)中充分考慮人與景觀的互動(dòng)，如加入供人休憩玩耍的小品、劃艇、碼頭等展示要素，創(chuàng)造足夠的停留、活動(dòng)和想象空間 消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)社區(qū)區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開(kāi)闊的社區(qū)景觀是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素 巽寮節(jié)日廣場(chǎng) 巽寮節(jié)日廣場(chǎng)承擔(dān) 社區(qū)活動(dòng)中心的功能 ，強(qiáng)調(diào)人與自然的融合與共鳴 ?通過(guò)加勒比海風(fēng)情的園林、富有度假氣息的標(biāo)志性建筑、雕塑和各種休閑氣息的小品等項(xiàng)目極力渲染Resort形象和度假氛圍 ?廣場(chǎng)作為整個(gè)區(qū)域的活動(dòng)中心，承擔(dān)著整個(gè)區(qū)域的人與自然的交流，應(yīng)開(kāi)闊、大氣 供人休憩的小品讓人流駐留在此 區(qū)域性配套 —— 承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能 ?巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ?頂級(jí)會(huì)所 ?海鮮美食街 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?游艇碼頭 硬性配套體系 會(huì)所在前期承擔(dān)售樓處的功能，昭示性較好，通過(guò)一條長(zhǎng) 300米的道路直接連接沙灘 頂級(jí)的綜合性會(huì)所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂(lè)、教學(xué)、集會(huì)的多種需求，降低空臵率和解決空間不足 會(huì)議及商務(wù)服務(wù) 商業(yè)服務(wù) 娛樂(lè)健身服務(wù) 才藝教育類 Spa，桑拿 大型聚會(huì)用餐服務(wù) 頂級(jí)會(huì)所功能設(shè)臵 本項(xiàng)目綜合會(huì)所建議 ?綜合性會(huì)所并不一定在 1期全部建好，可以建 1層后用來(lái)做售樓處。 ?通過(guò)客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開(kāi)放空間與私密空間的分隔與共融。 ?減少沙灘上服務(wù)游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會(huì)員的配套服務(wù)。 一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致 ?為聚集人氣，在沙洲上可開(kāi)辟家庭公共活動(dòng)，可在此野營(yíng)、燒烤等活動(dòng)； ?沙灘排球，沙灘足球 一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式 ?游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對(duì)私家住宅的影響。 ?廣場(chǎng)是濱海生活的休憩場(chǎng)所。 案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃 1. 以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性； 2. 高密度的核心區(qū)物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合； 3. 宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離中心區(qū)越近、即離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越?。? 區(qū)域規(guī)劃原則 海 案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃 4. 通過(guò)連接組團(tuán)內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源，將更多的景觀資源拉入?yún)^(qū)域內(nèi)，讓居者共享 5. 路網(wǎng)設(shè)計(jì)必須避免道路割斷人與資源的關(guān)系。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：高形象起勢(shì)，通過(guò)營(yíng)造未來(lái)頂級(jí)濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生 規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔(dān)者 產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔(dān)者 區(qū)域的精神屬性－對(duì)未來(lái)生活模式的定義，勾畫(huà)居者的行為動(dòng)線 案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略 產(chǎn)品線策略 條件 特征 對(duì)企業(yè)的要求 與本項(xiàng)目的契合 ?復(fù)合產(chǎn)品線模式 —— 復(fù)合產(chǎn)品線 +控制總價(jià)，吸引人氣，迅速回現(xiàn) +營(yíng)造度假氛圍消除區(qū)域陌生感 ?有強(qiáng)勢(shì)不可復(fù)制的資源（自然、人文、人造）可以依托 銷(xiāo)售速度較快 ?少量別墅樹(shù)形象，大量小高 /高層回現(xiàn) ?戶型面積控制較小，便于控制總價(jià) ?要有創(chuàng)新產(chǎn)品作為實(shí)驗(yàn)，但控制創(chuàng)新產(chǎn)品的量，降低風(fēng)險(xiǎn)，不超過(guò)該物業(yè)類型套數(shù)的 30％ ?主要吸引投資或度假兼投資的客戶 ?較高的資金投入 ?單一頂級(jí)產(chǎn)品模式 ——頂級(jí)特色產(chǎn)品 +頂級(jí)度假區(qū)域形象打造（強(qiáng)勢(shì)資源展示 +與資源有互動(dòng)聯(lián)系的園林設(shè)計(jì)和配套） ?強(qiáng)勢(shì)的不可復(fù)制資源（自然、人文、人造） ?大區(qū)域已被認(rèn)同 銷(xiāo)售速度一般較為緩慢，只單純追求資源溢價(jià) 也可以極低的總價(jià)沖擊市場(chǎng)，以極高的性價(jià)比換取回現(xiàn)速度（如三亞山水國(guó)際） ?需要有成熟的社區(qū)娛樂(lè)配套投入和頂級(jí)富有度假特色的園林規(guī)劃 ?私密社區(qū) ?主要吸引對(duì)資源具有強(qiáng)烈占有愿望的度假類客戶 ?高額的資金投入 ?企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢 案例總結(jié)－客戶特征 ?陌生區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源大盤(pán)的首期客戶中，一般會(huì)有較高比例的投資性客戶，他們除了關(guān)注資源的稀缺性外，格外在乎投資潛力和投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須通過(guò)單價(jià)和總價(jià)控制，為這部分客戶預(yù)留升值空間并控制總價(jià)風(fēng)險(xiǎn) ?客戶需求多是以投資與度假相結(jié)合，隨著區(qū)域成熟，客戶按“投資－度假（－居家）”演變 案例總結(jié)－啟動(dòng)區(qū)選址 啟動(dòng)區(qū)選址原則： ，最好臨路或路網(wǎng)完善 ，大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)尤為如此，強(qiáng)勢(shì)資源可以在后期博得更高溢價(jià)，小地塊可以采用最佳資源直接入世的方式。 ?一條私家的濱海大道 ?一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng) ?一條琳瑯滿目的商業(yè)街 ?一條露天海鮮美食街 ?一個(gè)私家享有沙灘 ?一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭 ?一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng) ?一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所 ?一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅 一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開(kāi)端，突現(xiàn)項(xiàng)目的高形象 一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)，是巽寮節(jié)日的歡慶場(chǎng)，是人氣聚集的活動(dòng)源 ?廣場(chǎng)是聚集，停留的公共場(chǎng)所。 ?風(fēng)情商業(yè)街是為配合前期銷(xiāo)售，而營(yíng)造。 ?設(shè)臵嚴(yán)密的社區(qū)保衛(wèi)，憑業(yè)主身份方可進(jìn)入。 ①濱海私家道 ②巽寮節(jié)日廣場(chǎng) ③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街 ④沙洲游樂(lè)場(chǎng) ⑤游艇碼頭 ⑥濱海木棧道 ⑦私家沙灘 ⑧親海豪宅 開(kāi)放區(qū)域 私密區(qū)域 ⑧ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 車(chē)行路線 游艇出行展示路線 開(kāi)放區(qū)域 私密區(qū)域 客戶展示路線節(jié)點(diǎn) 選址方案 M1展示體系及人流動(dòng)線 ?客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。由于施工時(shí)間問(wèn)題， 作為前期展示，只需建設(shè)其中緊鄰項(xiàng)目的 1/4部分。 ?商業(yè)街路網(wǎng)與美食街連成一體，打造一條聚集人氣的極具度假氣息的休閑地帶 ?風(fēng)情商業(yè)街在前期只需做出少量展示，其他用圍板圍起來(lái)即可 。 ?十七英里成為南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍。 ? 大梅沙 ? 公共開(kāi)放型海灘，服務(wù)于城市，不設(shè)臵任何限制，任何人均可享用濱海資源，人流量極大。 ? 前往愉景灣的上島交通相對(duì)不便，前來(lái)沙灘的游人較少，由此增強(qiáng)社區(qū)沙灘的私密性 沙灘私有化和半私有化案例總結(jié) 沙灘私有化方法 適用條件 實(shí)現(xiàn)的私密化程度 與本項(xiàng)目的契合度 三亞海天酒店 與政府談判，租賃沙灘 ?能與政府有談判條件 ?能承受高的租金 完全私密 萬(wàn)科 17英里 通過(guò)小區(qū)嚴(yán)密的保安措施，嚴(yán)禁沙灘進(jìn)入 ?能與政府有談判條件 ?人造沙灘 ?周邊有天然屏障 完全私密 香港愉景灣 通過(guò)交通、配套設(shè)施的限制，控制沙灘人流量 ?沙灘私密性較好 ?周邊配套設(shè)施匱乏 基本完全私密 本項(xiàng)目建議 采取第三種沙灘私有化方法 ： ?本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒(méi)有配套設(shè)施 ?項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)周邊無(wú)其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀 ?后期可以通過(guò)交通路網(wǎng)的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量 私有化沙灘管理方式 —— 讓業(yè)主感知到沙灘的私有性 ?配備專門(mén)的安全員與救生員各 1名 ?配備救生艇 1艘 ?哨所 2個(gè) ?探照燈夜間照明 ?前期配備專門(mén)的保安，以防周邊村民進(jìn)入沙灘內(nèi) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系 國(guó) 際 濱 海 度 假 區(qū) 價(jià) 值 體 系 區(qū)域價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗(yàn)之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗(yàn)計(jì)劃 精神價(jià)值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂(lè)部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個(gè)性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管