【正文】 一、項(xiàng)目分析 一 )本項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)： 1) 位于區(qū)域中心位置，地段優(yōu)越，并擁有大型廣場(chǎng)與優(yōu)良的商業(yè)配套，交通與生活便利 2) 項(xiàng)目較高樓層能看到山景和海景以及擁有入戶花園和空中花園的建筑品質(zhì) 3)區(qū)域特性為國(guó)際化港口、碼頭及化工為主的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擁有一批可能成為我們目標(biāo) 客戶國(guó)際人士在此生活和居住，具備了營(yíng)造國(guó)際化港灣生活的條件， 二 )綜合價(jià)值提煉 鑒于目標(biāo)人群的心態(tài)、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目本身所固有的素質(zhì)等相關(guān)因素，我們認(rèn)為藍(lán)灣半島的品牌核心概念有兩大塊： １）：國(guó)際（ I）自由（ F）人文（ H）（ I— international、 F— Freeness、 H— humanism） ２）：休閑。 本項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質(zhì)與半島一號(hào)相比略有差距，與麗江花園，尚城世家與熊貓國(guó)際等項(xiàng)目的綜合品質(zhì)相當(dāng)，因此本項(xiàng)目檔次可定位于中高檔。 六 ) 、定位釋義 項(xiàng)目周邊國(guó)際人士較多，如何把項(xiàng)目住宅和商業(yè)部分打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的休閑、娛樂(lè)與 購(gòu)物、美食為一體的區(qū)域性特色商業(yè)中心及休閑廣場(chǎng)，為這些國(guó)際人士提供魅力十足的消費(fèi) 場(chǎng)所，同時(shí)以此提升住宅的魅力，是本項(xiàng)目區(qū)別其它項(xiàng)目的關(guān)鍵。 通過(guò)結(jié)合區(qū)域地理、人文與地段等特性，我們建議本項(xiàng)目可以全力包裝出貼近于具有 南亞國(guó)際風(fēng)情的新加坡圣淘沙式的國(guó)際主題人文社區(qū)。 本項(xiàng)目與同屬熱帶氣候里的新加坡圣淘沙的港 灣風(fēng)情有些類(lèi)似。 而本項(xiàng)目可仿照圣淘沙南亞風(fēng)情園林的植物規(guī)劃及獅首魚(yú)身雕像與噴泉等方面做文章。 到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關(guān)鍵是細(xì)微之處一定要到位。 三、住宅定位建議 ? 十 ) 、建筑與規(guī)劃構(gòu)思 ? １、盡量合理利用地塊固有的景觀生態(tài)及片區(qū)新規(guī)劃的元素；合理組織景觀視線與 ? 觸覺(jué)通廊，并注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)；使之成為城市地標(biāo)建筑 ? ２、以高層的現(xiàn)代簡(jiǎn)約型風(fēng)格的建筑為主，以體現(xiàn)與周邊的差異； ? ３、建筑立面整體采用冷色調(diào)，局部用深色涂料，體現(xiàn)活躍、生動(dòng)與大氣、 尊貴， ? ４、建筑物設(shè)計(jì)空中花園，大開(kāi)間、大視野，將綠色引入室內(nèi) ,并設(shè)置會(huì)所，使其功能和景觀上成為澳頭和大亞灣新焦點(diǎn)； ? ５、在朝向上利用山景、海景以及空工中花園的資源平均化分配，保證各方位資源合理化，爭(zhēng)取戶戶有景觀； ? ６、在戶型上力求廳、臥、廚、廁四大光明，保證室內(nèi)各空間的充分采光通風(fēng)；為獲取有效贈(zèng)送面積，飄窗最好均為落地設(shè)置；所有廚房均采用開(kāi)敞式設(shè)計(jì)，以利于室內(nèi)空間的流暢通透；所有戶型的衛(wèi)生間均采用較大面積設(shè)計(jì)，按三件套的基本衛(wèi)浴設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)配備，主臥室的最好有陽(yáng)臺(tái)，一天繁累的工作后，可盡情享受徹底放松的個(gè)人空間；為保證價(jià)格與品質(zhì)，各空間的搭配和面積分配力求人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)都市時(shí)尚精英階層的生活品味。 （一）、一片主入口廣場(chǎng) （二）、一系列園林景觀 （三）、一座泛會(huì)所 （四）、一間營(yíng)銷(xiāo)中心 （五）、一組示范單位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先必須遵循“五個(gè)一工程”策略 先給項(xiàng)目目標(biāo)客戶一流的具濃厚的南亞風(fēng)情的空中園林、寬闊的美食休閑廣場(chǎng)等特色景觀，比如有代表性的獅首魚(yú)身及其它能展現(xiàn)大海與港灣風(fēng)情的園林雕塑以展示工程的形象與效果。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 促銷(xiāo)策略 建議在形象展示期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期對(duì)客戶進(jìn)行蓄水式累積，其作用在于： １ 不斷地進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試，價(jià)格測(cè)試，客戶真實(shí)有效性。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 包裝策略 造勢(shì)策略 廣告策略 促銷(xiāo)策略 積累客戶策略： 1 重新梳理市場(chǎng)調(diào)研時(shí)累積的潛在意向客戶，邀請(qǐng)其參加規(guī) 劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)的推介會(huì)，悉心聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)， 一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶； ２ 提前利用工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)吸引客戶的眼 球，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中搶奪客戶； ３ 提前設(shè)置銷(xiāo)售展場(chǎng)，接受客戶咨詢，做好客戶意向登記， 提前印制樓盤(pán)形象的宣傳資料； ４與新聞媒體炒作配合，借勢(shì)、造勢(shì)，制造項(xiàng)目與產(chǎn)品的新 聞效應(yīng)。 ３ 路旗、燈桿旗 搶占城市核心商業(yè)地段道路兩邊廣告位，前期展示項(xiàng)目形象及賣(mài)點(diǎn) ４ 樣板房 有效地展示產(chǎn)品時(shí)尚、實(shí)用率 100%、采光、景觀及戶型布局設(shè)計(jì)，刺激目 標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。但房地產(chǎn)銷(xiāo)售是一種很微妙的的事，房地產(chǎn)成功的 50％在于地塊選擇， 30％在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，２０％歸功于廣告和銷(xiāo)售，但前兩者的占的８０％，是通過(guò)后者的２０％來(lái)加以實(shí)現(xiàn)的。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 廣告策略執(zhí)行規(guī)劃 導(dǎo)入期（預(yù)熱期與形象推廣期） (20237至 20239月，時(shí)間待定 )： （ 1） 推廣定位與炒作內(nèi)容： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2023，深圳向東 生活與國(guó)際同步，規(guī)劃與國(guó)際同步 標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際同步，服務(wù)與國(guó)際同步 國(guó)際自由人匯粹地 藍(lán)灣半島，美麗港灣，公園旁邊是我家 ※ 南亞海景第一盤(pán)，背山臨海，占據(jù)城市中心，彰顯王者風(fēng)范 ※ 大亞灣，新中心，新港灣，新生活，連接深、港、惠，成就未來(lái)居住新中心 ※ 景觀優(yōu)美、山水宜人，生活便利，房?jī)r(jià)便宜，高性價(jià)比理想居住區(qū)。 ※ 截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶。向左，公園；向右，海灣。 ※ 完善樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝及基礎(chǔ)銷(xiāo)售資料（樓書(shū)、單張、光盤(pán)等）以及營(yíng)銷(xiāo)中心布置與展板等準(zhǔn)備。 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： １、盛大認(rèn)籌活動(dòng)： 舞獅與歌舞表演等 ２、愛(ài)心行動(dòng) —— 幫助失學(xué)少年”促銷(xiāo)活動(dòng)： 在認(rèn)籌當(dāng)天，開(kāi)展新聞發(fā)布會(huì)，由發(fā)展商、民政部門(mén)、紅十字會(huì)慈善及義工部門(mén)、新聞媒體聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)展商承諾：每售出一套住宅將以業(yè)主的名義由發(fā)展商出資幫助一位失學(xué)少年（ 300元），讓我們所有的未來(lái)業(yè)主與愛(ài)心永遠(yuǎn)相伴。 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 爆發(fā)期 (開(kāi)盤(pán)期 )及強(qiáng)銷(xiāo)期 (20231229（周六）至元旦三天假期 )： 全新亮相、驚爆開(kāi)盤(pán)、噴薄而出、如火如荼 1）階段定位與炒作內(nèi)容： 濱海公園里的家。倡導(dǎo)健康、休閑、宜居、安全的居家概念，創(chuàng)造和諧本位居住空間。 2）推廣目的 市場(chǎng)強(qiáng)推，達(dá)成蓄客能量的釋放，達(dá)成首期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)清盤(pán)，進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品特性，增強(qiáng)品牌知名度，并結(jié)合各種促銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)的組織，維持項(xiàng)目暢銷(xiāo)勢(shì)頭。 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： 抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)： 針對(duì)有 VIP卡的客戶，吸引認(rèn)購(gòu)籌碼的準(zhǔn)客戶在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天大部分到場(chǎng)，聚集人氣，并推動(dòng)所有到場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)籌碼的準(zhǔn)客戶在較短的時(shí)間內(nèi)成交； 所有光臨現(xiàn)場(chǎng)的朋友都將獲得精美禮品 1份。每認(rèn)購(gòu)一套可獲得一張抽獎(jiǎng)券，多買(mǎi)多得。住宅營(yíng)銷(xiāo)推廣一般第一、第二階段為亮相造勢(shì)以及持續(xù)升溫階段。 三、意向或認(rèn)籌客戶聯(lián)誼活動(dòng)（國(guó)慶至春節(jié)期間） 邀請(qǐng)意向或認(rèn)籌客戶聯(lián)誼活動(dòng)，使客戶產(chǎn)生對(duì)開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品的美譽(yù)度，從而產(chǎn)生口耳傳播的效應(yīng)。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 促銷(xiāo)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 廣告策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 促銷(xiāo)活動(dòng)是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的一些具體形式，傳達(dá)舉辦方想推薦產(chǎn)品的各方面信息，讓客戶從了解、認(rèn)知到接受某項(xiàng)事物，達(dá)到舉辦方某些目的的一種方式。 14:42:2023:42:2023:423/26/2023 2:42:20 PM。 促銷(xiāo)活動(dòng) 樂(lè)于參加 一般 不會(huì)參加 經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇活動(dòng) ％ ％ ％ 其他城市別墅參觀活動(dòng) ％ ％ ％ 裝修等專(zhuān)題講座 ％ ％ ％ 節(jié)假日旅游活動(dòng) ％ ％ ％ 體育比賽活動(dòng) ％ ％ ％ 新聞發(fā)布會(huì) ％ ％ ％ 專(zhuān)題聚會(huì)沙龍 ％ ％ ％ 文藝互動(dòng)表演 ％ ％ ％ 各類(lèi)展覽活動(dòng) ％ ％ ％ 顧客聯(lián)誼活動(dòng) ％ ％ ％ 趣味競(jìng)技活動(dòng) ％ ％ ％ 樓盤(pán)品鑒酒會(huì) ％ ％ ％ 什么樣的促銷(xiāo)活動(dòng)目標(biāo)客戶樂(lè)于參加呢？ 匯 報(bào) 結(jié) 束 謝 謝 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 四、派單及直郵活動(dòng) 針對(duì)惠陽(yáng)區(qū)的目標(biāo)客戶進(jìn)行派單和直郵（ DM）活動(dòng)，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直接營(yíng)銷(xiāo)攻擊。（具體活動(dòng)安排屆時(shí)見(jiàn)方案） 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 一、客戶座談會(huì)活動(dòng)（國(guó)慶至春節(jié)期間） 重新梳理市場(chǎng)調(diào)研時(shí)累積的潛在意向客戶，邀請(qǐng)其參加規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)以及港灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資的座談會(huì)，悉心聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)，一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶。 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 ４、持續(xù)期 (尾盤(pán)期 ) (2023年五一節(jié)后 )： 漂亮清盤(pán)，提升品牌 本階段的工程進(jìn)度已近封頂，可宣傳“準(zhǔn)現(xiàn)房”概念；廣告投放量是整個(gè)階段中較低的，因銷(xiāo)售量已進(jìn)入相當(dāng)可觀階段，可進(jìn)行真情回報(bào)活動(dòng)以及系列的優(yōu)惠活動(dòng)；同時(shí)需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略；建立并擴(kuò)大本案知名度，繼續(xù)積聚人氣，為下一項(xiàng)目打好基礎(chǔ)。所有現(xiàn)場(chǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)均由業(yè)主代表抽取，以示活動(dòng)的公正。 3）執(zhí)行策略 適當(dāng)減少?gòu)V告投放量，策略性的低頻率持續(xù)性宣傳，維持項(xiàng)目的關(guān)注度及影響力。使市場(chǎng)形象進(jìn)一步深入細(xì)化，提升品牌、強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)、公關(guān)互動(dòng)。新海灣，新地標(biāo)。 ３、其它活動(dòng)： 比如免費(fèi)的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書(shū)刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、美食休閑廣場(chǎng)完工，深惠萬(wàn)人手拉手活動(dòng)和游艇會(huì)、帆船會(huì)、海鮮美食節(jié)及各類(lèi)與海洋有關(guān)的體育及游戲活動(dòng)比賽等。以此通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)形象，體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)房子品質(zhì)的要求，建立“物超所值”的印象。并對(duì)項(xiàng)目品牌進(jìn)一步深化，同時(shí)增加項(xiàng)目品質(zhì)，綜合展示項(xiàng)目靚點(diǎn)及開(kāi)發(fā)商的公信力，獲得目標(biāo)市場(chǎng)的認(rèn)同與認(rèn)可 （ 3）執(zhí)行策略： 以最能直接傳達(dá)信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的手機(jī)短信、報(bào)紙媒體、電視、銷(xiāo)售資料等展開(kāi)高密度強(qiáng)攻態(tài)勢(shì)，并以現(xiàn)場(chǎng)VIP卡認(rèn)購(gòu)的促銷(xiāo)活動(dòng)，送小禮品、折扣、管理費(fèi)等。以適當(dāng)?shù)男蜗髲V告塑造“產(chǎn)品概念”和“板塊概念” （ 4）主要活動(dòng)： 開(kāi)工慶典 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 ２、升溫期（認(rèn)籌期與賣(mài)點(diǎn)推廣期 )(2023929（周六）至 1228日（周五）時(shí)間待定 )： 多方聚力 蓄勢(shì)而發(fā) （ 1）階段定位與炒作內(nèi)容： 規(guī)劃、地段、環(huán)境、配套、戶型等多方充分表現(xiàn)項(xiàng)目驕人品質(zhì)港灣新地標(biāo)，公園炫生活。 ※ 為建立樓盤(pán)品牌作鋪墊，為下一步銷(xiāo)售打基礎(chǔ)營(yíng)造聲勢(shì)。我們相信，一座以心靈為訴求的品質(zhì)樓盤(pán)，將獲得其所對(duì)應(yīng)目標(biāo)群的響應(yīng)。 ６營(yíng)銷(xiāo)中心 接待、沙盤(pán)、洽談、簽約、貴賓室、財(cái)務(wù)六大功能分區(qū)，沖擊目標(biāo)客戶的 視覺(jué)，使客戶“四面楚歌”。 五點(diǎn)一線包裝策略封殺： 1 戶外廣告 搶占高速公路出入口、城市核心地段、汽車(chē)站戶外廣告位。 ３ 保持對(duì)客戶的吸引力及市場(chǎng)的敏銳度。 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 促銷(xiāo)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 促銷(xiāo)策略 按照暫定的 明年的 B、 C棟元旦至春節(jié)正式公開(kāi)銷(xiāo)售 的日期來(lái)計(jì)算工程與營(yíng)銷(xiāo)推廣的節(jié)點(diǎn)，從今年的 10月上旬也就是國(guó)慶黃金周開(kāi)始前期內(nèi)部 VIP認(rèn)籌起，讓各個(gè)時(shí)間段都有形象與產(chǎn)品展示以及階段性的傳播推廣策略的支撐，避免出現(xiàn)傳播推廣及銷(xiāo)售真空。 其它輔助客戶是外來(lái)企業(yè)管理人士，其他幾個(gè)區(qū)域客戶都屬于輔助與離散型 香 港 十二、目標(biāo)客戶定位 大亞灣與澳頭本地人 三、住宅定位建議 ? 十三 ) 、價(jià)格定位 ? 惠陽(yáng)中心區(qū)當(dāng)前 36月份的中高檔品質(zhì)的樓盤(pán)其均為 3700元，結(jié)合市場(chǎng)基本情況其區(qū)域特性，再根據(jù)市場(chǎng)行情看漲的幅度，并且結(jié)合“加減法”原則