【正文】 RMB 165。 消費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格參考 中醫(yī)按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 單次 RMB 165。含各種設(shè)備等 裝修總投入； 4000平米 X每平米 2023=800萬(wàn)元 A，洗浴設(shè)備 300萬(wàn)， B，三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修 1500元 /M2X3000M2=450萬(wàn) C，其他設(shè)備 100萬(wàn) 2，會(huì)所銷(xiāo)售模型 三星級(jí)產(chǎn)權(quán)回贈(zèng)會(huì)所， 10年經(jīng)利分成 消費(fèi)者 —— 購(gòu)買(mǎi)商鋪產(chǎn)權(quán) —— 消費(fèi)者供鋪 —— 發(fā)展商年回贈(zèng) 8%服務(wù) （含會(huì)所內(nèi)全部項(xiàng)目，特別服務(wù)不在內(nèi)） —— 年回増 2%現(xiàn)金分紅 休閑中心成本收益為 2： 8， 2為成本， 8為收益 銷(xiāo)售商鋪案例（用化整為零的方法，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)）把商業(yè)面積分割成 10平方米的單位出售，業(yè)主擁有所有權(quán)。并配置設(shè)備自控系統(tǒng)，對(duì)整座建筑的各類(lèi)系統(tǒng)進(jìn)行信號(hào)采集和監(jiān)測(cè)、控制，實(shí)現(xiàn)大樓設(shè)備管理系統(tǒng)自動(dòng)化。 一層二層：設(shè)置滾動(dòng)扶梯，扶梯可以采用和電梯相同品牌。 一樓業(yè)態(tài)劃分 沿街商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題國(guó)際商街 規(guī) 劃 間間沿街鋪，戶(hù)戶(hù)招牌店 模 式 一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 業(yè) 態(tài) 精心建設(shè)一條特點(diǎn)鮮明的商業(yè)街區(qū)，以此來(lái)帶動(dòng)、營(yíng)造、烘托整個(gè)主題區(qū)的文化氛圍，是十分重要的一步。 一、 商業(yè)定位建議 十 ) 、推廣主題方向 首先 將項(xiàng)目賦予一種氣質(zhì) 物業(yè)本身賦予它的氣質(zhì) 商業(yè)的、居住的大型高尚社區(qū) 社區(qū)文化賦予它的氣質(zhì) 國(guó)際的、人文的、高端的、有底蘊(yùn)的生活平臺(tái) 居住生活賦予它的氣質(zhì) 沒(méi)有距離的國(guó)際人文休閑生活 接著 將此地的居住和消費(fèi)升華為一種 國(guó)際化 的居住藝術(shù)。 因此本項(xiàng)目的檔次定位是整個(gè)惠州地區(qū)并輻射臨近周邊城市的，高檔次國(guó)際型休閑生活商業(yè)廣場(chǎng)。 新開(kāi)的人人商場(chǎng)的原址上的前一商場(chǎng)惠爾康因經(jīng)營(yíng)不佳倒閉，現(xiàn)人人商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳。 商場(chǎng)檔次與高消費(fèi)水準(zhǔn)通常體現(xiàn)在服裝類(lèi)購(gòu)買(mǎi)。此區(qū)域人流量較大，主要商業(yè)場(chǎng)所有澳頭市場(chǎng)，澳頭水產(chǎn)品市場(chǎng)及華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)，粵港酒店等。云集了淡水 80%的家俱商，集家俱展示、銷(xiāo)售于一體。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額占淡水 50%以上，被稱(chēng)為淡水第一個(gè)市中心復(fù)合型核心商圈。 以 3個(gè)零售百貨綜合店（惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)、華都廣場(chǎng) 商鋪?zhàn)鈨r(jià) 80－ 50元 /㎡。 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 2, 次級(jí)商圈 碼頭與車(chē)站商圈 三 ) 、 澳頭商業(yè)前景分析 東方新天地的商業(yè)場(chǎng)所由一期的三層裙樓和二期的規(guī)劃中的高層寫(xiě)字樓的兩層裙樓組成，僅一期的商業(yè)面積就超過(guò)二萬(wàn)平方米。按將來(lái)的 6萬(wàn)人年均服裝類(lèi)消費(fèi) 2023元算市場(chǎng)空間，要保證高檔百貨商場(chǎng)日均 45元 /㎡的營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)面積就不能超過(guò) 4500 ㎡ ！再以此來(lái)推算超市營(yíng)業(yè)面積 =6萬(wàn)人247。開(kāi)張當(dāng)天大優(yōu)惠，但兩層樓約一萬(wàn)平方米的商場(chǎng)的當(dāng)日人流量?jī)H約 600人，平常日子的日人流量?jī)H約 200人。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 “ Livingmall”也就是 (休閑生活商場(chǎng) )的概念，最早來(lái)自臺(tái)北，是一種臺(tái)北溫情和 商業(yè)娛樂(lè)的結(jié)合，它可以滿(mǎn)足“逛”街的樂(lè)趣和“吃喝玩樂(lè)”一條龍的生活方式，強(qiáng)調(diào)“生 活格調(diào)與居住質(zhì)量”，其目標(biāo)瞄準(zhǔn)為住宅服務(wù)及周邊社區(qū)的一條永續(xù)經(jīng)營(yíng)的百年老街。 將生活提升為一種 休閑 的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。在這條商業(yè)街上，將分布有眾多帶動(dòng)有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛樂(lè)、小商鋪、零售商店等場(chǎng)所，尊貴飲食區(qū)的品牌餐館；歐洲風(fēng)情區(qū)德國(guó)啤酒坊、法式面包房；意大利比薩、通心粉；日本街區(qū)的居酒屋、料理；韓國(guó)燒烤、泡菜；東南亞美食區(qū)的咖喱；港式茶點(diǎn)與餐廳；嶺南美食區(qū)的燒鵝、白切雞，傳統(tǒng)中式飲食區(qū)的烤鴨、測(cè)羊肉火鍋 …… 這一切無(wú)不營(yíng)造出濃郁的異域文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來(lái)到了巴黎街頭或者萊茵河畔，深深地陶醉于異國(guó)風(fēng)情之中。 ３、盡量使智能化系統(tǒng)覆蓋更多的范圍。 十二）、建筑與裝飾定位 二樓業(yè)態(tài)劃分 （一）售價(jià)定位建議 經(jīng)調(diào)研后得出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商鋪較好地段與位置的售價(jià)一般是在10000元 /㎡左右。經(jīng)營(yíng)方擁有 10年使用權(quán) 1萬(wàn)元 /平米 X10平米 =10萬(wàn)元，業(yè)主交首付 4萬(wàn)元，不用供樓，甲方供樓（ 652元 /月），業(yè)主即可得到一張價(jià)值 10萬(wàn)元的消費(fèi)卡。 買(mǎi)二送一 水果維他命護(hù)理：滋潤(rùn)皮膚 ， 滲透力強(qiáng) ， 能即刻感到皮膚柔軟 、 超爽嫩滑 、 富有彈性 。 足浴 RMB 165。 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 。 我們認(rèn)為走差異化路線(xiàn)需要結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)域特色及產(chǎn)品的文化打造來(lái)體現(xiàn)。 三）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 一、形象代言人簽名盛會(huì) 在項(xiàng)目統(tǒng)一選購(gòu)的當(dāng)天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售場(chǎng)景，首先在上午 9： 00－ 9： 30舉辦一個(gè)莊重的開(kāi)幕儀式，舉行形象代言人（比如是香港鳳凰衛(wèi)視的陳魯豫或是竇文濤）簽名盛會(huì)，請(qǐng)發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)宣布一下物業(yè)的客戶(hù)承諾，包括工作進(jìn)度、入伙時(shí)間以及物業(yè)管理費(fèi)等，接下來(lái)安排的就是排隊(duì)搶購(gòu)的選號(hào)程序，我們定時(shí)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)孛襟w和電視臺(tái)的記者一同參加，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行采訪(fǎng)報(bào)到。 活動(dòng)第二天舉行 “ 取寶 ” 活動(dòng)和 “ 開(kāi)寶 ” 活動(dòng) “ 取寶 ” 活動(dòng)即在當(dāng)天下午舉辦一個(gè) “ 現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì) ” ，拍賣(mài)鋪位的對(duì)象剩余的鋪位號(hào)，或前一天客戶(hù)認(rèn)購(gòu)的鋪位號(hào)（一切需經(jīng)客戶(hù)同意） （注：開(kāi)盤(pán)第一天的挖寶客戶(hù)享受了巨大的優(yōu)惠）而現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)讓客戶(hù)在短短的兩天內(nèi)感覺(jué)到物業(yè)的無(wú)窮升值潛力。 二、招商政策 大戶(hù) 賣(mài)場(chǎng)面積在 400平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶(hù)進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽約十年以上的可一次性免租一年半； 品牌戶(hù) 賣(mài)場(chǎng)面積在 120—— 400平米之間，對(duì)散戶(hù)進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時(shí)，免租一年； 散戶(hù) 賣(mài)場(chǎng)面積在 120平米以下，一次性簽訂租賃合同在五年以時(shí)，免租半年。 其整體思想是把物業(yè)分成不同類(lèi)型，針對(duì)不同客戶(hù)制定各不相同的銷(xiāo)售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。比去年同期漲了 50%以上。而惠陽(yáng)當(dāng)前房?jī)r(jià)還不到深圳零頭。 D、景觀依山傍海 惠陽(yáng)是個(gè)海濱城市，美麗的港灣、海島和美麗的山景、海景，使此地成為了適宜休閑娛樂(lè)和旅游渡假的地方，也使之成為了適宜居住的城市。此現(xiàn)象現(xiàn)日益增多，勢(shì)必會(huì)促使樓市火爆現(xiàn)象難以維持從而降溫。但到今年底，隨著尚城世家，中銘豪園，彩虹城，海韻華庭等各種不同類(lèi)型和品質(zhì)的眾多樓盤(pán)大量上市，可購(gòu)客戶(hù)選擇的產(chǎn)品驟然增多，將會(huì)使大量投資客得到滿(mǎn)足，之前的排隊(duì)搶購(gòu)等火爆現(xiàn)象將得到改變。再就是惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大批深圳人才從流到惠陽(yáng)，商務(wù)往來(lái)增加，推動(dòng)深圳人在惠陽(yáng)置業(yè)。 本項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質(zhì)與半島一號(hào)相比略有差距，與麗江花園，尚城世家與熊貓國(guó)際等項(xiàng)目的綜合品質(zhì)相當(dāng)，因此本項(xiàng)目檔次可定位于中高檔。 通過(guò)結(jié)合區(qū)域地理、人文與地段等特性，我們建議本項(xiàng)目可以全力包裝出貼近于具有 南亞國(guó)際風(fēng)情的新加坡圣淘沙式的國(guó)際主題人文社區(qū)。 而本項(xiàng)目可仿照圣淘沙南亞風(fēng)情園林的植物規(guī)劃及獅首魚(yú)身雕像與噴泉等方面做文章。 三、住宅定位建議 ? 十 ) 、建筑與規(guī)劃構(gòu)思 ? １、盡量合理利用地塊固有的景觀生態(tài)及片區(qū)新規(guī)劃的元素；合理組織景觀視線(xiàn)與 ? 觸覺(jué)通廊，并注重社區(qū)天際輪廓線(xiàn)的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)；使之成為城市地標(biāo)建筑 ? ２、以高層的現(xiàn)代簡(jiǎn)約型風(fēng)格的建筑為主，以體現(xiàn)與周邊的差異； ? ３、建筑立面整體采用冷色調(diào)，局部用深色涂料，體現(xiàn)活躍、生動(dòng)與大氣、 尊貴， ? ４、建筑物設(shè)計(jì)空中花園，大開(kāi)間、大視野，將綠色引入室內(nèi) ,并設(shè)置會(huì)所，使其功能和景觀上成為澳頭和大亞灣新焦點(diǎn)； ? ５、在朝向上利用山景、海景以及空工中花園的資源平均化分配，保證各方位資源合理化，爭(zhēng)取戶(hù)戶(hù)有景觀； ? ６、在戶(hù)型上力求廳、臥、廚、廁四大光明，保證室內(nèi)各空間的充分采光通風(fēng)；為獲取有效贈(zèng)送面積，飄窗最好均為落地設(shè)置；所有廚房均采用開(kāi)敞式設(shè)計(jì)，以利于室內(nèi)空間的流暢通透；所有戶(hù)型的衛(wèi)生間均采用較大面積設(shè)計(jì)，按三件套的基本衛(wèi)浴設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)配備，主臥室的最好有陽(yáng)臺(tái)，一天繁累的工作后，可盡情享受徹底放松的個(gè)人空間；為保證價(jià)格與品質(zhì)，各空間的搭配和面積分配力求人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)都市時(shí)尚精英階層的生活品味。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 促銷(xiāo)策略 建議在形象展示期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期對(duì)客戶(hù)進(jìn)行蓄水式累積，其作用在于： １ 不斷地進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試，價(jià)格測(cè)試，客戶(hù)真實(shí)有效性。 ３ 路旗、燈桿旗 搶占城市核心商業(yè)地段道路兩邊廣告位，前期展示項(xiàng)目形象及賣(mài)點(diǎn) ４ 樣板房 有效地展示產(chǎn)品時(shí)尚、實(shí)用率 100%、采光、景觀及戶(hù)型布局設(shè)計(jì)，刺激目 標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 廣告策略執(zhí)行規(guī)劃 導(dǎo)入期（預(yù)熱期與形象推廣期） (20237至 20239月，時(shí)間待定 )： （ 1） 推廣定位與炒作內(nèi)容： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2023，深圳向東 生活與國(guó)際同步，規(guī)劃與國(guó)際同步 標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際同步，服務(wù)與國(guó)際同步 國(guó)際自由人匯粹地 藍(lán)灣半島，美麗港灣，公園旁邊是我家 ※ 南亞海景第一盤(pán)，背山臨海，占據(jù)城市中心，彰顯王者風(fēng)范 ※ 大亞灣，新中心，新港灣，新生活，連接深、港、惠，成就未來(lái)居住新中心 ※ 景觀優(yōu)美、山水宜人，生活便利，房?jī)r(jià)便宜，高性?xún)r(jià)比理想居住區(qū)。向左，公園；向右，海灣。 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： １、盛大認(rèn)籌活動(dòng)： 舞獅與歌舞表演等 ２、愛(ài)心行動(dòng) —— 幫助失學(xué)少年”促銷(xiāo)活動(dòng)： 在認(rèn)籌當(dāng)天，開(kāi)展新聞發(fā)布會(huì)，由發(fā)展商、民政部門(mén)、紅十字會(huì)慈善及義工部門(mén)、新聞媒體聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)展商承諾：每售出一套住宅將以業(yè)主的名義由發(fā)展商出資幫助一位失學(xué)少年（ 300元），讓我們所有的未來(lái)業(yè)主與愛(ài)心永遠(yuǎn)相伴。倡導(dǎo)健康、休閑、宜居、安全的居家概念，創(chuàng)造和諧本位居住空間。 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： 抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)： 針對(duì)有 VIP卡的客戶(hù)，吸引認(rèn)購(gòu)籌碼的準(zhǔn)客戶(hù)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天大部分到場(chǎng)，聚集人氣，并推動(dòng)所有到場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)籌碼的準(zhǔn)客戶(hù)在較短的時(shí)間內(nèi)成交； 所有光臨現(xiàn)場(chǎng)的朋友都將獲得精美禮品 1份。住宅營(yíng)銷(xiāo)推廣一般第一、第二階段為亮相造勢(shì)以及持續(xù)升溫階段。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 促銷(xiāo)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣策略 開(kāi)發(fā)策略 推盤(pán)策略 廣告策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 促銷(xiāo)活動(dòng)是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的一些具體形式，傳達(dá)舉辦方想推薦產(chǎn)品的各方面信息，讓客戶(hù)從了解、認(rèn)知到接受某項(xiàng)事物，達(dá)到舉辦方某些目的的一種方式。 促銷(xiāo)活動(dòng) 樂(lè)于參加 一般 不會(huì)參加 經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇活動(dòng) ％ ％ ％ 其他城市別墅參觀活動(dòng) ％ ％ ％ 裝修等專(zhuān)題講座 ％ ％ ％ 節(jié)假日旅游活動(dòng) ％ ％ ％ 體育比賽活動(dòng) ％ ％ ％ 新聞發(fā)布會(huì) ％ ％ ％ 專(zhuān)題聚會(huì)沙龍 ％ ％ ％ 文藝互動(dòng)表演 ％ ％ ％ 各類(lèi)展覽活動(dòng) ％ ％ ％ 顧客聯(lián)誼活動(dòng) ％ ％ ％ 趣味競(jìng)技活動(dòng) ％ ％ ％ 樓盤(pán)品鑒酒會(huì) ％ ％ ％ 什么樣的促銷(xiāo)活動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)樂(lè)于參加呢？ 匯 報(bào) 結(jié) 束 謝 謝 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。（具體活動(dòng)安排屆時(shí)見(jiàn)方案） 推盤(pán)策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略 開(kāi)發(fā)策略 一、客戶(hù)座談會(huì)活動(dòng)（國(guó)慶至春節(jié)期間） 重新梳理市場(chǎng)調(diào)研時(shí)累積的潛在意向客戶(hù)，邀請(qǐng)其參加規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)以及港灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資的座談會(huì)，悉心聽(tīng)取客戶(hù)的意見(jiàn)，一方面提供客戶(hù)滿(mǎn)意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶(hù)。所有現(xiàn)場(chǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)均由業(yè)主代表抽取，以示活動(dòng)的公正