【正文】 活賦予它的氣質(zhì) 沒(méi)有距離的國(guó)際人文休閑生活 接著 將此地的居住和消費(fèi)升華為一種 國(guó)際化 的居住藝術(shù)。 Livingmall作為 shoppingmall商業(yè)開(kāi)發(fā)中的一種商業(yè)新形態(tài)，它既不是簡(jiǎn)單的社區(qū)超市 的概念，也不是通常意義上理解的超大體量、超豪華商業(yè)配置、超強(qiáng)商業(yè)組團(tuán)陣容的大都市 商業(yè)中心概念，而是結(jié)合城市二級(jí)副中心或是二級(jí)城市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的商業(yè)整合新 概念。 因此本項(xiàng)目的檔次定位是整個(gè)惠州地區(qū)并輻射臨近周邊城市的，高檔次國(guó)際型休閑生活商業(yè)廣場(chǎng)。 定神一看，澳頭還能開(kāi)多少平米的高檔商場(chǎng)？我們的項(xiàng)目能否把兩層商業(yè)都定位為大型百貨商場(chǎng)，打造成為區(qū)域性的大規(guī)模高品質(zhì)的購(gòu)物中心？ 四 )、澳頭還能開(kāi)多少平米的高檔商場(chǎng)？ 商業(yè)和廣場(chǎng)部分如何定位會(huì)更好？ 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙主題式住宅融為一體＋空中花園＋二層生活休閑型商業(yè)＋休閑廣場(chǎng)＝ 大亞灣首席集吃喝玩樂(lè)為一體的國(guó)際型休閑生活式商業(yè)中心 （ Livingmall) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活商場(chǎng) 三 ) 、品牌定位 區(qū)域休閑型商業(yè)的領(lǐng)跑者，現(xiàn)代國(guó)際休閑文化的傳播者 四 ) 、功能定位 吃喝玩樂(lè)、休閑購(gòu)物、旅游度假、商務(wù)洽談、親朋小聚為一體的生活休閑型商業(yè)場(chǎng)所 五、個(gè)性定位 閑散 、品味、熱鬧、開(kāi)放不失隱秘，人性化關(guān)懷 一、商業(yè)定位建議 六 ) 、消費(fèi)者定位： 600套住戶以及項(xiàng)目周邊五公里的大商圈內(nèi)的居民 、大亞灣與澳頭及深圳香港等區(qū)域的政府人員，商務(wù)人士，私企經(jīng)營(yíng)者，公司與 企事業(yè)單位內(nèi)的中高層收入者以及珠三角休閑人士。 新開(kāi)的人人商場(chǎng)的原址上的前一商場(chǎng)惠爾康因經(jīng)營(yíng)不佳倒閉，現(xiàn)人人商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳。 45元 /天 .日 =7400㎡ 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)檔次較高的百貨商場(chǎng)已有三星和人人購(gòu)物中心兩家，面積均 1萬(wàn)平米以上，另有一家面積 5000㎡以上的檔次較低的新佳百貨，再加上明年將開(kāi)業(yè)的新天地廣場(chǎng)有 2萬(wàn)平米以上，這幾家面積已超出了當(dāng)前市場(chǎng)需求量。 商場(chǎng)檔次與高消費(fèi)水準(zhǔn)通常體現(xiàn)在服裝類購(gòu)買(mǎi)。而對(duì)面的新佳百貨會(huì)因形象與檔次低劣而面臨拆遷。此區(qū)域人流量較大，主要商業(yè)場(chǎng)所有澳頭市場(chǎng)，澳頭水產(chǎn)品市場(chǎng)及華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)，粵港酒店等。 3, 新中心廣場(chǎng)商圈與家俱城商業(yè)圈 惠陽(yáng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 澳頭核心商圈主要就是安惠大道沿線 ,其它還有沿海邊區(qū)域的澳頭市場(chǎng)與水產(chǎn)品市場(chǎng)，以及澳頭汽車(chē)站周邊區(qū)域等，集商業(yè)街、主題經(jīng)營(yíng)區(qū)、娛樂(lè)場(chǎng)、主力百貨店、專賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)于一體。云集了淡水 80%的家俱商，集家俱展示、銷(xiāo)售于一體。由于南門(mén)路延伸空間有限，商業(yè)重心勢(shì)必向西拓展。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額占淡水 50%以上，被稱為淡水第一個(gè)市中心復(fù)合型核心商圈。謹(jǐn)呈： 深圳雅瑪?shù)禺a(chǎn)機(jī)構(gòu) 2023年 6月 10日 惠州市藍(lán)灣半島 市場(chǎng)調(diào)研及定位建議 一、商 業(yè) 篇 重點(diǎn)要研究的問(wèn)題？ 當(dāng)前項(xiàng)目周邊的商業(yè)布局？ 我們項(xiàng)目的要如何定位？ 整體的營(yíng)銷(xiāo)和推廣如何把握？ 招商工作如何開(kāi)展？ 是 周邊的商業(yè)布局 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標(biāo)溝通 是 商業(yè)要如何定位 是招商工作如何展開(kāi) 重點(diǎn)要研究的問(wèn)題 是 營(yíng)銷(xiāo)和推廣如何把握 研究市場(chǎng)和項(xiàng)目，找到問(wèn)題和解決問(wèn)題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 以 3個(gè)零售百貨綜合店（惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)、華都廣場(chǎng) 未來(lái)幾年，沿東華北路和與其垂直的道路呈“ T”字形布置，向北沿路與小區(qū)級(jí)公共設(shè)施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。商鋪?zhàn)鈨r(jià) 80－ 50元 /㎡。 1, 核心商圈 安惠大道商業(yè)圈： 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 二 ) 、 澳頭商業(yè)布局 據(jù)統(tǒng)計(jì)，安惠大道周邊區(qū)域其社會(huì)消費(fèi)品零售總額占澳頭 50%以上，被稱為澳頭第一個(gè)區(qū)域中心。 澳頭商業(yè)市場(chǎng)分析 2, 次級(jí)商圈 碼頭與車(chē)站商圈 三 ) 、 澳頭商業(yè)前景分析 東方新天地的商業(yè)場(chǎng)所由一期的三層裙樓和二期的規(guī)劃中的高層寫(xiě)字樓的兩層裙樓組成，僅一期的商業(yè)面積就超過(guò)二萬(wàn)平方米。隨著更多的高檔住宅以及商業(yè)場(chǎng)所的增加，東方新天地的開(kāi)業(yè)屆時(shí)將會(huì)使澳頭的商業(yè)整體水平得到提升，也會(huì)使澳頭的商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。按將來(lái)的 6萬(wàn)人年均服裝類消費(fèi) 2023元算市場(chǎng)空間，要保證高檔百貨商場(chǎng)日均 45元 /㎡的營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)面積就不能超過(guò) 4500 ㎡ ！再以此來(lái)推算超市營(yíng)業(yè)面積 =6萬(wàn)人247。而超市也有華潤(rùn)超市，基本滿足了市場(chǎng)需求。開(kāi)張當(dāng)天大優(yōu)惠，但兩層樓約一萬(wàn)平方米的商場(chǎng)的當(dāng)日人流量?jī)H約 600人，平常日子的日人流量?jī)H約 200人。 七 ) 、招商客戶定位： 無(wú)限商機(jī)誘惑下的投資者 /經(jīng)營(yíng)者。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 “ Livingmall”也就是 (休閑生活商場(chǎng) )的概念，最早來(lái)自臺(tái)北，是一種臺(tái)北溫情和 商業(yè)娛樂(lè)的結(jié)合，它可以滿足“逛”街的樂(lè)趣和“吃喝玩樂(lè)”一條龍的生活方式，強(qiáng)調(diào)“生 活格調(diào)與居住質(zhì)量”，其目標(biāo)瞄準(zhǔn)為住宅服務(wù)及周邊社區(qū)的一條永續(xù)經(jīng)營(yíng)的百年老街。 一、 商業(yè)定位建議 九 )、定位釋義 就本案的開(kāi)發(fā)面積與功能以及土地價(jià)值屬性、區(qū)域地段特色來(lái)講，非常符合 LIVING MALL這一特征，但也應(yīng)當(dāng)客觀的指出在一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力目前有限的澳頭 言，無(wú)論項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商以及管理等，都是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而艱苦的過(guò)程。 將生活提升為一種 休閑 的，以悠然自得的度假心情在此享受生活。我們需要引進(jìn)在區(qū)域內(nèi)品牌較好的超市，比如華潤(rùn)超市，其經(jīng)營(yíng)面積通常約在 34000㎡左右。在這條商業(yè)街上，將分布有眾多帶動(dòng)有鮮明區(qū)域特色的餐飲、娛樂(lè)、小商鋪、零售商店等場(chǎng)所，尊貴飲食區(qū)的品牌餐館；歐洲風(fēng)情區(qū)德國(guó)啤酒坊、法式面包房；意大利比薩、通心粉；日本街區(qū)的居酒屋、料理；韓國(guó)燒烤、泡菜；東南亞美食區(qū)的咖喱；港式茶點(diǎn)與餐廳；嶺南美食區(qū)的燒鵝、白切雞，傳統(tǒng)中式飲食區(qū)的烤鴨、測(cè)羊肉火鍋 …… 這一切無(wú)不營(yíng)造出濃郁的異域文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來(lái)到了巴黎街頭或者萊茵河畔，深深地陶醉于異國(guó)風(fēng)情之中。 內(nèi)部裝修 內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 ３、盡量使智能化系統(tǒng)覆蓋更多的范圍。 弱電系統(tǒng)采用大型的 UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時(shí)丟失重要的信息和數(shù)據(jù)。 十二）、建筑與裝飾定位 二樓業(yè)態(tài)劃分 （一）售價(jià)定位建議 經(jīng)調(diào)研后得出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商鋪較好地段與位置的售價(jià)一般是在10000元 /㎡左右。 （二）租價(jià)定位建議 根據(jù)我們對(duì)澳頭相關(guān)同類型項(xiàng)目的調(diào)查與分析，同時(shí)借鑒我們對(duì)惠陽(yáng)區(qū)域的商鋪物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，我們建議本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域一樓的租賃價(jià)格為 60元 / ㎡ /月左右。經(jīng)營(yíng)方擁有 10年使用權(quán) 1萬(wàn)元 /平米 X10平米 =10萬(wàn)元，業(yè)主交首付 4萬(wàn)元，不用供樓，甲方供樓（ 652元 /月），業(yè)主即可得到一張價(jià)值 10萬(wàn)元的消費(fèi)卡。 單次 RMB 165。 買(mǎi)二送一 水果維他命護(hù)理：滋潤(rùn)皮膚 ， 滲透力強(qiáng) ， 能即刻感到皮膚柔軟 、 超爽嫩滑 、 富有彈性 。 ， 送價(jià)值 200元頸膜 +骨膠元眼膜；單次護(hù)理 RMB 165。 足浴 RMB 165。 中式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 。 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 廣場(chǎng)定位建議 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙式住宅、休閑生活商場(chǎng)與街區(qū)融為一體并延伸更多功能的 國(guó)際型休閑生活式商業(yè)廣場(chǎng) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活廣場(chǎng) 三 ) 、功能定位： 與項(xiàng)目的二層樓的內(nèi)部商業(yè)以及沿街商鋪融為一體，打造惠陽(yáng)首席集酒吧、茶藝、咖啡廳、西餐廳、特色中餐廳等于一體的多元化美食休閑廣場(chǎng)，比如有時(shí)尚的玻璃屋酒吧，木皮屋燒烤店，特色的音樂(lè)茶座等，使消費(fèi)者在此地能有的看，有的玩，有的吃，有的品。 我們認(rèn)為走差異化路線需要結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)域特色及產(chǎn)品的文化打造來(lái)體現(xiàn)。 一）、營(yíng)銷(xiāo)和推廣總策略 營(yíng)銷(xiāo)籌備階段（ —— ） —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí)別、大賣(mài)場(chǎng)店面和門(mén)頭等； —— 銷(xiāo)售人員工作分工和潛在客戶摸底； —— 制訂詳細(xì)的廣告和促銷(xiāo)計(jì)劃； —— 銷(xiāo)售物料到位，包括海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)、銷(xiāo)售手冊(cè)； —— 廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； —— 售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開(kāi)； 二）、階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 前期招商階段（ . 1—— ） —— 市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； —— 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，針對(duì)招商商戶展開(kāi)廣告、推廣和促銷(xiāo)； —— 市場(chǎng)管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作。 三）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 一、形象代言人簽名盛會(huì) 在項(xiàng)目統(tǒng)一選購(gòu)的當(dāng)天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售場(chǎng)景，首先在上午 9： 00－ 9： 30舉辦一個(gè)莊重的開(kāi)幕儀式，舉行形象代言人（比如是香港鳳凰衛(wèi)視的陳魯豫或是竇文濤）簽名盛會(huì)，請(qǐng)發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工作進(jìn)度、入伙時(shí)間以及物業(yè)管理費(fèi)等，接下來(lái)安排的就是排隊(duì)搶購(gòu)的選號(hào)程序，我們定時(shí)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)孛襟w和電視臺(tái)的記者一同參加，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行采訪報(bào)到。 三）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 二、挖寶行動(dòng) 時(shí)間可以安排在統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)的當(dāng)天，對(duì)活動(dòng)其間凡作了登記的客戶均能參加“藍(lán)灣半島 活動(dòng)第二天舉行 “ 取寶 ” 活動(dòng)和 “ 開(kāi)寶 ” 活動(dòng) “ 取寶 ” 活動(dòng)即在當(dāng)天下午舉辦一個(gè) “ 現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì) ” ，拍賣(mài)鋪位的對(duì)象剩余的鋪位號(hào)，或前一天客戶認(rèn)購(gòu)的鋪位號(hào)（一切需經(jīng)客戶同意） （注：開(kāi)盤(pán)第一天的挖寶客戶享受了巨大的優(yōu)惠）而現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)讓客戶在短短的兩天內(nèi)感覺(jué)到物業(yè)的無(wú)窮升值潛力。我們的推廣要以良好的精神內(nèi)涵去打動(dòng)消費(fèi)者，而不是僅僅停留在形象層面，應(yīng)深入到人文理念上去尋找突破口，為項(xiàng)目定位和策略把握賦予深刻的內(nèi)涵。 二、招商政策 大戶 賣(mài)場(chǎng)面積在 400平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽約十年以上的可一次性免租一年半； 品牌戶 賣(mài)場(chǎng)面積在 120—— 400平米之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時(shí)，免租一年； 散戶 賣(mài)場(chǎng)面積在 120平米以下，一次性簽訂租賃合同在五年以時(shí)，免租半年。 一年分期付款購(gòu)買(mǎi) 在交納 50%首付款、余款以一年為期限分期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予3%的優(yōu)惠讓利。 其整體思想是把物業(yè)分成不同類型，針對(duì)不同客戶制定各不相同的銷(xiāo)售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。 以首期五成按揭五成為例，一個(gè)總價(jià)為 50萬(wàn)元的鋪位，客戶需首期 25萬(wàn)元，另 25萬(wàn)元辦銀行按揭，現(xiàn)把這鋪位總價(jià)提高到 80至 100萬(wàn)，這樣，相當(dāng)于要客戶 40萬(wàn)首期，然后 40萬(wàn)辦理銀行按揭，發(fā)展商可以為業(yè)主辦理 40萬(wàn)的銀行按揭，且總房?jī)r(jià)不變，相當(dāng)于業(yè)主只需要付首期 10萬(wàn)元，大大提高了客戶的購(gòu)買(mǎi)能力。比去年同期漲了 50%以上。還有眾多沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目已經(jīng)吸引了超過(guò)項(xiàng)目推售單位數(shù)量幾倍的消費(fèi)者接受了登記或認(rèn)籌、預(yù)訂。而惠陽(yáng)當(dāng)前房?jī)r(jià)還不到深圳零頭。 B、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 惠陽(yáng)以石化產(chǎn)業(yè)為龍頭的工業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用將逐漸顯現(xiàn)，對(duì)居住 /商業(yè)的帶動(dòng)作用已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái) 35年的居住 /商業(yè)需求將快速增長(zhǎng)（大亞灣區(qū)現(xiàn)有 7萬(wàn)人，規(guī)劃 15年人口達(dá)到 2030萬(wàn)人。 D、景觀依山傍海 惠陽(yáng)是個(gè)海濱城市，美麗的港灣、海島和美麗的山景、海景，使此地成為了適宜休閑娛樂(lè)和旅游渡假的地方，也使之成為了適宜居住的城市。如此黑燈現(xiàn)象，說(shuō)明了當(dāng)前空置率日益增多。此現(xiàn)象現(xiàn)日益增多，勢(shì)必會(huì)促使樓市火爆現(xiàn)象難以維持從而降溫。深圳房?jī)r(jià)已漲到深圳人購(gòu)買(mǎi)力大多難以承受的地步，因此繼續(xù)飛漲現(xiàn)象將可能被壓制。但到今年底，隨著尚城世家，中銘豪園，彩虹城，海韻華庭等各種不同類型和品質(zhì)的眾多樓盤(pán)大量上市，可購(gòu)客戶選擇的產(chǎn)品驟然增多，將會(huì)使大量投資客得到滿足，之前的排隊(duì)搶購(gòu)等火爆現(xiàn)象將得到改變。 Ｃ、房?jī)r(jià)持續(xù)受深圳影響 近期惠陽(yáng)幾個(gè)項(xiàng)目均上了 4000元 /㎡的高位。再就是惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大批深圳人才從流到惠陽(yáng)，商務(wù)往來(lái)增加，推動(dòng)深圳人在惠陽(yáng)置業(yè)。 ４ 、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策及市場(chǎng)的變化可能會(huì)影響到 后期的銷(xiāo)售 優(yōu)劣勢(shì)分析