【正文】 都將得到進(jìn)一步的發(fā)展。 1至 8月份，商品房銷售面積為 萬平方米，與去年同比上漲 %，商品房銷售總金額為 億元，與去年同比上漲 %，商品房均價(jià)為 2220 元，同比上升了 %。 房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，物業(yè)類型區(qū)分度凸現(xiàn) 根據(jù)萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)發(fā)展的跡象看，目前市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域特征明顯，城區(qū)輪廓區(qū)分逐漸凸現(xiàn)，基本可以劃分為五大區(qū)域，分別為老城區(qū)、城北開發(fā)區(qū)、安源新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、橫龍山風(fēng)景區(qū)。 規(guī)劃助力，城市價(jià)值提升 2020 年 以來 ，萍鄉(xiāng)市建立了土地有形市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備點(diǎn)燃了城市化進(jìn)程。 作為紅色旅游城市，其旅游帶來的高附加值紅火了商業(yè)地產(chǎn)。失業(yè)保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保率 達(dá)到 95%以上。 —— 科教水平：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值 25%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 48%以上，加快高中階段教育的普及， 2020 年高中階段教育入學(xué)率達(dá)到 80%以上。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到 60%以上。 ，“十一五”時(shí)期的發(fā)展定位是，要在全省十強(qiáng)縣區(qū)行列中進(jìn)一步爭先進(jìn)位，始終成為全省縣區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展排頭兵。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 8 四、 安源區(qū)概況 安源，位于江西省西部，原為萍鄉(xiāng)市城關(guān)區(qū)，成立于 1971 年 3月， 1993 年 5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，更名為安源區(qū)。 三、 人口情況 2020 年末，萍鄉(xiāng)市總?cè)丝?(常住人口 ) 萬人，非農(nóng)業(yè)人口約 53萬，全市人口密度為每平方公里 481 人。在鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)政策支持下和全民創(chuàng)業(yè)政策的帶動(dòng)下，非公有制 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11753 元，同比增長 %。 （三）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量快速提升，財(cái)政增收、居民得益成果突出 財(cái)政收入快速增長。拉動(dòng)消費(fèi)需求快速增長的主要?jiǎng)恿Γ阂皇浅鞘惺袌?chǎng)消費(fèi)增速加快。實(shí)際利用外商投資 8494 萬美元，同比增長 %。我 市積極適應(yīng)國際市場(chǎng)變化，努力轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長方式，實(shí)施出口多元化，有效克服了國際貿(mào)易摩擦增多、市場(chǎng)競(jìng)爭加劇等不利因素影響。在工業(yè)化進(jìn)程加速的推動(dòng)下，工業(yè)投資保持了較快增長，完成投資 億元，同比增長 %，占城鎮(zhèn)投資的 %，其中制造業(yè)投資 億元，同比增長 %。 （二）三大需求協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力發(fā)生積極變化 2020 年，我市在認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，著力啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，實(shí)現(xiàn)了投資穩(wěn)定增長、消費(fèi)加快增長、出口強(qiáng)勁增長的良好發(fā) 展態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車正朝著快速、協(xié)調(diào)的軌道發(fā)展。我 市在鞏固各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對(duì)農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。其中集體企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %；股份合作企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %。 2020 年規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長%，同比加快 。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 4．國民經(jīng)濟(jì) 初步統(tǒng)計(jì) 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %；財(cái)政總收入 億元，比上年增長 %；地方一般預(yù)算收入達(dá) 億元，比上年增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億 元，比上年增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長 %；城市居民人均可支配收入 11753 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 5053 元，比上年增長 %；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) %。在這里留下了大量的紅色歷史遺跡與革命文物 ,著名的有安源路礦工人俱樂部舊址、總平巷、談判大樓 ,張家灣秋收起義軍事會(huì)議舊址等 .解放后 ， 這里建造了安源路礦工人運(yùn)動(dòng)紀(jì)念館，市內(nèi)新建有占地 346畝的秋收起義廣場(chǎng)。萍鄉(xiāng)以煤立市 ,1898 年清郵政大臣盛宣懷在安源創(chuàng)辦萍鄉(xiāng)煤礦， 1908 年又創(chuàng)辦了當(dāng)時(shí)中國 第一個(gè)股份合資企業(yè)――漢冶萍公司，修筑了株萍（至安源）鐵路，萍鄉(xiāng)煤礦為該公司重要組成部分，是江南最早采用西法機(jī)器生產(chǎn)、運(yùn)輸、洗煤、煉焦的煤礦， 1916 年就產(chǎn)原煤 95 萬噸、焦炭 25 萬噸，被譽(yù)為“江南煤都”。 319和 320國道呈十字型在市區(qū)交匯通過，滬昆高速、萍洪高速貫穿全境。 0′之間。地處東經(jīng) 113176。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展則更加的復(fù)雜、多變，牽涉到更多的因素，因此，在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身的條件等方面有比較全面、細(xì)致的了解，從而做到在充分了解的基礎(chǔ)上，更好的把握市場(chǎng)、準(zhǔn) 確的定位市場(chǎng)，才能取得商業(yè)開發(fā)的成功。 二、調(diào)研目的 了解萍鄉(xiāng)城市基本概況； 了解萍鄉(xiāng)市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性及消費(fèi)能力； 了解萍鄉(xiāng)零售市場(chǎng) 概況、商業(yè)環(huán)境及 特征； 為項(xiàng)目 定位提供市場(chǎng)論證。 35′ 114176。萍鄉(xiāng)市江西和華東的 西大門 ,在贛西經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中處于中心位置 ,素有“湘贛通衡”、“吳楚咽喉”之稱。市中心城區(qū)距湖南長沙黃花機(jī)場(chǎng)僅 120 公里，具有優(yōu)越的區(qū)位地理?xiàng)l件。全市森林覆蓋率達(dá) %，植物物種 1200 余種。 萍鄉(xiāng)自然風(fēng)光秀麗、人文景觀眾多，江南三大名山之一的武功山，風(fēng)光瑰麗，高山草甸更是獨(dú)特迷人；佛教 勝地楊歧山是我國佛教五家七宗之一的 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 5 楊岐宗發(fā)祥地“地下藝術(shù)長廊”義 龍洞被譽(yù)為“天下第一洞”；還有孔廟、寶積寺、橫龍洞等諸多名勝古跡。 二 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn) （一）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)有力 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，比去年增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中二產(chǎn)同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。工業(yè)生產(chǎn)的快速增長主要 體現(xiàn)在：一是輕重工業(yè)快速 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 6 增長。三是支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)。糧食總產(chǎn)量 萬噸，同比增長%。 投資高速增長。二是房地產(chǎn)平穩(wěn)增長。全市進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 %。 消費(fèi)需求有效擴(kuò)張。城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %。 2020 年全市財(cái)政總收入 億元，同比增長 %，其中，地方財(cái)政收入 億元，同 比增長 %。農(nóng)民人均純收入 5053 元，同比增長 %。從工業(yè)領(lǐng)域看， 2020 年非公制規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 41%。全市計(jì)劃生育率為 %，人口出生率為 ‰ ，死亡率‰，自然增長率 ‰ 。其地理位置優(yōu)越，毗鄰湖南省，歷史上有“吳楚咽喉、贛湘通衢”之稱，浙贛鐵路、滬瑞高速公路貫穿其中， 31 320 國道 縱橫境內(nèi)。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。城鎮(zhèn)化水平率達(dá)到 65%以上。 —— 人民生活：城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入和農(nóng)民人均純收入年平均實(shí)際增長分別為 12%、 10%左右。物價(jià)指數(shù)漲幅控制在 5%以內(nèi)。有著深厚的歷史底蘊(yùn)的萍鄉(xiāng)在中國近代史上有著濃重的革命色彩。在前幾年的發(fā)展中，萍鄉(xiāng)市土地市場(chǎng)一直沒有得到有效挖掘，這主要是年土地儲(chǔ)備量和供應(yīng)量非常小，市場(chǎng)對(duì)土地需求尚未形成有效機(jī)制，土地作為調(diào)控的手段沒有發(fā)揮明顯的效用，作為三線城市的潛力還有待激發(fā)。而在這五大區(qū)域里面，都表現(xiàn)出了不同的物業(yè)狀態(tài)，老城區(qū)商 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 10 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較明顯，其他區(qū)域主要以住宅發(fā)展為主。 在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費(fèi)者購房更趨于理性化，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷售面積繼續(xù)保持增長。 隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng) 。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 11 第四 章 萍鄉(xiāng)市區(qū)零售商業(yè)形態(tài)及發(fā)展概況分析 一 、商業(yè) 發(fā)展概況及主要商圈格局 隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，萍鄉(xiāng)的商業(yè)發(fā)展也進(jìn)入一個(gè)新的階段， 萍鄉(xiāng) 的商業(yè)主要集中在老城區(qū)的 躍進(jìn)南路 、 八一 路 、廣場(chǎng)路和昭萍東路以及文化路步行街，商業(yè)扎堆 比較 明顯 ，并以此形成城市商業(yè)金三角的 核心商圈 狀態(tài)。 超市業(yè)態(tài)及分析 萍鄉(xiāng) 暫時(shí)沒有出現(xiàn)專營的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中 在百貨、購物中心，屬于商場(chǎng)自營，作為 百貨商場(chǎng)的補(bǔ)充業(yè)態(tài) ，以完善百貨商場(chǎng)的功能 ，目前附帶超市的百貨有南百萍鄉(xiāng)店、富森百貨、青龍商廈，其中富森百貨、青龍商廈以超市為主營業(yè)務(wù)，少量 日雜 百貨 為輔。本商圈 專業(yè)市場(chǎng)主要 是義烏小商品批發(fā)城、原萍百三樓服裝市場(chǎng)、蘇寧電器、四平家電、肖記電 器、全友家私等 專業(yè)市場(chǎng)是商品 銷售細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前萍鄉(xiāng) 專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量 較少且 專業(yè)化程度不高。 代表品牌 李寧、耐克、彪馬、阿迪達(dá)斯、 安踏、 361 度、康威、自由鳥等 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng)： 該街道位于人民公園和北橋之間，南段和中段 品牌專賣店較多 ， 但檔次參差不齊， 路中段有青龍商廈、義烏 小商品城等，在一定程度上給該路段帶來人氣， 青少年和日雜批發(fā) 商 來此 路段 購物 、批發(fā)小商品 者居多。 數(shù)據(jù)來源：深圳富智項(xiàng)目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 18 昭萍東路街景 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 19 街 道： 文化路步行街 位 置： 昭萍東路至朝陽路段 人流量： 一般 車 道： 無設(shè)置車道 車流量： 無車流 公 交： 附近 16路 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾 皮具箱包 化妝品 鞋 餐飲 日雜小百貨 合計(jì) 數(shù)量（間） 132 15 4 23 57 12 243 比例（ %） 54% 6% 1． 5% 10% 23． 5% 5% 100% 租金狀況 100— 200 元 /平 /月 （入口路段）、 70— 80元 /平 /月 （靠里） 商鋪面積 10— 150 平方米不等 建筑形 式 以底商為主 經(jīng)營狀況 入口路段 經(jīng)營 良好、靠里經(jīng)營 狀況一般 空 置 率 空置約 10% 業(yè)態(tài)特征 該步行街主要以 服飾、 小百貨、 特色餐飲、娛樂休閑項(xiàng)目為主 代表品牌 鞋服類：森馬、特步、安踏、海瀾之家、蜘蛛王、紅蜻蜓 、 勁王、 雅戈?duì)?、三彩? 秋水伊人、 周織 等。 空置率 無空置 單鋪面積 20— 80 平米 商戶總數(shù) 239 家 商場(chǎng)定位 中檔百貨商場(chǎng) +超市 管理費(fèi) 客戶來源 商戶來源范圍： 本地 商戶特點(diǎn)： 代理、加盟 經(jīng)營商戶為主 顧客來源 范圍： 本地顧客為主 顧客特點(diǎn)： 中青年為主要的消費(fèi)者 各樓層功能調(diào)查 樓層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 家電 5000 1F 化妝品、鐘表首飾、皮具、男女鞋、煙酒 5000 2F 女裝、飾品、美容、超市 7500 3F