【正文】 020824 20 天平街道 52 街坊 16/1 丘天平路 179 弄 412 號(hào) 住宅 2020830 21 田林街道 225 街坊 1/1 丘宜山路 425 號(hào) 9 商辦 2020827 22 斜土街道 95 街坊 1/1 丘斜土路127 1346 號(hào)日暉四村 住宅 2020830 23 田林街道 213 街坊 2/1 丘漕溪路湯家塘 4 商辦 2020831 24 長(zhǎng)橋街道 398 街坊 2 丘上中路51 號(hào) 住宅 2020831 25 龍華街道 161 街坊 1/1 丘宛平南路 2544 號(hào) 住宅 2020831 從近三年徐匯區(qū)土地供應(yīng)量看，徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)已經(jīng)沒(méi)有大宗土地出讓?zhuān)?1 萬(wàn)平方米建筑面積以上的土地供應(yīng)均在內(nèi)中環(huán)間。 業(yè)態(tài)功能齊全：廣場(chǎng)配有 1200 個(gè)泊位的大型地下停車(chē)場(chǎng)， 公共活動(dòng)部位近 4 萬(wàn)平米，約占總建筑面積 30%以上， 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體，既能有效降低顧客成本，又大幅提升了消費(fèi)品位。 二樓 主要經(jīng)營(yíng)針棉織品，休閑服飾，男女皮鞋， 床上用品，男女服裝，婦女用品，襪巾手套， 運(yùn)動(dòng)服飾等。 ? 匯聯(lián)商廈 上海匯聯(lián)商廈有限公司始建于 1991 年 7 月，地處徐家匯商圈中心地帶，是上海第一家區(qū)級(jí)自籌資金建立的大型百貨商場(chǎng)。 匯金百貨商廈隸屬于上海徐家匯商城集團(tuán)，營(yíng)業(yè)面積約 40,000 平方米。 徐匯店與地鐵徐家匯店連通，總面積近 30000 平方米，地下一層、地上八層，是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的多元化大型購(gòu)物場(chǎng)所。 東方商廈以零售為主，兼營(yíng)批發(fā)，目前經(jīng)營(yíng)的商品達(dá) 6 萬(wàn)多種，主要包括包裝食品、日用百貨、包袋、洗滌化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、工藝禮品、名酒名煙、服裝鞋帽、家居用品、家用電器等。 徐家匯商業(yè)中心占地 平方公里，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1000 多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)45 萬(wàn)平方米， 占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的 1/3。 基于上海市持續(xù)增長(zhǎng)的需求，我們可以判斷，未來(lái)上 海市中心商鋪價(jià)格、租金還將走高。 ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目繼續(xù)受到市場(chǎng)歡迎，市場(chǎng)租金持續(xù)走高。 正大廣場(chǎng) 中山公園 中山公園商圈是長(zhǎng)寧區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，隨著中山公園周邊的規(guī)劃建設(shè)，中山公園已經(jīng)形成集休閑、購(gòu)物、高檔居住為一體的新型商業(yè)特色。 八百伴 、新梅聯(lián)合廣場(chǎng) 單位日租金：420 元 五角場(chǎng) 五角場(chǎng)是上海楊浦區(qū)最重要的商業(yè)區(qū)，因處于五條街道的交匯處而得名。 春天百貨 、 東寶百貨、巴黎春天等 單位日租金：520 元 豫園商城 豫園商城的建筑均沿襲了豫園古色古香的園林風(fēng)味，形成了現(xiàn)代化大都市中的一道傳統(tǒng)風(fēng)景，也成為來(lái)滬游客，尤其是境外旅游團(tuán)到上海的必到景點(diǎn)。 太平洋百貨徐匯店 、 東方商廈 、 太平洋電腦 城、 匯金百貨 、 港匯廣場(chǎng) 、 美羅城 等 單位日租金：1560 元 南京西路 商業(yè)角度研究的 南京西路主要指位于上海市靜安區(qū)段的南京西路，在這里，商業(yè)與辦公有機(jī)結(jié)合，綜合商廈搭配專(zhuān)賣(mài)形象店為特色。南京東路的商業(yè)結(jié)構(gòu)以中檔產(chǎn)品為主體，值得一提的是有不少名、特、優(yōu)商店已經(jīng)在這條商業(yè)街上成為“百年老字號(hào)”。整條淮海中路定位以吸引本地中、高檔消費(fèi)群體為主，其商業(yè)特色可以用一 貫的“高雅”為形容。鑒于徐匯區(qū)域開(kāi)發(fā)已近于飽和，未來(lái)該區(qū)域更多以提升區(qū)域地位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等集約型發(fā)展道路。 由于 2020 年徐匯區(qū)無(wú)重大工程， 預(yù)計(jì) 固定資產(chǎn)投資還將回落。 2．行政區(qū)劃 面積 戶(hù)籍人口 人口密度 居委會(huì)數(shù) 平方公里 個(gè) 人 /平方公里 個(gè) 總計(jì) 887448 16206 314 天平路街道 86358 32103 21 湖南路街道 52437 30487 16 斜土路街道 67416 24163 19 楓林路街道 101088 38003 33 長(zhǎng)橋街道 83988 14308 29 田林街道 77306 18450 30 虹梅路街道 21492 6454 13 康健街道 70785 17392 24 徐家匯街道 93697 23250 32 凌云路街道 81762 22839 28 龍華街道 53976 8266 27 漕河涇街道 70897 13479 31 華涇鎮(zhèn) 26246 3264 11 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 7 2．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 綜合實(shí)力 2020 年 徐匯區(qū) 實(shí)現(xiàn) 生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于去年 個(gè)百分點(diǎn)。東以陜西南路、日暉港與盧灣區(qū)毗連，東南隔黃浦江與浦東地區(qū)相望，南以淀浦河、西以虹梅路與上海縣為鄰，北以長(zhǎng)樂(lè)路、淮海西路與靜安、長(zhǎng)寧兩 區(qū)接壤。這將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)要素自由流動(dòng)和社會(huì)分工趨于合理，增強(qiáng)了城市間的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，形成一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。 ? 交通 設(shè)施 趨于 完善。至今，我國(guó) 加入 WTO 的保護(hù)期已經(jīng)到期 ， 部分行業(yè)如 零售、金融、汽車(chē) 等已 逐步放開(kāi) 。 0100020203000400050000%5%10%15%20%25%30%固定資產(chǎn)投資額（億元） 1 9 9 4 . 7 2 1 8 7 . 1 2 4 5 2 . 1 3 0 8 4 . 7 3 5 4 2 . 6 3 9 8 5 . 4 增長(zhǎng)率 6 . 7 % 9 . 6 % 1 2 . 1 % 2 5 . 8 % 1 4 . 8 % 1 2 . 5 %2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 房地產(chǎn)投資在投資結(jié)構(gòu)中比例穩(wěn)定，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 上海市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）050010001500202025003000350040001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%零售總額 增長(zhǎng)速度上海市歷年生產(chǎn)總值與社零總額增長(zhǎng)率比較0%5%10%15%20%25%1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020GDP增長(zhǎng)率 社零增長(zhǎng)率商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 5 20202020 上海 房地產(chǎn)投 資額在固定資產(chǎn)投資額中的比例保持穩(wěn)定，占到全部投資總額的 30%以上。這表明推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另一架馬車(chē) —— “內(nèi)需”，在上海已經(jīng)啟動(dòng)。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)， 消費(fèi)需求呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)，食品消費(fèi)支出比重繼續(xù) 降低，2020 年該項(xiàng)支出占全部消費(fèi)支出的 %；交通通訊、醫(yī)療、文教娛樂(lè)支出比重逐年遞增， 2020 年這三 項(xiàng)支出所占比重合計(jì)為 %。 單位：個(gè) 地 區(qū) 鎮(zhèn) 鄉(xiāng) 街道辦事處 居民委員會(huì) 村民委員會(huì) 全 市 108 3 103 3437 1874 浦東新區(qū) 12 11 582 251 黃浦區(qū) 9 135 盧灣區(qū) 4 74 徐匯區(qū) 1 12 334 5 長(zhǎng)寧區(qū) 1 9 175 6 靜安區(qū) 5 83 普陀區(qū) 3 6 219 8 閘北區(qū) 1 8 211 1 虹口區(qū) 1 9 250 楊浦區(qū) 1 11 290 寶山區(qū) 9 5 251 116 閔行區(qū) 9 3 303 164 嘉定區(qū) 8 3 92 167 金山區(qū) 9 1 62 136 松江區(qū) 10 4 130 115 青浦區(qū) 8 3 56 179 南匯區(qū) 14 64 185 奉賢區(qū) 8 75 270 崇明縣 13 3 51 271 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 3 3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 綜合實(shí)力不斷增強(qiáng) 上世紀(jì) 90 年代以來(lái)，上海市地區(qū)生產(chǎn)總值 一直以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)， 增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平 2~3 個(gè)百分點(diǎn)。 由于大量人口遷入和外來(lái)流動(dòng)人口增長(zhǎng)迅速，上海人口總量規(guī)模不斷擴(kuò)大 。上海正當(dāng)我國(guó)南北弧形海岸線中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。 附錄 3客戶(hù)登記表 .................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 附錄 4招商流程表 .................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2020 年末，上海全市面積 平方公里，占全國(guó)總面積的 %，南北長(zhǎng)約 120公里，東西寬約 100 公里。 至 2020年末，全市戶(hù)籍人口已增加到 萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%。 2020 年上海市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 10297 萬(wàn)億元，首次突破一萬(wàn)億元大關(guān)。 上海市歷年人均生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 07 0 , 0 0 08 0 , 0 0 096 97 98 99 00 01 02 03 04 05 060 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人均 人均增長(zhǎng)率上海市歷年生產(chǎn)總值（億元）02020400060008000100001202095 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 060 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %生產(chǎn)總值 增長(zhǎng)率上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（萬(wàn)元）05000100001500020200250001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %城市居民家庭人均可支配收入數(shù)額 增長(zhǎng)率2 0 0 5 年上海市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)娛樂(lè)服務(wù)教育文化17%衣 著7%用品及服務(wù)家庭設(shè)備6%保 健醫(yī) 療6%通 信交通和14%居 住10%食 品35%和服務(wù)雜項(xiàng)商品5%商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 4 ? 內(nèi)需已經(jīng)啟動(dòng) 2020 年上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 3000 億元大關(guān)，達(dá)到 億元，較上年增長(zhǎng) 13%，增長(zhǎng)率創(chuàng) 8 年來(lái)新高，且增長(zhǎng)率已連續(xù)兩年超過(guò)地區(qū)生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率。 ? 固定資產(chǎn)投資仍保持較高增長(zhǎng)， 未來(lái)減緩態(tài)勢(shì)不明顯 20202020 年上海市固定資產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng)，其中 20202020 增長(zhǎng)速度均在兩位數(shù)以上。 2020 年上海房地產(chǎn)投資額實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %，占全部投資的 %。 大批跨國(guó)公司搶灘上海 ，為 上海提供了巨大的商務(wù) 、會(huì)展 需求。 至 2020 年上海市軌道交通總里程將達(dá) 400 公里；中心城區(qū)將建成 200 公里以上快速通道和 400 公里以上主干道；中心城越江隧道將達(dá) 17 處， 94車(chē)道 。 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 6 二、徐匯區(qū)宏觀環(huán)境分析 1．區(qū)位 徐匯區(qū)位于市區(qū)西南部 ，北緯 31176。是青浦、奉賢、松江、金 山等郊縣進(jìn)入市區(qū)的咽喉，又是通 往浙、閩、贛、皖等省的要道。第二、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ∶ ，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 居民收入 不斷提高 徐匯區(qū)職工平均工資逐年 遞增， 2020 年末平均工資超過(guò) 4 萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng) % 徐匯區(qū)近三年地區(qū)生產(chǎn)總值01002003004005006002020 2020 20207%8%8%8%8%8%9%9%9%9%9%生產(chǎn)總值（億元） 增長(zhǎng)率