【正文】 211 1 虹口區(qū) 1 9 250 楊浦區(qū) 1 11 290 寶山區(qū) 9 5 251 116 閔行區(qū) 9 3 303 164 嘉定區(qū) 8 3 92 167 金山區(qū) 9 1 62 136 松江區(qū) 10 4 130 115 青浦區(qū) 8 3 56 179 南匯區(qū) 14 64 185 奉賢區(qū) 8 75 270 崇明縣 13 3 51 271 商業(yè)項目市場調(diào)研及定位 3 3．經(jīng)濟發(fā)展水平 ? 綜合實力不斷增強 上世紀 90 年代以來，上海市地區(qū)生產(chǎn)總值 一直以兩位數(shù)增長， 增長率高于全國平均水平 2~3 個百分點。 2020 年上海市人均生產(chǎn)總值達 萬元，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。 居民消費結構不斷升級， 消費需求呈現(xiàn)出多樣化趨勢，食品消費支出比重繼續(xù) 降低，2020 年該項支出占全部消費支出的 %；交通通訊、醫(yī)療、文教娛樂支出比重逐年遞增， 2020 年這三 項支出所占比重合計為 %。2020 年第一季度，上海市社會消費品零售總額增長率為 %，再次超過同期地區(qū)生產(chǎn)總值年增長率（ %）。這表明推動經(jīng)濟增長的另一架馬車 —— “內(nèi)需”，在上海已經(jīng)啟動。受宏觀調(diào)控影響， 2020 年上海固定資產(chǎn)投資額為 億元，增長 %，增速較上年有所回落。 0100020203000400050000%5%10%15%20%25%30%固定資產(chǎn)投資額（億元） 1 9 9 4 . 7 2 1 8 7 . 1 2 4 5 2 . 1 3 0 8 4 . 7 3 5 4 2 . 6 3 9 8 5 . 4 增長率 6 . 7 % 9 . 6 % 1 2 . 1 % 2 5 . 8 % 1 4 . 8 % 1 2 . 5 %2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 房地產(chǎn)投資在投資結構中比例穩(wěn)定，投資規(guī)模持續(xù)擴大 上海市歷年社會消費品零售總額（億元）050010001500202025003000350040001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%零售總額 增長速度上海市歷年生產(chǎn)總值與社零總額增長率比較0%5%10%15%20%25%1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020GDP增長率 社零增長率商業(yè)項目市場調(diào)研及定位 5 20202020 上海 房地產(chǎn)投 資額在固定資產(chǎn)投資額中的比例保持穩(wěn)定，占到全部投資總額的 30%以上。盡管受到宏觀調(diào)控影響，但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)為上海支柱行業(yè)之一，對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用不容忽視，且世博會臨近，大量配套工程進入施工，預計五年房地產(chǎn)投資增長的趨勢不會發(fā)生改變。至今，我國 加入 WTO 的保護期已經(jīng)到期 ， 部分行業(yè)如 零售、金融、汽車 等已 逐步放開 。 ? 世博會 即將 召開 。 ? 交通 設施 趨于 完善。 ? 長三角經(jīng)濟區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。這將促進區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)要素自由流動和社會分工趨于合理，增強了城市間的內(nèi)在經(jīng)濟聯(lián)系，形成一種優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展的格局。12′，東經(jīng) 120176。東以陜西南路、日暉港與盧灣區(qū)毗連，東南隔黃浦江與浦東地區(qū)相望，南以淀浦河、西以虹梅路與上海縣為鄰，北以長樂路、淮海西路與靜安、長寧兩 區(qū)接壤。 徐匯區(qū)下轄 12 個街道， 1 個鎮(zhèn)， 全區(qū)面積 平方公里。 2．行政區(qū)劃 面積 戶籍人口 人口密度 居委會數(shù) 平方公里 個 人 /平方公里 個 總計 887448 16206 314 天平路街道 86358 32103 21 湖南路街道 52437 30487 16 斜土路街道 67416 24163 19 楓林路街道 101088 38003 33 長橋街道 83988 14308 29 田林街道 77306 18450 30 虹梅路街道 21492 6454 13 康健街道 70785 17392 24 徐家匯街道 93697 23250 32 凌云路街道 81762 22839 28 龍華街道 53976 8266 27 漕河涇街道 70897 13479 31 華涇鎮(zhèn) 26246 3264 11 商業(yè)項目市場調(diào)研及定位 7 2．經(jīng)濟發(fā)展水平 ? 綜合實力 2020 年 徐匯區(qū) 實現(xiàn) 生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，增幅高于去年 個百分點。 第三產(chǎn)業(yè)，特別是現(xiàn)代服務業(yè)在徐匯區(qū)經(jīng)濟總量中占據(jù)絕對支配地 位；徐匯區(qū)第二產(chǎn)業(yè)主要集中在漕河涇開發(fā)區(qū)。 由于 2020 年徐匯區(qū)無重大工程， 預計 固定資產(chǎn)投資還將回落。 《徐家匯地區(qū)綜合交通和地下空間開發(fā)利用深化規(guī)劃》業(yè)已出臺， 未來五年，徐匯區(qū)將建成徐家匯站的 3 條軌道交通換成中心， 每天將有 20 萬人次在徐家匯換乘軌道交通 ， 這將大大提升徐家匯商圈的地位 。鑒于徐匯區(qū)域開發(fā)已近于飽和，未來該區(qū)域更多以提升區(qū)域地位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，推進工業(yè)園區(qū)建設等集約型發(fā)展道路。 分類 主要指標 都市 商業(yè)中心 區(qū)域商 業(yè)中心 特色功能區(qū) 、特色街 社區(qū)商業(yè) 服務對象 國內(nèi)外消費者 本地居民，外來消費者 國內(nèi)外消費者 社區(qū)居民 服務人口 約 50 萬 約 20 萬 廣輻射 約 5 萬 2． 上海市 主要商圈分布 上海主要商業(yè)區(qū) 商業(yè)項目市場調(diào)研及定位 10 名稱 特 點 特色店鋪 租金 淮海中路 淮海中路商業(yè)街是指自西藏中路起向西至陜西路為止段。整條淮海中路定位以吸引本地中、高檔消費群體為主，其商業(yè)特色可以用一 貫的“高雅”為形容。M 淮海路店等 單位日租金：2570 元 南京東路 南京東路號稱“中華第一街”，昔日以“十里洋場”的美稱聞名遠東。南京東路的商業(yè)結構以中檔產(chǎn)品為主體，值得一提的是有不少名、特、優(yōu)商店已經(jīng)在這條商業(yè)街上成為“百年老字號”。徐家匯的商業(yè)以各專業(yè)商廈錯位經(jīng)營為特色，有規(guī)模宏大的 Shopping Mall 港匯中心，有集娛樂、休閑、餐飲、文化為一體的美羅城，有以年輕人為消費群體的太平洋百貨徐匯店，有吸引工薪階層的六百，有定位白領的東方商廈與匯金百 貨。 太平洋百貨徐匯店 、 東方商廈 、 太平洋電腦 城、 匯金百貨 、 港匯廣場 、 美羅城 等 單位日租金：1560 元 南京西路 商業(yè)角度研究的 南京西路主要指位于上海市靜安區(qū)段的南京西路，在這里，商業(yè)與辦公有機結合，綜合商廈搭配專賣形象店為特色。 恒隆廣場 、 梅龍鎮(zhèn)廣場 、 中信泰富 、久百城市廣場、越洋廣場等 單位日租金：3080 元 四川北路 四川北路原先與南京路、淮海中路并稱上海主要的“三條商業(yè)街”，曾經(jīng)以中檔偏下的工薪階層的準確定位而聞名上海灘。 春天百貨 、 東寶百貨、巴黎春天等 單位日租金：520 元 豫園商城 豫園商城的建筑均沿襲了豫園古色古香的園林風味，形成了現(xiàn)代化大都市中的一道傳統(tǒng)風景，也成為來滬游客，尤其是境外旅游團到上海的必到景點。 老廟黃金 、 南翔小籠包 等 單位日租金：2070 元 不夜城 以上?；疖囌緸楹诵?，地鐵一號線、明珠線在此交匯，成為上海的交通中心之一，流動人口成為該商圈的消費群體，商業(yè)定位中低消費。 八百伴 、新梅聯(lián)合廣場 單位日租金：420 元 五角場 五角場是上海楊浦區(qū)最重要的商業(yè)區(qū)，因處于五條街道的交匯處而得名。 賽博數(shù)碼廣場 、 萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城等 單位日租金：420 元 小陸家嘴 浦東發(fā)展最具有代表性也是中國 “ 最熱 ” 的一個點，東方明珠、國際會議中心、 金茂大廈已經(jīng)成為上海的標志。 正大廣場 中山公園 中山公園商圈是長寧區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，隨著中山公園周邊的規(guī)劃建設，中山公園已經(jīng)形成集休閑、購物、高檔居住為一體的新型商業(yè)特色。 天山商廈 、弘鑫生活廣場、虹橋國際商都、天山世紀廣場、天都國際 單位日租金：530 元 商業(yè)項目市場調(diào)研及定位 11 3．上海市商業(yè)物業(yè)供應 ? 上海商業(yè)地產(chǎn)總量達到 3000 萬平方米，甲級寫字樓總量約 300 萬 平方米，結構不均衡。 ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目繼續(xù)受到市場歡迎，市場租金持續(xù)走高。在上海的大型港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要是李嘉誠旗下和黃、長實和郭炳湘的新鴻基。 基于上海市持續(xù)增長的需求，我們可以判斷，未來上 海市中心商鋪價格、租金還將走高。 30 多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構筑起現(xiàn)代立體交通框架。 徐家匯商業(yè)中心占地 平方公里，共計大小商業(yè)網(wǎng)點 1000 多個，商業(yè)營業(yè)面積達45 萬平方米， 占全區(qū)營業(yè)面積的 1/3。 目前徐家匯商圈的日均人流量達到 80 余萬，節(jié)假日超過 100 萬，是上海最具增長潛力的現(xiàn)代商業(yè)中心。 東方商廈以零售為主，兼營批發(fā)，目前經(jīng)營的商品達 6 萬多種，主要包括包裝食品、日用百貨、包袋、洗滌化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、工藝禮品、名酒名煙、服裝鞋帽、家居用品、家用電器等。 東方商廈堅持以高檔商品為主的禮品化經(jīng)營方向， “禮在東方 ”，創(chuàng)導全方位服務理念，在上海乃至全國都有較高的知名度。 徐匯店與地鐵徐家匯店連通，總面積近 30000 平方米，地下一層、地上八層，是集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的多元化大型購物場所。作為一家中英合資百貨企業(yè)，匯金百貨的經(jīng)營涉及服飾系列、家居用品、飾品、鞋、包等 30 多種大類，近十萬種商品。 匯金百貨商廈隸屬于上海徐家匯商城集團，營業(yè)面積約 40,000 平方米。商廈造型富麗典雅 ， 營業(yè)面積6500 平方米 (16F)，經(jīng)營著家用電器、自行車、摩托車、燈具、五金裝潢、不銹鋼制品、玻璃制品、工藝品、服裝、皮鞋、羊毛衫、臥室用具、文具、照相器材、健身器材、鐘表、眼鏡、黃金飾品等 3 萬種商品。 ? 匯聯(lián)商廈 上海匯聯(lián)商廈有限公司始建于 1991 年 7 月，地處徐家匯商圈中心地帶，是上海第一家區(qū)級自籌資金建立的大型百貨商場。 商場共分四層，營業(yè)面積 7000 平方米。 二樓 主要經(jīng)營針棉織品，休閑服飾，男女皮鞋， 床上用品，男女服裝，婦女用品，襪巾手套， 運動服飾等。 四樓 主要經(jīng)營大小家電，通訊器材，音像制品， 童裝童鞋，辦公用品，少兒玩具，五金燈具等。 業(yè)態(tài)功能齊全：廣場配有 1200 個泊位的大型地下停車場， 公共活動部位近 4 萬平米，約占總建筑面積 30%以上， 集購物、餐飲、娛樂、休閑、服務于一體，既能有效降低顧客成本，又大幅提升了消費品位。 港匯廣場2020 年租金收入在 億元左右。 主力商家： B1: 大食代美食廣場 1F：櫻之園烤肉、必勝客、 KFC 2F：斗牛士牛排、 Starbucks 3F：上海國際音響廣場、百腦匯 美羅城 商業(yè)項目市場調(diào)研及定位 18 4F：自然蔬食、山木培訓 5F：舒適寶、湄公河越南餐廳 6F： SOS Disco 7F：好樂迪娛樂總匯 8F：達加馬燒烤 3．土地供應量 序號 宗地位置 土地面積 （公頃） 規(guī)劃建筑面積 (平方米） 容積率 規(guī)劃用途 批準用地時間 按樓面平均 （元 /平方米） 1 田林街道 234 街坊吳中路 52 號 商業(yè)辦公 2020128 2 田林街道 224 街坊中山西路艾家宅 3 商業(yè)辦公 2020128 3 田林街道 235 街坊吳中路 51 號 商業(yè)辦公 2020128 4 華涇鎮(zhèn) 444 街坊 16/1 宗 住宅 202037 5 漕河涇街道 308 街坊 5/1 宗欽州路 111 弄 3 商住辦 2020330 6 虹梅街道 244 街坊 5 宗欽州北路蒼梧路 商住辦 2020414 7 漕河涇街道 303 街坊 15/3 丘，南站 2 號地塊 2 住宅 202062