【正文】 轉手商鋪呢？如果剔除炒家因素，真正用家，或投資者（而非短線炒家），實際上銷售情況，實際上各樓盤商鋪營業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。否則象海南的房地產(chǎn)或93年以前的深圳地產(chǎn)市埸，炒家占絕對比重，即形成泡沫市埸，最后總有一個吃苦頭。 龍崗部分商鋪營業(yè)率情況樓盤名稱銷售時間 銷售率（%） 營業(yè)率（%）轉租率（%）主營項目鴻基新城96年80707建材裝飾新鴻進花園96年704011建材裝飾紫薇花園95年95459建材裝飾碧湖花園97年854513建材裝飾百貨城市花園98年90606建材裝飾尚景園99年60東都花園2000年新亞洲花園2000年60愉 園95年95804建材裝飾小商品歐景花園98年50109建材裝飾和興花園99年10龍興商業(yè)廣場2000年4天豪商業(yè)廣場2000年90楚豐廣場2000年90城龍花園97年20分析：營業(yè)率普遍較低，但不是太低，對這種市埸情況要引起警惕，租價的支撐是投資的重要依據(jù)之一。不斷開發(fā)商鋪的開發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有23萬人，總共有56千戶。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)濟實體紅利等收入積累了相當?shù)拈e余資金，而銀行利率則一降再降，更增收了20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。另一方面也宜于作長線投資，風險也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。 公司或企業(yè)。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊城商業(yè)廣場等有實力的商業(yè)買家。所以有實力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長，除非另有原因或辦法。專業(yè)的房地產(chǎn)投資者。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲利的機會。約有40%左右的市場份額。剛剛發(fā)售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時段打折和抽獎選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設計的。 從投資多樣性和政府公務員架構看，這部分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強的股票、債券投資。只有15%左右的市埸份額。 由于房地產(chǎn)開發(fā)獲利性強的特點，且又有銀行按揭，所以開發(fā)商開發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。綜上分析：我們認為龍崗中心城商鋪市場現(xiàn)況是；炒家領市，村鎮(zhèn)居民托市。第六章、中心城商鋪市場前景一、中心城商服物業(yè)的供應龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小龍崗鎮(zhèn)的大中型商場有國際商場、南城百貨，人人購物廣場、富佳商場等，建筑面積共計約5萬M2。中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。今后三年商鋪供給量還將進一步增加，一類為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業(yè)廣場、天豪商業(yè)廣場，楚豐廣場等，商服物業(yè)潛在供給量約10萬M2。二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場、名流廣場、天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)98年以前的開發(fā)者和炒家大部分人賺到70100%的利潤。 市場總量：目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近2325萬平方米。2000年春上市量：2000年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場、東都花園等，估計總量近4萬平方米左右，約占總供應量的18%。 99年底，2000年初的大量推出盤，只完成了認購過程，而資金已顯疲態(tài)。 一般居民跟風入市。 前景的主要支撐題材——龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心城建設的那種紅塵滾滾的場面，建設場面都是發(fā)展商在演繹。三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏龍崗中心城及附近的商業(yè)在96年以前一直是處于較低價位，成交量也很少，從96年下半年開始其開發(fā)量逐漸增加特別是98年和2000年，而經(jīng)營情況則一直沒有多大改善，空置率長期保持在較高水平。至少有以下幾點： 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風險小，相對成本低，獲利空間大。 至少目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)，又如何。第三篇： 名流商業(yè)廣場l 機會與困難并存，目前市埸良好，但時機很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。 第七章、項目概況一、位置：名流商業(yè)廣場屬龍崗中心城一級輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約1500米。如意路南是歷史民居和愛聯(lián)村及工業(yè)區(qū)，再過是山坡。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側是少量的臨街空置商鋪。四、技術經(jīng)濟指標總用地面積：建設用地面積：容積率：≤，綠化率：≥30%建筑面積：43972，其中商業(yè)面積4080平方米機動車泊車位：220個 （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積）第八章、困難點與機會點一、名流商業(yè)廣場主要困難點： 交通出行不便： 名流商業(yè)廣場所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡還沒有形成，公交能力尚不具備。 項目街區(qū)功能暫時不具商業(yè)條件 本項目周邊沒有象樣的建筑物和知名物業(yè)，沒有自成的商業(yè)、居家、文體娛樂等氣氛，周邊沒有形成鬧市狀態(tài)，必須待三年左右時間才會有大的改觀，目前必須要靠物業(yè)本身制造人氣。 項目周邊環(huán)境太差 項目周邊有與本商城極不協(xié)調(diào)的破舊農(nóng)民房，形象很差。周邊人口均散布在200米以外，基礎人口的接近、密集還有待時間。要發(fā)展還有待時日。如意路沒有人氣如意路目前和未來二、三年內(nèi)人流、車流均較少，人氣太淡。競爭樓盤不小少 距中心區(qū)有1500米遠，沿龍翔大道有新亞洲花園和東都花園800米的購物廣場，競爭壓力極大，對中心區(qū)的親緣性不及上述兩樓盤，規(guī)模上也趕不上上述兩樓盤。工程進度沒有 工程尚處在設計階段，能否搶時間，搶客戶，搶機會還難以定論。龍崗中心城將來往深圳的人流主要通過本項目區(qū)域。處于第二通道與如意路交匯之十字路口屬商業(yè)的黃金段位，需要充分利用。 相鄰有愛聯(lián)村居民區(qū)及工業(yè)區(qū)，擁有較多的基礎人口，如能針對性的服務并形成品牌，會具備相當消費和投資能力。開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風險小，相對成本低，獲利空間大。至少目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，打價格戰(zhàn)也不怕。 項目本身有一定的住宅量，相互依托，對商鋪有需求和一定的支援作用。 區(qū)內(nèi)布局及朝向區(qū)內(nèi)商業(yè)和住宅布局分割，以平行于如意路呈平行布局5棟或4棟，形成商業(yè)鋪面的全面臨街，總體售價水平提高，且好銷售。 商業(yè)面積和住宅戶型商業(yè)總面積只設一、二層商鋪約13000平方米，三層不設商業(yè)，商業(yè)單位面積控制在30M2——120M2之間，并且要有隨意分割設計，特別是可以放大。部分一房可用于商業(yè)面積的配套。 設區(qū)內(nèi)空中走廊設通向二樓的連廊，人行天橋直達二樓。但是車輛要實現(xiàn)與住宅人流的分流。l 臨街立面預留燈箱廣告位，便于統(tǒng)一管理和公司創(chuàng)收。l 立面顏色要跳，要突出顯眼，但又要有品味。 第十章、營銷策劃建議 要注意機會，宜早不宜遲：在2000年8月份前盡量能完工，交付，一是不要碰到大市向下，二是爭取下半年的商業(yè)機會。有利于爭搶、截流有限的客戶。 提前聯(lián)系按揭銀行。 利用有關媒體或路牌廣告等渠道，向市場各類客戶提前吹風。 保留單位建議控制在10%以內(nèi)，以防市道隨后會長期低迷。 密切關注東都花園和新亞洲花園的動向，并隨時調(diào)整戰(zhàn)術。如賣商業(yè)時名稱為“商業(yè)廣場”，賣住宅時用“名流雅居”。第十一章、 準備工作內(nèi)容及安排一、工地包裝區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，各種影響形象的雜物清除施工場地有序、材料堆放有序、工人按規(guī)范安全操作圍墻施工及美化小區(qū)指引牌(各路口)保安人員進駐并維護秩序各棟臨時編號確定及掛牌路牌和指引牌條幅、布幅綠化及周邊美化二、售樓處 展板、模型、接洽處、洽談桌椅 飲水機及水、杯、電話(2—4部) 室內(nèi)清潔，美化，盆景 臨時用水，電，衛(wèi)生間等 備用雨具，安全帽及其它用品三、廣告宣傳資料標徽及名稱組合（VI）售樓書價目表付款方式小區(qū)模型及戶型模型報紙新聞炒作題材和文字報社廣告文字及平面設計禮品制作路牌廣告?？?報紙)1車身廣告 1布幅廣告四、銷售各項法律文件和資料客戶認購書預售買賣合同誠意金、訂金、房款收據(jù)發(fā)票施工許可證工程規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證、紅線圖投資建設許可證開工許可證內(nèi)外預售銷售許可證購房入戶批件？1開發(fā)商的銷售委托書五、銷售員管理及培訓100問定稿并發(fā)放實地參觀培訓全面銷售培訓考試銷售人員管理及安排確定資料發(fā)放及準備利用手上客戶推薦直銷收款人員及銷售程序確定六、 其他準備？七、銷售組織和管理八、后勤支持和管理 名流商業(yè)廣場準備工作安排表（2月14日3月15日） 時間項點 2月14日2月17日2月20日2月