【正文】 2310612餐飲344255095339196016250茶樓27202720培優(yōu)63086308城市旅館417517845956各功能的規(guī)模比例功 能面積（㎡）比例（％）娛樂10612餐飲16250茶樓2720培優(yōu)6308城市旅館5956此功能規(guī)模比例與初步確定的基本一致。 由于本項(xiàng)目地理位置處在泉河濕地公園內(nèi)，卻緊鄰寶相寺、觀音廣場(chǎng)，交通方便、周圍環(huán)境極佳，符合定位。 本項(xiàng)目還具有一定體量的住宅項(xiàng)目，而其中的大量消費(fèi)者的需求也不可忽視。 本項(xiàng)目雖然處于尚書路、寶相寺路交接處，但和中心商圈有一定的距離，沒有形成一定的商業(yè)氣氛，屬于一個(gè)商業(yè)斷層區(qū)域，因此需要有較長的市場(chǎng)培育期。216。租金的確定——天，——天左右，根據(jù)目前市場(chǎng)的租金結(jié)合到本項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合分析得出本項(xiàng)目的平均租金定位： 完成項(xiàng)目名稱、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的CI設(shè)計(jì)。 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。 完成設(shè)計(jì)制作財(cái)神商業(yè)廣場(chǎng)招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。 完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。 確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。 招商處的籌建。 招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。 制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。 根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。 招商前期準(zhǔn)備工作階段為：一個(gè)月216。 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：一個(gè)月正式招商前1個(gè)月內(nèi) 完成招商人員招聘（10天）及培訓(xùn)工作（10天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列CI設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。在正式招商前1星期完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成招商部籌建工作。招商工作正式開始。招商工作正式開始從開始起2個(gè)月內(nèi)。216。216。招商工作正式開始1個(gè)月，完成所有外地實(shí)地招商工作準(zhǔn)備。在確保汶上地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場(chǎng)二次開發(fā)。招商工作正式開始10個(gè)月至12個(gè)月為招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。同時(shí)對(duì)剩余的招商面積進(jìn)行去化。根據(jù)招商階段預(yù)先挑選商鋪情況、對(duì)未決定位置的商鋪策劃商戶抓號(hào)的準(zhǔn)備工作（地點(diǎn)、方式、安全保障、公正程序），同時(shí)對(duì)進(jìn)場(chǎng)的商家進(jìn)行裝修、開業(yè)前指導(dǎo)、監(jiān)督。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會(huì)。達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段）： 達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項(xiàng)目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展要求。第一階段完成招商任務(wù)的20％此階段主要操作方案是通過項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及DM推廣方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)商家的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20％任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于20％的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。第三階段完成招商任務(wù)的8090％216。216。招商實(shí)施內(nèi)容招商人員的招聘工作：為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)1年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國性和國際客戶資源者。 根據(jù)汶上財(cái)神商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)策劃，布局，公司整體企劃。 組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 對(duì)招商部門商家引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，確保招商品100％達(dá)成。 配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開業(yè)。 協(xié)助經(jīng)理開展工作。負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。 外埠招商餐飲、休閑娛樂聚集區(qū)域、區(qū)域代表中心城市為主要目標(biāo)。 以下為招商（及廣告輻射）目標(biāo)城市：濟(jì)寧。其次，能提升剩余的招商面積的租金，加快招商速度。 選位優(yōu)先權(quán)：優(yōu)先選擇樓層及位置；216。 216。 租期優(yōu)惠：租期延長至5年；216。216。輔助店招商216。216。 投資人主要來源：汶上及濟(jì)寧經(jīng)商人群， 前期房產(chǎn)投資客中已成功獲利回吐者等。 租賃費(fèi)用：進(jìn)場(chǎng)時(shí)付清（按建筑面積進(jìn)行）。 租金優(yōu)惠方式：第一年引進(jìn)主力店考慮免租一到兩年,第三年收取租金底價(jià)。 租賃期政策：租賃合同最短為一年，最長為5年,租金根據(jù)市場(chǎng)狀況每年調(diào)整一次。 裝修政策:裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)者需求自行裝修，招商部負(fù)責(zé)推薦合作的裝修公司適當(dāng)優(yōu)惠，及協(xié)調(diào)好與物管的溝通。 提供當(dāng)?shù)貭I商顧問，采用進(jìn)場(chǎng)一條龍服務(wù),協(xié)助為客戶辦理進(jìn)駐、商務(wù)、稅務(wù)登記等有關(guān)手續(xù)；216。招商手法原則:復(fù)合性；可控性；動(dòng)態(tài)性；受制性。 現(xiàn)有商家關(guān)系216。 通過政府相關(guān)部門216。 外地品牌連鎖機(jī)構(gòu)216。 和其他行業(yè)交換客戶名單216。 利用會(huì)議招商216。 各地駐濟(jì)商會(huì)216。 在專業(yè)媒體上作招商加盟廣告（三）、發(fā)掘潛在客戶的方法　 一是資料分析法，二是一般性方法。 “資料分析法”是通過分析各種資料（統(tǒng)計(jì)資料、名錄類資料、報(bào)章類資料等），從而尋找潛在客戶的方法。 統(tǒng)計(jì)資料：國家相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告、行業(yè)在報(bào)刊或期刊等上面刊登的統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料、行業(yè)團(tuán)體公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料等；216。 報(bào)章類資料：報(bào)紙（廣告、產(chǎn)業(yè)或金融方面的消息、零售消息、遷址消息、晉升或委派消息、相關(guān)個(gè)人消息等），專業(yè)性報(bào)紙和雜志（行業(yè)動(dòng)向、同行活動(dòng)情形等）。 主動(dòng)訪問；216。 各種團(tuán)體（社交團(tuán)體、俱樂部等）；3.)其他方面：利用各種展覽會(huì)和展示會(huì)；郵寄宣傳品至各商家七、招商操作程序216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。招商流程圖商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析確定招商對(duì)象確定經(jīng)營模式制定招商優(yōu)惠策略商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施招商主管制定客戶招商周計(jì)劃客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表溝通談判失敗客戶與開發(fā)商的溝通談判成功簽定招商意向書、交納定金客戶提供裝修方案及電腦效果圖溝通、談判、方