【正文】 ，周邊配套尚未成熟廣州南站的定位是華南地區(qū)綜合客運交通樞紐，以商務(wù)、商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。在2011年的推地計劃中，廣州南站推出包括各種性質(zhì)用地20宗，其中商業(yè)用地市場方面南站將有10宗商服用地以及6宗商住兼容用地，更有350米的廣州第四高樓，對于商業(yè)金融基本呈現(xiàn)空白的番禺西北部區(qū)域以及整個番禺區(qū)帶來影響，廣州南站未來有望成為次于白云新城的商務(wù)金融中心區(qū)，將影響番禺南部的目前的住宅市場布局，成為新興的商業(yè)金融板塊。121：廣州南站商圈鳥瞰圖2：美嘉國際服裝城優(yōu)勢：廣州亞運城背景，政府重點項目，廣州新城中心，政策利好216。亞運城部分建筑將進行功能轉(zhuǎn)換，使這一項目成為集居住、娛樂、購物、餐飲、醫(yī)療、教育等各項公共設(shè)施一應(yīng)俱全的高品質(zhì)生活社區(qū)。此外，周邊的尚東尚筑、金海岸、東湖洲花園等多個高端社區(qū)，也為使區(qū)域聚集了大量的高端消費人群，并為區(qū)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。 市橋城區(qū)及南郊商圈優(yōu)勢：番禺區(qū)商業(yè)、交通、行政中心，人流密集，消費活躍，商業(yè)氣氛濃厚劣勢：老城區(qū)，商業(yè)圈布局較亂，低、中、中高檔商品參差不齊市橋是番禺區(qū)中心所在，是經(jīng)濟、文化、行政中心，商業(yè)活動十分活躍，其商業(yè)配套較為成熟，市橋區(qū)域聚集了眾多的商業(yè)街和購物商場，其中尤其以大北路、繁華路、光明北路最為繁華，商業(yè)氣氛濃厚，易發(fā)商業(yè)街類似廣州市區(qū)北京路，成為市橋商圈核心地標。市橋商圈按照區(qū)域可分為大北路繁華路光明北路區(qū)域、市橋南郊區(qū)域、番禺廣場區(qū)域。u 市橋南郊區(qū)域是近幾年發(fā)展的商業(yè)圈，市橋政府南拓計劃的重點，大型的商業(yè)項目如大潤發(fā)購物廣場、哈街、奧園廣場陸續(xù)進駐，此外，大型的高檔樓盤為該商圈提供大量的中高檔消費人群，未來市橋南郊是番禺市橋一個新的消費熱點。北路繁華路光明北路區(qū)域12341：易發(fā)商業(yè)街2：金佳活力城3：繁華盛世4：百德商業(yè)中心12341：友誼商場2：天幕百貨3：鉆匯珠寶廣場4：禺山商場市橋南郊區(qū)域1：大潤發(fā)購物廣場2：哈街3：奧園廣場123番禺廣場區(qū)域 圣鑫商業(yè)廣場 本 案4. 商鋪市場供求分析 2008年至2010年商業(yè)物業(yè)持續(xù)遞減，成交量減少，2011年18月成交120套，與2010年全年成交量基本持平。5. 商鋪租售價格分析 2008年番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)價格，2009年、2010年銷售均價波動下跌，2011年18月銷售均價環(huán)比大幅上升117%，銷售金額與2010年全年基本持平，可見2011年番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)成交回暖，商業(yè)物業(yè)需求逐漸旺盛。區(qū)域特征：216。 n高端居住人口聚集216。 項目宏觀交通情況地鐵地鐵三號線“番禺廣場”地鐵站與項目接駁長途汽車站番禺新汽車客運各城區(qū)人流公共交通毗鄰城市主干道，周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，多達90條公交車途經(jīng)項目鐵路2009年廣州新火車站的建成，提高了番禺在廣州市內(nèi)的交通樞紐地位發(fā)達的交通，尤其是軌道交通將大大提升項目的城市地位，擴大輻射力，是打造大型購物中心的基礎(chǔ)。216。 n清河?xùn)|路、市蓮路是番禺區(qū)東西方向核心干道，連接市橋中心區(qū)與廣州新城。 n本項目通過清河?xùn)|路到達市橋核心商圈只需510分鐘車程；216。 n通過地鐵3號線，廣州市區(qū)、長隆野生動物園、長隆歡樂世界、市橋等居民與游客可便利到達本項目。 項目微觀交通解析u 清河?xùn)|路是東西主干道，德興路是連通南郊的主干道，車流量大，展示面好，建議項目主入口設(shè)置在此兩條道路旁。因此建議，未來項目可通過燈光、大型廣告位、T型廣告牌，加大對項目的展示宣傳效果，吸引快速車流的注意。u 由于本項目處于老城區(qū)核心地帶，而且被各大居住區(qū)環(huán)繞因此通過對周邊居住區(qū)的宣傳是非常重要的。216。 項目商業(yè)環(huán)境178。 項目沿德興路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪；178。 項目東是中高端住宅小區(qū)，如尚東尚筑、金海岸花園、城市花園和領(lǐng)匯等，居住氛圍濃厚，未來具備較高的消費潛力；178。項目周邊中高檔商業(yè)設(shè)施相當缺乏，而中高檔樓盤開發(fā)量較大，未來本項目首先以這些居民消費者為核心，滿足其家庭、一站式中高層次的消費。 項目商務(wù)環(huán)境178。 本項目周邊目前商務(wù)設(shè)施主要有番禺區(qū)政府、番禺會議中心、科爾海悅酒店、中銀大廈、東發(fā)寫字樓、羅家酒店等，隨著區(qū)域的發(fā)展，商務(wù)氛圍將更濃厚。劣勢（W）：178。 n非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)檔次較低； n優(yōu)勢（S）：178。 交通發(fā)達，與地鐵接駁；178。 項目商業(yè)體量能容納豐富業(yè)態(tài)組合；178。2. 項目SWOT分析機會（O）：178。 近年工業(yè)產(chǎn)值、社會零售額保持著持178。 位于富庶的珠三角、廣佛城市圈內(nèi)，178。 為番禺區(qū)的十大商業(yè)項目，受政府關(guān)注和支持；178。威脅（T）：178。 便捷交通增加了廣州商業(yè)的輻射力，成熟商業(yè)分流顧客。 附近正在開發(fā)的圣鑫廣場，其體量及區(qū)位相對本項目來極具威脅。 SWOT戰(zhàn)略戰(zhàn)略總則：充分利用優(yōu)勢資源，把握市場機遇216。 在番禺整體經(jīng)濟與消費力快速提升的階段，番禺商業(yè)面臨升級，本項目面臨這樣的市場機遇，利于打造綜合性體驗購物中心；216。策略：利用區(qū)位與交通優(yōu)勢，打造輻射力強的綜合性商業(yè)場所；以復(fù)合型業(yè)態(tài)與特色商業(yè)建筑空間樹立番禺商業(yè)的標桿。分三個部分：曼哈頓商業(yè)中心、曼哈頓商業(yè)街、曼哈頓尚層，目前商業(yè)街已售罄，商業(yè)中心正在招商中，公寓目前正在銷售。業(yè)態(tài)定位不同，距離本項目主要消費群體較遠，非主要競爭對手6漢溪商業(yè)中心打造南中國商業(yè)旗艦建筑面積69萬方，目前處于規(guī)劃階段處于規(guī)劃階段，對本項目不存在直接競爭，在經(jīng)營后期有一定威脅7海印又一城打造華南地區(qū)大型城市綜合體其中沃爾瑪山姆會員店于2009年開業(yè)，寫字樓和商場計劃于2011年6月投入使用，五星酒店計劃于2012年投入使用。 項目效果圖項目周邊匯聚了大量中高檔樓盤及公建配套，匯聚大量消費群體，該項目運營成功提供了條件。 項目交通狀況216。 凈用地面積：。 建筑面積：約247369平方米178。178。消費群定位時尚生活購物中心+體驗式情景商業(yè)步行街競爭對手——主題業(yè)態(tài)樓層建筑面積（㎡）經(jīng)營主題規(guī)劃業(yè)態(tài)L51995健康主題休閑健身L414779美食娛樂主題大型餐飲、特色餐飲、美容SPA、兒童游樂、親子教育等、L316615數(shù)碼科技、娛樂主題電影院、數(shù)碼電信、精品百貨、家居用品、兒童服飾等L214240潮流女性主題精品百貨、潮流時尚服飾、運動服飾、餐飲等L115966國際品質(zhì)時尚主題國際品牌服飾、精品百貨、皮具箱包、珠寶眼鏡、特色餐飲等B1——生活主題大型超市競爭對手——目標商戶組合業(yè)態(tài)目標商戶零售主力店Zara、Hamp。配套類銀行、711便利店、屈臣氏、萬寧餐飲類稻香、俏江南、勝記、春滿園、星巴克、百勝集團、麥當勞、味千拉面、泰國餐廳，巴西風(fēng)情自助烤肉，大漁日本料理、禾綠壽司，韓國燒烤，千味涮、香港大家樂、滿記甜品、許留山、西餐酒吧、西餐咖啡、水果撈飲品、面包糕點；生活類蘇寧精品數(shù)碼、家居、兒童教育娛樂、美容美發(fā)、美甲、茶葉專賣、紅酒雪茄、滋補品、鐘表眼鏡；休閑娛樂XGAME、星美影院、圖書音像、SPAR會所、美容纖體、健身、室內(nèi)競爭對手——進駐商家華潤萬家——華南地區(qū)首個旗艦店率先進駐經(jīng)營面積1萬8千平方米，是華南地區(qū)首個以家庭式生活消費為理念的旗艦店，通過舒適時尚的購物環(huán)境，包羅萬有的日用商品、細致周到的服務(wù)，為消費者帶來“一站式消費”和”快樂消費”的雙重生活體驗。競爭對手——進駐商家反斗威龍旗艦店快樂進駐，全年365日歡笑不停的兒童主題樂園，凝聚孩子們歡樂的小宇宙，感受溫馨幸福的家庭親子樂。承襲頂尖智慧，把低碳、運動、養(yǎng)生的健康生活概念自然融于奧園廣場，以商業(yè)經(jīng)營的角度出發(fā)創(chuàng)造一流的產(chǎn)品設(shè)計。商場整體配備有近20條手扶電梯，2臺觀光電梯、及11臺垂直客梯，合理垂直交通設(shè)計有效把人流帶至商場每一個角落。業(yè)態(tài)品牌商家意向面積（建面）跟進情況預(yù)計簽約時間快時尚品牌Hamp。CO200合同洽談11月30日女裝JNBY200合同洽談11月30日休閑裝Me amp。競爭對手——10月項目工程進度現(xiàn)購物中心A區(qū)已于8月31日封頂，整體封頂時間為年底競爭對手——商鋪內(nèi)部圖競爭對手——走廊及中庭圖 216。178。作為番禺“二橫四縱”路網(wǎng)規(guī)劃的主干，西麗路、德福路、橋南路等道路貫穿整個番禺區(qū)域，交通四通八達。 品牌優(yōu)勢：奧園作為國內(nèi)知名地產(chǎn)上市公司，無論從資金以及品牌號召力上面講都是具有一定的凝聚力。 主力店：華潤萬家旗艦店、星美國際院線、蘇寧精品店、反斗威龍動漫城、稻香迎喜皇宮酒樓，以及即將簽約的Hamp。CO、JNBY、Mango、亨吉利等。178。178。178。216。 招商方式：采取三年五年期租賃形式，免租期三個月，無進場費，裝修期另計；178。 商鋪價格：二層租金均價350元/㎡月；管理費45元/㎡ 招商進度：下月中旬舉辦商戶簽約進駐會。 項目效果圖 216。 項目概況北接市蓮路、羅家村、新開發(fā)居住樓盤南接清河?xùn)|路、大型居住樓盤西接番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、地鐵站、番禺廣場東接番禺清河?xùn)|路、市蓮路，番禺高端居住區(qū)n 總用地面積：46936平方米，n 總建筑面積：199362平方米n 其中地上建筑面積：129031平方米n 地下建筑面積：70331平方米n 停車 位：1741個n 業(yè) 態(tài)：購物中心、商業(yè)街n 其 中：商場面積125500平方米216。 項目定位競爭對手——項目定位區(qū)域中心型購物中心產(chǎn)品定位最具功能性的零售中心+最具體驗性的區(qū)域中心消費群定位 著眼廣州南的中檔偏高層次的家庭，以番禺市區(qū)、華南板塊區(qū)域的消費群體為主要來源，以綜合性家庭消費、個人時尚消費為主題，主要的消費特征為多層次、復(fù)合型、家庭型。 項目分析業(yè)態(tài)規(guī)劃主打陣容負一層快速消費業(yè)態(tài)便利店、餐飲、美容禮品特色店首層中高檔國際品牌旗艦店品牌男女裝、國際餐飲品牌二層年輕時尚品牌潮流時尚品牌服飾、零售、特色餐飲三層運動主題運動品牌店、特色餐飲四層家具家電、兒童天地家居家電品牌、兒童娛樂場所五層美食、娛樂大型娛樂設(shè)施、大型餐飲連鎖216。Living Mall2. 商業(yè)市場定位節(jié)假日，番禺區(qū)外旅客前來番禺游玩并且消費，但消費有限周末及節(jié)假日，市橋周邊城鎮(zhèn)居民及外來務(wù)工人員在此消費，主要以中低檔消費為主，華南板塊樓盤居民以中高檔消費為主。番禺市區(qū)廣州新城、番禺新城南沙、順德等周邊區(qū)域等區(qū)域項目目標客戶消費水平：中檔、中檔偏高為主消費特征：多層次，物質(zhì)為基本，且追求精神上滿足消費方式：量入為出，適度消費，會適度超前消費 檔次定位以番禺市區(qū)、市橋的中高收入人群作為本項目的目標客戶，該群體主要表現(xiàn)為“小資”、“富余”“追求時尚”“個性”，在消費上有所追求，提升生活品質(zhì)中檔偏高為主，兼顧高低，面向大眾針對不同類型的客戶，有不同的商品和理念定位，滿足多類型客戶群體的需要。根據(jù)消費趨向，市場動態(tài)，及時變化隨著商圈成熟，完善品牌種類，提高商品檔次，提高商場形象不僅成為番禺市區(qū)城東典型購物項目，而且需功能提高，成為當?shù)氐貥藰I(yè)態(tài)布局、比例 品牌檔次項目功能整體市場定位新體驗、新休閑，新娛樂、集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的，番禺市區(qū)稀缺的Shopping Mall 綜合購物中心3. 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)布局種類百貨零售類服裝類餐飲類娛樂休閑類家居生活類女裝家電產(chǎn)品品牌珠寶飾品兒童樂園品牌餐飲大型百貨男裝家具家私KTV影院特色餐飲童裝個人護理用品健身娛樂休閑餐飲電子數(shù)碼 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議l 融合生理學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)等與購物購物中心的特征為一體，盡量為消費者提供舒適、愉快的購物環(huán)境。l 突出購物中心的明亮、整齊，吸引和刺激消費者消費，為此，將國際一線、二線，國內(nèi)一線品牌的珠寶首飾、化妝品、男女裝等比較高檔的商品放在較好的位置，對整個購物中心的形象有所提高。l 健身、娛樂設(shè)施布局應(yīng)該考慮其安全性及分布的合理性，避免互相干擾。百貨店品牌列舉：日資百貨吉之島，八佰伴，臺資百貨太平洋SOGO，三越，中資百貨大商集團。能帶給消費者特別是中高檔次消費者以新鮮的感覺。品牌列舉：吉之島、沃爾