【正文】 番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運(yùn)新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計(jì)28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650數(shù)據(jù)來源：番禺區(qū)統(tǒng)計(jì)局番禺區(qū)作為廣州南區(qū)人口重心，番禺北片（大石洛溪）、華南板塊、市橋板塊是人口集中居住之地，密集人口為商業(yè)物業(yè)帶來了大量需求，本項(xiàng)目位于市橋板塊，市橋作為該項(xiàng)目的消費(fèi)群核心來源商圈（詳細(xì)見表“市橋中心城區(qū)部分樓盤人口統(tǒng)計(jì)表”），番禺市橋中心城區(qū)部分樓盤人口達(dá)28萬，居住人口龐大?？梢娨苑畯V場(chǎng)為中心的地域重要性，將來將會(huì)成為番禺區(qū)新的重要的商業(yè)中心。市橋城東區(qū)域與廣州亞運(yùn)城商圈較近，兩個(gè)商圈聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)，有利于將來人流互動(dòng)。2010年番禺經(jīng)濟(jì)總量在廣州各城區(qū)中排列第４名(前三名分別為：天河、蘿崗、越秀）。 番禺區(qū)近5年經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長(zhǎng)，08年GDP總量達(dá)到783億元，受金融危機(jī)影響09年有所萎縮，到10年又出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 番禺GDP情況 2010年，番禺區(qū)生產(chǎn)總值突破千億元大關(guān)，圓滿完成第16屆亞運(yùn)會(huì)和首屆亞殘運(yùn)會(huì)的籌辦和服務(wù)保障工作。第二章、 市場(chǎng)分析廣州市區(qū)佛山番禺區(qū)順德區(qū)1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 番禺的戰(zhàn)略位置l 廣州南拓的重心，廣州新的現(xiàn)代化城區(qū)；l 城市副中心，珠三角交通樞紐，承接廣州市區(qū)人口，是廣州重點(diǎn)衛(wèi)星城之一；l 市橋中心距離廣州市區(qū)約半小時(shí)車程，經(jīng)濟(jì)交流便利l 位于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地中心番禺經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，位于前列，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。6. 項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃l 建議首三層小鋪位規(guī)劃為室內(nèi)商業(yè)街環(huán)形休閑體驗(yàn)式購物環(huán)境，提升內(nèi)側(cè)僻靜鋪位的開放性、通達(dá)性及商業(yè)氛圍；l 建議1—2層內(nèi)側(cè)次要鋪位及三層所有散鋪以轉(zhuǎn)讓35年經(jīng)營(yíng)權(quán)出售，可售貨量約14000㎡，按均價(jià)25000元/㎡計(jì)，力爭(zhēng)四個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠2億元；l 按照商鋪營(yíng)銷推廣費(fèi)用比例3%的平均慣例，以３億元為銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)4個(gè)月推廣期內(nèi)須投入廣告推廣費(fèi)用總額為９00萬元。 項(xiàng)目招商策略：? 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、招商管理制度? 銷控目標(biāo)及時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及目標(biāo)管理216。 項(xiàng)目發(fā)展基礎(chǔ)：? 類型、檔次、功能? 業(yè)態(tài)、主力店、組合方式? 差異化策略? 布局、動(dòng)線、交通、設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位及規(guī)劃租金評(píng)估及招商計(jì)劃216。本次商業(yè)全程策劃報(bào)告主要包括市場(chǎng)研究分析、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃、租金評(píng)估及招商計(jì)劃、營(yíng)銷模式及資金回籠計(jì)劃、營(yíng)銷推廣計(jì)劃以及現(xiàn)場(chǎng)管理等方面的完整方案。匯 瓏 商 業(yè) 中 心招商營(yíng)銷全程策劃提案大好機(jī)構(gòu)2011年10月提案目錄第一章、總體解決思路 1 1. 前言 1 2．總體思路 2 3. 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 3 4. 項(xiàng)目形象定位 4 5. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 5 第二章、市場(chǎng)分析 7 1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 7 番禺的戰(zhàn)略位置 7 番禺GDP情況 8 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 9 2. 消費(fèi)形態(tài)分析 10 消費(fèi)群來源 10 消費(fèi)心理 13 消費(fèi)價(jià)值觀 14 消費(fèi)行為 15 消費(fèi)方式 15 3. 區(qū)域商圈分析 16 番禺四大商圈 16 第三章、項(xiàng)目分析 31 1. 項(xiàng)目概況 31 31 32 項(xiàng)目環(huán)境 35 2. 項(xiàng)目SWOT分析 38 3. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 40 奧園廣場(chǎng) 41 圣鑫廣場(chǎng) 58 第四章、項(xiàng)目定位 65 1. 購物中心類型定位 65 2. 商業(yè)市場(chǎng)定位 66 66 檔次定位 68 3. 業(yè)態(tài)定位 71 業(yè)態(tài)布局種類 71 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 72 第五章、項(xiàng)目規(guī)劃 77 1. 室內(nèi)商業(yè)街及動(dòng)線規(guī)劃 77 2. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 79 第六章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃 90 1. 租金核算方式建議 90 2. 租金評(píng)估測(cè)算 92 3. 分鋪位租金定位及租金收益 93 4. 招商政策及策略 104 5. 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議 105 第七章、營(yíng)銷模式及資金回籠計(jì)劃 109 1. 可售貨量及商鋪分布 109 2. 價(jià)格定位及資金回籠目標(biāo) 115 價(jià)格定位 115 資金回籠計(jì)劃 116 3 五年返租經(jīng)營(yíng)方案 117 4. 合同條款及法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 117 第八章、營(yíng)銷策略及推廣計(jì)劃 118 1. 營(yíng)銷思路 118 2. 營(yíng)銷策略 120 3. 營(yíng)銷招商部署 121 廣告費(fèi)用預(yù)算方案： 124 5. 招商中心布置及現(xiàn)場(chǎng)包裝 125 總體原則 125 功能分區(qū)說明 125 6. 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及培訓(xùn)計(jì)劃 128 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 128 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)人員配備 129 銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)計(jì)劃 130 7. 營(yíng)銷物料設(shè)計(jì)及制作 133 銷售物料 133 相關(guān)法律文書文件 133 8. 招商流程及現(xiàn)場(chǎng)管理 135 招商標(biāo)準(zhǔn)流程 135 現(xiàn)場(chǎng)管理制度 136 附件：品牌商家名錄 137 137 / 142第一章、總體解決思路1. 前言首先非常感謝廣州市金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“貴司”）對(duì)于大好房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱大好或“我司”）的信任和支持，作為一間全國(guó)首個(gè)具有“全案策劃與顧問”能力的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)服務(wù)企業(yè)，我司對(duì)于此次能夠有機(jī)會(huì)與貴司合作進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商代理策劃的工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力和我司專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠成功打造卓越的商業(yè)項(xiàng)目；在市場(chǎng)分析方面，我司主要在認(rèn)真考察項(xiàng)目周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及科學(xué)完備的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，總結(jié)分析并參考我司在商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)驗(yàn)提出我司在商業(yè)方面的專業(yè)意見與看法，從而對(duì)項(xiàng)目定位規(guī)劃招商營(yíng)銷策略提供科學(xué)、完善的全程策劃方案。2．總體思路? 城市化進(jìn)程、城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃? 城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)? 消費(fèi)群來源、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平? 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目規(guī)模市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析216。 項(xiàng)目發(fā)展要素：? 形式、政策、原則? 營(yíng)銷推廣、廣告媒體、現(xiàn)場(chǎng)包裝招商營(yíng)銷推廣216。 項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：3. 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位論結(jié)城市商業(yè)?市橋核心商圈獨(dú)樹一臶，但業(yè)態(tài)與硬件設(shè)施較落后，傳統(tǒng)百貨與街鋪為主?新興商圈尚在規(guī)劃發(fā)展?城市缺乏代表性的購物中心?體驗(yàn)消費(fèi)型商業(yè)落后項(xiàng)目條件?商業(yè)規(guī)模超過12萬平方米，利于完善的業(yè)態(tài)組合?處于行政、教育、商貿(mào)、交通中心?接駁地鐵與城市主要快速路，交通便利消費(fèi)特征?周邊中高檔居住樓盤聚集?家庭消費(fèi)與個(gè)人時(shí)尚消費(fèi)為一體?地鐵輻射力強(qiáng)，吸引華南板塊、廣州市區(qū)消費(fèi)城市規(guī)劃?城市南拓發(fā)展，人口增加?城區(qū)軌道交通趨于完善，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?本項(xiàng)目規(guī)劃為區(qū)級(jí)商業(yè)中心城市經(jīng)濟(jì)?城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?人均收入增加，消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)變輻射全番禺的區(qū)域中心型體驗(yàn)式娛樂購物中心4. 項(xiàng)目形象定位推廣案名： 匯瓏城/匯瓏新天地/匯瓏大世界/匯瓏首爾形象廣告詞：用于運(yùn)營(yíng)：國(guó)際體驗(yàn)消費(fèi)之都用于投資：暢享半個(gè)世紀(jì)的財(cái)富盛筵5. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃l 以時(shí)尚為名，娛樂為本，購物為主，美食為根的業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，形成差異化亮點(diǎn)，打造娛樂休閑、時(shí)尚購物不夜城，首創(chuàng)凌晨12點(diǎn)關(guān)門的超長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間；l 強(qiáng)烈建議引進(jìn)吉之島為百貨超市主力店，搶先占據(jù)番禺高端零售商業(yè)新地標(biāo)；l 以優(yōu)衣庫、UR等快速時(shí)尚服裝品牌為主力店，打造番禺最具吸引力的時(shí)尚購物消費(fèi)中心；l 五層建議規(guī)劃以兒童樂園為主題，并引進(jìn)電玩、游戲、玩具、童裝、母嬰用品、幼教培訓(xùn)等系列兒童產(chǎn)業(yè)鏈的完整業(yè)態(tài)，形成業(yè)態(tài)差異化亮點(diǎn)和業(yè)態(tài)集群優(yōu)勢(shì)。樓層可售貨量（㎡）保留貨量（㎡）樓層貨量均價(jià)（萬元）可售貨量總值（萬元）1F45722F43223F0合計(jì)8894注：按50%的實(shí)用率，以上數(shù)據(jù)皆為建筑面積，；可售鋪位84個(gè)，保留鋪位41個(gè)。其廣州城市副中心地位日益突出，交通極其便利，作為承接廣州市區(qū)人口最重要的區(qū)域，隨著番禺區(qū)房地產(chǎn)日漸發(fā)展，番禺區(qū)今年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州半壁江山，其未來人口的增長(zhǎng)以及發(fā)展將更迅猛，廣州亞運(yùn)城、廣州南站、廣州大學(xué)城落戶番禺，番禺區(qū)商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使番禺區(qū)商貿(mào)持續(xù)活躍，隨著漢溪商業(yè)中心、亞運(yùn)城落實(shí)規(guī)劃，番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)新的臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)的迅速發(fā)展奠定非常良好的基礎(chǔ)。%，、：： ；，%；，%；，%；%；，%；，%；，%；農(nóng)村居民年人均純收入14905元，%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入28226元，增長(zhǎng)11%。在08年至今在國(guó)際金融危機(jī)影響的背景下，番禺GDP增長(zhǎng)率仍保持了很高的增長(zhǎng)速度，自08年以來持續(xù)增長(zhǎng)，高于廣州市整體水平，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目位于番禺廣場(chǎng)，臨近番禺區(qū)政府。另外市橋城東是市政規(guī)劃的重點(diǎn)，而市橋是番禺區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心，此外番禺新城廣州南站商圈逐漸發(fā)展，三圈聯(lián)動(dòng)，而市橋位于兩個(gè)商圈中間，戰(zhàn)略位置重要。2. 消費(fèi)形態(tài)分析 消費(fèi)群來源消費(fèi)群來源分布圖消費(fèi)群核心來源消費(fèi)群次級(jí)來源216。而番禺北片（大石洛溪）、華南板塊距離本項(xiàng)目有一定距離，為項(xiàng)目的消費(fèi)群次級(jí)來源（詳細(xì)見圖“消費(fèi)群來源分布圖）番禺人口逐年上升，在番禺本地居住人群將會(huì)成為一個(gè)消費(fèi)主力軍。但由于番禺的商業(yè)購物購物中心散亂，未能形成一個(gè)巨大的購物商業(yè)圈，商品、服務(wù)的質(zhì)量、價(jià)格、檔次參差不齊；再加上番禺距離香港、澳門較近，簽證手續(xù)簡(jiǎn)易，所以在番禺仍有不少人寧愿在廣州市區(qū)、香港、澳門等地也不愿意在番禺消費(fèi)的消費(fèi)心理?！　∈袠蚓用褚援?dāng)?shù)厝藶橹?，過于本土化的消費(fèi)習(xí)慣。 消費(fèi)價(jià)值觀 根據(jù)消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣等可將把消費(fèi)群分為學(xué)生族、月光族、小資族、中產(chǎn)階層、富有階層，每個(gè)階層的人群消費(fèi)價(jià)值觀均有所不同。學(xué)生族月光族小資族中產(chǎn)階級(jí)富有階層隨意而為，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性較差，受到媒體宣傳或受身邊的同學(xué)影響追趕潮流，追求新產(chǎn)品，新服務(wù)，表現(xiàn)自我追求內(nèi)心體驗(yàn)、物質(zhì)和精神享受崇尚外國(guó)品牌與文化，追求時(shí)尚、品味追求品牌，追求時(shí)尚，追求能夠彰顯其地位的消費(fèi) 消費(fèi)行為學(xué)生族：學(xué)生族消費(fèi)主要集中在周末、寒暑假。小資族：小資一般為都市白領(lǐng)，小資對(duì)于生活極講究品質(zhì)。富有階級(jí)：不考慮價(jià)格，只考慮品牌和產(chǎn)品、服務(wù)是否能夠彰顯地位，隨時(shí)消費(fèi)。精打細(xì)算，并且善于利用再生性消費(fèi)。計(jì)劃型隨意型節(jié)儉型3. 區(qū)域商圈分析 番禺四大商圈商圈名稱商圈特點(diǎn)業(yè)態(tài)消費(fèi)群體租金番禺新城商圈跟隨住宅發(fā)展而配套發(fā)展形成的商圈，消費(fèi)人群主要以該區(qū)域樓盤人群為主家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車、娛樂，但由于市政規(guī)劃滯后，各購物商場(chǎng)各自為政，未能形成巨大商圈影響力以華南碧桂園、雅居樂等樓盤人群較高廣州南站商圈以廣州南站作為商圈發(fā)展依托，廣州市政規(guī)劃重點(diǎn)，未來將成為新興的商業(yè)金融板塊，目前處于初步發(fā)展階段，周邊配套尚未成熟，較少中大型購物街和購物商場(chǎng)家居用品、建材、服裝、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廣州南站周邊以當(dāng)?shù)鼐用?、外來?wù)工人員為主，消費(fèi)層次較低，消費(fèi)能力較弱；祈福新村以小區(qū)居民為主，消費(fèi)水平相對(duì)較高較低亞運(yùn)城商圈廣州亞運(yùn)城作為商圈背景，將來廣州新城中心，人口集聚點(diǎn)之一。 番禺新城商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車、娛樂品牌列舉沃爾瑪、吉盛偉邦、萬博中心、四海一家、天河城品牌折扣店檔次定位中至中高檔主力消費(fèi)人群以華南碧桂園、星河灣等華南板塊樓盤居民為主經(jīng)營(yíng)情況交通便捷，對(duì)華南板塊大型樓盤高端消費(fèi)人群有一定的吸引力，有一定的人流量。這些新居民主要是40歲以下的廣州白領(lǐng)，人均收入水平、人均儲(chǔ)蓄額、人均消費(fèi)水平較高。番禺新城商圈將被打造成商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)于一體的大型商圈。 廣州南站商圈優(yōu)勢(shì)：臨近火車站，交通背景好；廣州南托重點(diǎn)地塊，市場(chǎng)利好，未來將成為商業(yè)板塊劣勢(shì)：處于起步階段