【正文】 瑪、TESCO（樂購）、家樂福傳統(tǒng)的超市，如華潤萬家、好又多已經(jīng)進(jìn)駐番禺市場(chǎng)，為避免同質(zhì)化，引進(jìn)沃爾瑪?shù)戎懈叨似放频某?，?duì)于本地的中高檔次消費(fèi)者來說，具備較強(qiáng)的吸引力。引進(jìn)國際品牌服裝，不僅可以提升項(xiàng)目的影響力和形象，還可以對(duì)其他進(jìn)駐商家起帶動(dòng)作用。l 娛樂休閑類隨著生活水平提高，越來越多的年輕人都有對(duì)娛樂休閑相當(dāng)重視，他們都希望得到放松，年輕一族成為娛樂休閑場(chǎng)所的消費(fèi)主力軍，目前在番禺區(qū)府附近卻沒有一個(gè)大型的娛樂休閑場(chǎng)所，引進(jìn)一個(gè)影響力較大的娛樂休閑場(chǎng)所，能吸引當(dāng)?shù)啬贻p一族消費(fèi)，并且?guī)?dòng)其他人群到購物中心消費(fèi)。 l 家居、家電專賣店家居、家電市吸引家庭綜合性消費(fèi)，家居家電店鋪有利于比較全面滿足中高層次家庭的需求，該店面一般在商場(chǎng)高層，對(duì)人流起到一定的拉動(dòng)作用。 第五章、項(xiàng)目規(guī)劃1. 室內(nèi)商業(yè)街及動(dòng)線規(guī)劃本案在原規(guī)劃基礎(chǔ)上對(duì)各樓層的商業(yè)布局及動(dòng)線規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，力求達(dá)到以下效果：216。 簡(jiǎn)明流暢的人流動(dòng)線216。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的最大化寫字樓7樓商務(wù)寫字樓娛樂餐飲6樓中影影院大型KTV特色餐飲保健沐足茶藝棋牌娛樂餐飲、兒童樂園5樓中影影院大型餐飲、美食街兒童樂園、電玩母嬰用品、童裝玩具、幼教培訓(xùn)家居生活文體、家電數(shù)碼音響4樓家居生活館精品家電賣場(chǎng)音響數(shù)碼街品牌燈飾書店文體禮品美容SPA運(yùn)動(dòng)休閑、大型超市3樓超市主力店運(yùn)動(dòng)休閑服飾戶外用品進(jìn)口零食保健醫(yī)藥精品百貨、潮流時(shí)尚2樓百貨主力店品牌服飾、韓版服飾、潮流服飾潮流飾品皮具、鞋眼鏡高檔補(bǔ)品煙酒品牌餐飲咖啡休閑國際名店、精品百貨1樓百貨主力店國際品牌女裝品牌手袋箱包品牌首飾名表個(gè)人護(hù)理品牌快餐業(yè)態(tài)樓層總體布局2. 業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 一層是整個(gè)購物中心的核心，購物中心形象檔次取決于一樓進(jìn)駐商家的檔次。 餐飲類商店漢堡王、大禾壽司、面包新語零售類商店服 裝：優(yōu)衣庫、CK、Jessica、GUESS、UR、NOVO、簡(jiǎn)、播、WANKO、FAIRYFAIR、La Chapelle、OCHIRLY、Levi’s珠寶鐘表：周生生、謝瑞麟、斯沃琪主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福一層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 二層基本以零售為主，檔次相對(duì)于一樓較低，業(yè)態(tài)組合以國際大型百貨主力店為主，并且設(shè)置品牌服飾、皮具鞋類、潮流服飾，二樓中庭位置打造一個(gè)韓版服裝、飾品區(qū)域，打造韓版風(fēng)情室內(nèi)街。主力店優(yōu)選：吉之島次選：沃爾瑪、家樂福保健醫(yī)藥商店大參林、海王星辰零售類商店運(yùn)動(dòng)休閑服飾：迪克、耐克、李寧、36安踏、佐丹奴、班尼路、美特斯班威、森馬、喬丹戶外用品：狼爪、土拔鼠體育用品：YY網(wǎng)球拍、CBA籃球?qū)Ｙu店進(jìn)口零食：優(yōu)之良品、自然派、春之花三層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖四層業(yè)態(tài)規(guī)劃該樓層通過綜合性零售與服務(wù)，拉動(dòng)人流，以大型的家電家居作為本樓層的次主力店，并且設(shè)置品牌燈飾、電子數(shù)碼產(chǎn)品一條街，此外，設(shè)置書城和美容美甲中心。次主力店優(yōu)選：中影影院、新荔枝灣、唐苑、悠游堂次選：大地?cái)?shù)字影院、廣州酒家餐飲類商店特色餐飲類：仙蹤林、味千拉面、綠茵閣、蒙自源、一級(jí)棒日本料理、必勝客、賽百味、嶺南真味、泰道零售類商店母嬰用品：貝樂兒婦嬰用品專賣店、紅孩兒兒童玩具：玩具反斗城大型餐飲優(yōu)選唐苑次選廣州酒家、陶陶居電玩娛樂兒童樂園電影院特色餐飲特色餐飲特色餐飲五層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖母嬰用品、童裝玩具六層、七層業(yè)態(tài)分布圖本層仍繼續(xù)5樓的大型購物娛樂布局方式，以中影影院、堂會(huì)KTV作為次主力店，并繼續(xù)設(shè)置特色美食街，此外還有保健浴足、茶藝棋牌，成為娛樂綜合中心。電影院KTV保健沐足特色餐飲六層業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落戶圖次主力店優(yōu)選：中影影院、堂會(huì)次選：金逸影院餐飲類商店特色美食街：新泰洋、友和壽司、即食樂、笑味軒、泰滿冠、必勝客第六章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃1. 租金核算方式建議216。216。兩種租金核算方式的特點(diǎn)：特點(diǎn)項(xiàng)目固定租金方式基本租金+扣率租金方式租金水平的穩(wěn)定性在一定時(shí)期內(nèi)較為穩(wěn)定，租金會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐步提升，但總體提升率較低穩(wěn)定性雖不及固定租金方式，但由于租金會(huì)隨著經(jīng)營業(yè)績(jī)的提升而提升；因此，變化情況多出現(xiàn)于總體租金收益提升租金核算的難易度較為容易，對(duì)于經(jīng)營管理的專業(yè)性要求較低較為復(fù)雜，對(duì)于經(jīng)營管理的專業(yè)行要求較高設(shè)施投入要求基本無設(shè)施投入要求需要投入POS管理系統(tǒng)商戶信譽(yù)要求按期付租金，切有押金做保證，商譽(yù)要求較低按照營業(yè)額進(jìn)行核算，對(duì)商譽(yù)要求較高我司建 議本項(xiàng)目未來采用基本租金+扣率租金方式經(jīng)營業(yè)績(jī)影響性較弱較強(qiáng)2. 租金評(píng)估測(cè)算 評(píng)估方法A．市場(chǎng)通行租金水平評(píng)估C．本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金租金樓層系數(shù)、業(yè)態(tài)系數(shù)D．購物中心影響因素B．通過市場(chǎng)分析，我司對(duì)本項(xiàng)目租金的期望與建議需要明確的問題主力店/次主力店承付租金水平本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測(cè)算本項(xiàng)目各樓層、各業(yè)態(tài)租金參考值租金收益注：本租金測(cè)算報(bào)告中，涉及到的租金均為使用面積租金3. 分鋪位租金定位及租金收益主力店/次主力店租金市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)一般情況下，諸如超市/大型餐飲等主力店的租金水平均是根據(jù)各地區(qū)的不同在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，因此參考市場(chǎng)通行的租金水平有利于評(píng)估本項(xiàng)目主力店/次主力店業(yè)態(tài)的租金基準(zhǔn)。月百佳廣州正佳店12,000 70—100元/㎡月廣州友誼廣州正佳店30,000 100—150元/㎡月大型娛樂Partyworld上海錢柜靜安店9,000 45—75元/㎡月家居生活Hola深圳歐洲城2,000 75—105元/㎡月個(gè)人護(hù)理Watson’s成都春熙店315 150—200元/㎡月服飾次主力店ZARA深圳金光華廣場(chǎng)1,500 約8%扣率服飾次主力店UNIQLO深圳太陽百貨1,000 約8%—11%扣率影院飛揚(yáng)影院廣州正佳店5,000 50—60元/㎡ 主力店及次主力店租金水平根據(jù)各地區(qū)不同而不同，但其會(huì)在一定的范圍內(nèi)浮動(dòng)；178。主力店/次主力店租金市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)我司建議本項(xiàng)目主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：主力店/次主力店租金水平（元/㎡ 項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測(cè)算基準(zhǔn)租金定義：指項(xiàng)目開業(yè)后第三年首層一般零售租金參考值基準(zhǔn)租金值建議說明：178。 繁華路臨街商鋪?zhàn)饨鸺s400500元/平方米/月，屬于核心商業(yè)區(qū)成熟商業(yè)租金；178。建議本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金為：500元/㎡ 開業(yè)第一年首層一般零售參考租金為：50065%≈325元/ 平方米 /月216。 開業(yè)第三年首層一般零售參考租金為：500元/平方米/月項(xiàng)目在招商開業(yè)初期，針對(duì)知名品牌，應(yīng)采取相應(yīng)的租金折扣等優(yōu)惠措施，吸引品牌進(jìn)入，保證項(xiàng)目圓滿開業(yè)。 項(xiàng)目租金樓層系數(shù)樓層一般項(xiàng)目系數(shù)本項(xiàng)目系數(shù)F7F6此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素F5F4F3F2F1216。服務(wù)此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素鋪位租金評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主動(dòng)線端頭租金最高主動(dòng)線中端租金低值核心中庭 租金最高主動(dòng)線中端租金低值次動(dòng)線端頭租金較高次動(dòng)線中間租金最低點(diǎn)各樓層業(yè)態(tài)租金參考樓層業(yè)態(tài)出租面積（㎡）租金參考（元/㎡月）C、出租率D、換租率 （免租期統(tǒng)一按3個(gè)月計(jì)算）E、出租面積 （㎡）F、當(dāng)年實(shí)際總收益（元）201365%75%20%9168657,069,201480%80%15%9168675,907,2015100%85%15%91686100,814,2016112%90%20%91686118,001,2017102%95%10%91686130,391,2018102%97%10%91686135,799,2019112%97%15%91686150,145,2020102%97%10%91686155,136,2021102%97%10%91686158,239,2022102%97%10%91686161,404,2023112%97%15%91686178,455,2024102%97%10%91686184,388,2025102%97%10%91686188,076,2026102%97%10%91686191,837,2027102%97%10%91686195,674,2028112%97%15%91686216,345,2029102%97%10%91686223,538,2030102%97%10%91686228,009,2031102%97%10%91686232,569,2032102%97%10%91686237,220,備注：開業(yè)第一年、第二年平均租金計(jì)算方式為直接在成熟期租金基礎(chǔ)上乘以租金折扣率計(jì)算公示：F=(E*C*B*12)(E*C*B*D*3)假設(shè)每年出租期為12個(gè)月，換租品牌免租期為3個(gè)月，第三年為成熟期。 招商政策根據(jù)我司對(duì)番禺商業(yè)項(xiàng)目的深入分析，綜合我司近年操盤的大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營在招商政策方面我司提出一下幾點(diǎn)建議：178。 科學(xué)的設(shè)計(jì)各個(gè)樓層的商業(yè)布局以及商戶組合，按照業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)商戶制定詳細(xì)的商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；178。 我司提出的租金參考標(biāo)準(zhǔn)以及基本租金+扣率租金的適用對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)劃分，另外在付款方式方面力求做到人性化；178。 制定合理的物業(yè)管理?xiàng)l款以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；178。216。 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃確定主力店，并進(jìn)行相應(yīng)商戶落戶；178。 在確定百貨超市主力店及各業(yè)態(tài)的主力店的基礎(chǔ)上，可展開一般零售主力店招商；178。 貨量統(tǒng)計(jì)番禺匯瓏商業(yè)中心鋪位分類統(tǒng)計(jì)可售鋪位保留鋪位鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實(shí)用面積（㎡）鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實(shí)用面積（㎡）1F2519457222862F2622432221613F33——————合計(jì)844188944447注：商場(chǎng)實(shí)用率按50%計(jì)。 商鋪分布番禺匯瓏商業(yè)中心首層鋪位統(tǒng)計(jì)保留商鋪編號(hào)實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）可售商鋪編號(hào)實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）A101 B101 A102140 B102 A103 B103 A104 B104 A105 B105 A106 B106 A107 B107129 A108 B108 A109 B109 A110 B11073 A111 B11173 A112 B11273 A113 B11373 A114243 B114 A115 B115 A11673 B116 A117 B117 A118 B118 A119 B119 小計(jì)2286 B120 　　　B121 注：實(shí)用率按50%計(jì)算。B122 B123 B124 B12564 小計(jì) 合計(jì)實(shí)用面積：建筑面積： 番禺匯瓏商業(yè)中心