【正文】 。 在 2021 年開盤的大批小戶型樓盤已經(jīng)熱銷。 * 入住項(xiàng)目暴露的問題 已經(jīng)正式交房的小戶 型產(chǎn)品在服務(wù)及配套方面很少能夠兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，“單身公寓”的形象及購房者的期望值都大打折扣。 * 功能缺失 目前，上海純單身公寓產(chǎn)品在平面布局上沒有擺脫大走廊、單身宿舍的痕跡，很多單元的采光、通風(fēng)、隱私性方面存在重大缺陷：戶型設(shè)計(jì)上不合理，主要表現(xiàn)在廚、衛(wèi)的布局上。 成交速度 2021 年 13 季度上海市小戶型成交狀況 數(shù)據(jù)來源：上海市交易中心 單 位：套 成 交 性 質(zhì) ： 預(yù) 售 注：第一、二季度為 60 平方米以下，第三季度為 70 平方米以下。 小戶型樓盤的銷售一般呈快速消化，經(jīng)過充分預(yù)約，大多 2 個(gè)月即消化一空。 ☆ 需求方面 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前對(duì)單身公寓的需求量約在 4 萬到 6 萬戶左右，更為樂觀的預(yù)測(cè)甚至可達(dá) 10 萬戶。因此，小戶型物業(yè)的需求量，在一定時(shí)間內(nèi)仍呈上升趨勢(shì)，市場(chǎng)潛力極大。主力房型面積控制在 50 平方米以內(nèi)，比較恰當(dāng)，這樣設(shè)計(jì)可以很好的控制總價(jià)。 房型 面積 套數(shù) 比例 A 套 23 6% B 套 23 6% C 套 288 72% D 套 33 8% E 套 33 8% 匯總 400 100% 各個(gè)套型的窗戶面積不大，影響了采光。 為此，對(duì)各房型提出以下建議： A 型房 增設(shè)工作間。 將廚房與衛(wèi)生的位置對(duì)換，廚房設(shè)計(jì)成開放式。 小戶型的居住人口為 12 人，無須獨(dú)立的餐廳，可將此地設(shè)計(jì)成工作室。 C、 E 型（主力房型） 進(jìn)門東西兩側(cè)安放料理臺(tái)（可節(jié)約面寬）與衛(wèi)生間，原廚房拆除。 最南面為臥室區(qū) ，窗戶面積放大，也可設(shè)計(jì)為弧型窗，增大采光面。 窗戶面積做大，使客廳更亮。 四、市場(chǎng)定位 市場(chǎng)容量與區(qū)域供應(yīng) ☆ 市場(chǎng)容量大 作為虹橋 CBD 商務(wù)區(qū)，小戶型的市場(chǎng)容量將很大，尤其是針對(duì)該區(qū)域商務(wù)人士和投資客。天山商圈外來商戶較多，也是小 戶型物業(yè)的潛在租客。 但從未來供應(yīng)看，小戶型上市相對(duì)比較集中，但由于小戶型具有投資，居住的雙重性，因此將繼續(xù)受到購房者的關(guān)注。家庭小型化趨勢(shì)明顯。 另外，虹橋開發(fā)區(qū)中的年輕商務(wù)人士，也對(duì)小戶型情有獨(dú)鐘，使小戶型具有投資價(jià)值。 ☆ 客層細(xì)分：滿足被忽略的年輕購房群體 長寧區(qū)后續(xù)供應(yīng)物業(yè)都瞄準(zhǔn)了歷史上表現(xiàn)良好的高端客戶，供應(yīng)貨源充足，本案旨在挖掘中端客源，吸引想留在 本區(qū)但支付能力有限的年輕客戶群體。 市場(chǎng)上采用酒店式管理的物業(yè)收費(fèi)大 多在 元 /㎡ /以上。 休閑服務(wù)：閱覽，美容美發(fā)，保健，醫(yī)療，咖啡吧，便利店 ☆ 裝修與配置 建議提供裝修，配置適當(dāng)家具，同時(shí)聘請(qǐng)酒店管理公司提供酒店式服務(wù)。裝修及家具配置見下表： 起居室、臥室 德國旭格鋁合金門窗系統(tǒng)；進(jìn)口非洲黃花梨實(shí)木門；內(nèi)芯裝日本防銹冷軋 鋼板；高級(jí)復(fù)合木地板或地毯；墻紙、藝術(shù)吊頂、豪華燈飾、配置家具、彩電、暗藏式雙主機(jī)格力空調(diào)等 廚房 德國全裝配進(jìn)口阿爾諾櫥柜，歐帝牌抽油煙機(jī)，意大利華倫帝電磁灶具，水槽、冰箱、洗衣機(jī) 衛(wèi)浴 高級(jí)時(shí)尚衛(wèi)生潔具、淋浴房、臺(tái)盆、坐便器、 80 升電加熱淋浴器，羅馬、冠軍防滑地磚及墻面瓷磚，噴塑鋁合金吊頂，科勒潔具，摩恩組合淋浴器等。 品牌電視機(jī)、掛壁式空調(diào)、小型 冰箱、微波爐等。 鑒于本案初步價(jià)格定位為 10000 元 /平方米，綜合考慮天山地區(qū)的消費(fèi)水平和本案的地理位置特征，建議本案小戶型單元總價(jià)最高不超過 60 萬元，以 50 萬元的戶型為主力面積，即 50 平方米左右的一室戶為主力戶型，同時(shí)提供全裝修或菜單式裝修供選擇，裝修標(biāo)準(zhǔn)要高，以 2021 元 /平方米最為適宜： 小戶型單元面積配比建議 面積 套數(shù) 比例 單價(jià)（元 /平方米） 毛坯房總價(jià)（萬元） 全裝修總價(jià)（萬元） 4550 311 78% 10500（含裝修） 4347 4752 5060 33 8% 10000（含裝修） 4554 5060 6070 56 14% 9500（含裝修） 5159 5766 注：裝修標(biāo)準(zhǔn)按 2021 元 /平方米計(jì)算 五、企劃思路 推廣概念： 專為虹橋 CBD 商務(wù)人士服務(wù)的極品小巢 酒店式公寓的產(chǎn)品特性，決定了它的客源多是事業(yè)上比較成功的商務(wù)人士（投資客另當(dāng)別論）。如果能 最大程度地吸引這部分客源，將為本案的成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，我們的企劃概念要圍繞虹橋商務(wù)人士（主要是本土單身貴族和海外單身駐滬人員）展開，從而樹立城市精英專屬居所的形象。在工作中，他（她）們是公司里的高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)、高級(jí)灰；在生活中，他（她）們是喜歡自由、緊跟時(shí)尚、崇拜個(gè)性、有自戀傾向的小資族、 BOBO 族、背包族、戀車族等。天巢 公寓案名中包含“鼎天世界”，與商鋪案名一脈相承。因此，這一案名應(yīng)很能符合年輕人的口味。下班，仍喜歡呆在辦公室，即使勿須加班；要不，就約朋友去酒吧八卦一下。酒店式天巢，在天山路等你。經(jīng)過 20 多年的開發(fā)建設(shè)，目前萬商云集，精英薈萃。 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號(hào)線西向延伸工程已經(jīng)啟動(dòng)，未來將成為橫貫全上海的捷運(yùn)動(dòng)線（浦東機(jī)場(chǎng) — 虹橋機(jī)場(chǎng)），正位于地鐵口之上的 本案，必將吸納人流，掌控財(cái)氣。 秀稿視覺表現(xiàn)（一） 秀稿文案表現(xiàn)（二） catch: 從地鐵直達(dá)天巢，我的快樂我獨(dú)享！ Copy: 虹橋 CBD 北邊一點(diǎn)點(diǎn)，天山路商圈正中心，地鐵二號(hào)線西向延伸第一站，鼎天世界酒店式物業(yè)管理，時(shí)尚休閑會(huì)所，更有天山路首座情景式購物名品街樓下侍候。 ■ 近鄰虹橋 CBD：虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是中國唯一以外貿(mào)中心為特征，集展覽、展示、辦公、居住、餐飲、購物為一體的新興商貿(mào)區(qū)和商務(wù)區(qū)。 ■ 傲踞天山路商圈：按長寧區(qū)規(guī)劃，天山路商業(yè)一條街將進(jìn)行全新的改造，未來將成為服務(wù)于 120 萬 M2 中高檔社區(qū)的高尚商業(yè)中心，屆時(shí)購物休閑，一站全攬。 ■ 44— 69M2 酒店居家：實(shí)行精裝修，配 備全套家具，提供酒店式物業(yè)管理，無微不至的人性化服務(wù)，只需拎上提包，即可開始享受自由而尊貴的個(gè)性生活。以上兩個(gè)方法的組合可造成搶購熱銷的火爆場(chǎng)面。每個(gè)區(qū)段的房型差價(jià)在 500 元 /平方米以內(nèi)。二是投資測(cè)算回報(bào)。 通路與現(xiàn)場(chǎng) ☆通路 常規(guī)媒體的集中式訴求 投資財(cái)經(jīng)類刊物的詳細(xì)投資分析 直接派送周邊寫字樓，組織講座 ☆現(xiàn)場(chǎng)售樓 一般的問詢和資料查閱由電腦完成。 第三部分：整體推案進(jìn)程與服務(wù)方式 一、 整體推案進(jìn)程 推案進(jìn)程表 時(shí)期 項(xiàng)目 預(yù)售證取得前 第 1 個(gè)月 第 2 個(gè)月 第 3 個(gè)月 第 4 個(gè)月 商鋪地下一層 積累客戶 待交房后進(jìn)行出售 商鋪 1— 3 層 銷售 50% 銷售 25% 銷售 20% 清盤 商鋪 4— 5 層 待交房后進(jìn)行租售 小戶型 預(yù)熱期積累客戶 銷售 95% 現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 時(shí)期 項(xiàng)目 第 1 個(gè)月 第 2 個(gè)月 第 3 個(gè)月 第 4 個(gè)月 合計(jì) 商鋪 B1— 3 層 29064 14532 11625 55221 小戶型 18850 18850 現(xiàn)金流入 合計(jì) 74071 注：商鋪及小戶型總銷售率為 95%，且不考慮首付款和按揭款到位的時(shí)間差。 三、全程行銷企劃服務(wù)細(xì)節(jié) 前期市場(chǎng)調(diào)研，土地價(jià)值評(píng)估，協(xié)助建筑組團(tuán)規(guī)劃及功能規(guī)劃，協(xié)助樓盤軟硬件標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，前期推廣策劃，廣告理念及表現(xiàn)，銷售進(jìn)程策劃，銷售執(zhí)行，全程客戶服務(wù)，協(xié)助商場(chǎng)品牌管理計(jì)劃及招商，協(xié)助商場(chǎng)開業(yè)造勢(shì)等等。 五、傭金的確認(rèn)及支付 傭金以當(dāng)月完成交易合同金額的 %為基本標(biāo)準(zhǔn)，乙方當(dāng)月完成銷售進(jìn)度業(yè)績指標(biāo)則結(jié)取傭金標(biāo)準(zhǔn)的 80%，最遲于下月 10 日支付，余款作為乙方完成全案銷售的保證金，于結(jié)案時(shí)一次結(jié)清；乙方當(dāng)月未完成業(yè)績指標(biāo)則不予結(jié)取傭金，直至下月或以后月份累計(jì)完成業(yè)績指標(biāo)后一并結(jié)??；乙方連續(xù)三個(gè)月未完成業(yè)績指標(biāo)則自動(dòng)退出代理合作，并承擔(dān)甲 方相應(yīng)損失。此部分結(jié)算將在商鋪與小戶型結(jié)案時(shí)分別予以結(jié)算。 八、不可抗力及解決方式 按國際慣例解決。 十、合同的生效 自合同簽署之日起生效，業(yè)績計(jì)算自甲方取得“商品房預(yù)售 許可證”起算。商業(yè)用房和小戶型兩份合同的中涉及價(jià)格和銷售期部分有待與貴司進(jìn)