【正文】 如果塑造出高檔形象，同時也會吸引投資客，因為他們也會考慮以后租售給 CBD 里面的高收入者。帶家具的裝修房為住戶的便利生活提供了條件，符合酒店式公寓客源的特點。 因此，以滿足居住為目的的客戶比例較高，而且出現(xiàn)單身購房的過渡型客戶。 此外，根據(jù)我司的有關(guān)市場資料，目前市場上套型面積在 40～ 50 平方米的酒店式公寓都十分熱銷，故建議酒店式公寓的套型面積盡量控制在這一范圍內(nèi)，以保證小戶型較快的去化速度。 B 型 廚房面積過大，可向內(nèi)退讓，擺放簡易餐桌。 三、房型 修改建議 總體意見： 從下表看，房型的比例相對合理。特別是廚房只設(shè)電磁爐，與廳、室處于同一空間，對于食用中餐的住戶極為不利。另外， 除了發(fā)展商可以有條件自救，和停建工程可直接整體拍賣的爛尾項目外，本市兩級政府也積極介入治理爛尾工程，長寧、靜安區(qū)等已特設(shè)了專 門的治理辦公室，大批爛尾項目大多將成為小戶型項目的搖籃。同時發(fā)展商能夠提供多項優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在更大程度上滿足了年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。部分樓盤利用層高優(yōu)勢，隔成復(fù)式戶型，擴大了使用空間，提高了售價。 從本公司代理樓盤的銷售情況來看，長寧區(qū)對小戶型的需求十分旺盛。 短期而言，小戶型物業(yè)市場的發(fā)展空間相當廣闊。 街鋪將在上海和溫州等地同時推出。 秀稿視覺表現(xiàn)（一） 1秀稿文案表現(xiàn)（二） catch: 五年后，天山路將一鋪難求 Copy: 商界快訊：長寧區(qū)商業(yè)重心正在西移 天山路 120 萬 M2 高級聚居區(qū)快速成型中 幾十萬精英陸續(xù)入住，地鐵人潮激情醞釀 天山路商業(yè)繁華版圖端倪初露 五年后，這里的商鋪必將千金難求 所以，現(xiàn)在就要搶占鼎天世界 …… …… VI 表現(xiàn)（ LOGO） VI 表現(xiàn)（對旗） VI 表現(xiàn)（刀旗） VI 表現(xiàn)（包袋） VI 表現(xiàn)（名片） 秀稿文案表現(xiàn)（一） catch: 傳說中，在“天街”能獲暴利！ Copy: 對于正在脫胎換骨中的天山路商業(yè)圈 來說， 鼎天世界天街 建議以“鼎天世界”作為商鋪和公寓案名的重要組成部分，這樣就使分功能區(qū)案名“天街”與“天巢”具有一定的連貫性，既體現(xiàn)和宏揚了發(fā)展商品牌，又強調(diào)了產(chǎn)品特性。而本案，將有機會成為天山路上第一座情景式休閑購物廣場，也將因此必將成為天山新商圈的商業(yè)領(lǐng)航者。 三、企劃思路： 推 廣概念： 天山路商圈第一座情景式休閑購物廣場 天山路商業(yè)街，在長寧區(qū)具有一定名氣，但目前整體品位欠佳。 因此，產(chǎn)權(quán)所有者通過出租產(chǎn)生的實質(zhì)收益應(yīng)為租金的 85%。 裝修標準 作為商場，簡單的裝修即可交房入住，配備水、電、中央空調(diào)，墻面粉刷、臨街處設(shè)置玻璃門等。在地面、地鐵與地下商場的銜接處應(yīng)設(shè)立廣告牌，起引導(dǎo)作用。由于該案得房率只有 40%，導(dǎo)致投資回報率較低，只能靠承諾回報吸引部分投資客。 徐家匯名品街雖然享受了徐家匯商圈帶來的客源，但由于商業(yè)街位于主交通干道旁，所以只享受了單邊人流。 在租商鋪調(diào)查 天山路商圈在租商鋪一覽表 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 建筑面積 使用 面積 物業(yè)租價 （建筑面積） 1 天山安西小亭 玉屏南路 458 號 20 M 2 12 M 2 2 元 /平方米 /天 2 上海服裝公司 水城路 808 號 M 2 11 M 2 元 /平方米 /天 3 商鋪 延安西路 *天山路 18 M 2 18 M 2 元 /平方米 開業(yè)不久的虹橋上海城購物中心容納了眾多國際商界知名品牌，將吸引高端客戶，本案將成為它的延續(xù)。餐飲店普遍采取了沿路一樓設(shè)置小開間店頭做引導(dǎo)，二、三樓做店堂。 該案借助襄陽路服飾一條街的品牌和一些銷售策略（如零風險投資、高回報投資、零風險購鋪、低首付購鋪）來吸引客戶。 建議 地下商場 建議本案地下一層分割成小面積的商鋪（一般建筑面積在 10— 20 平方米左右），以經(jīng)營時尚飾品、日韓流服飾為主。建議在設(shè)計時統(tǒng)一考慮，并在招商時作為配套條件之一。本案假設(shè)此項費用為 5%。 商鋪價格定位 層 次 價格（元 /平方米） B1 15000 1 43900 2 19200 3 13700 4 9000 5 8000 商鋪均價 18000 因此，基于對周邊商鋪市場的調(diào)查與分析，建議本案的商鋪均價在 18000 元 /㎡左右。消費者在一個既是消費場所，又超越消費場所范圍的地方，以主客體互動的形式參與消費 、享受樂趣。 案名建議 鼎天世界 街市上 /陳列的 /一些 /物品， 定然是 /世上 /沒有的 /珍奇。 ■ 兩幢商鋪沿街而列：從遵義路到婁山關(guān)路，兩幢現(xiàn)代風格的五層板式商鋪（商場）沿天山路南側(cè)靚麗排列，建成后，將成為天山路上新的時尚地標。 上海市場和外地市場同時招商、銷售。但保守估計， 2021 年上半年小戶型的成交量也可以增長 30％以上。這些樓盤的推出對于本案的上市有一定影響。 * 面積越小越好，立體空間受歡迎 面積小、總價低，面對的客戶更多，容易消化。 * 完備的配套設(shè)施和物業(yè)管理 理想的小戶型公寓必須入住方便，居家生活的所有設(shè)施一應(yīng)俱全，妥帖的照顧了青年住戶的入住要求。 * 大多屬爛尾樓改造 黃浦區(qū)青年匯周邊一些“爛尾樓”紛紛效仿青年匯改造上市，閘北不夜城地區(qū)改造將“爛尾樓”列入重點改造對象。 * 功能缺失 目前，上海純單身公寓產(chǎn)品在平面布局上沒有擺脫大走廊、單身宿舍的痕跡，很多單元的采光、通風、隱私性方面存在重大缺陷：戶型設(shè)計上不合理，主要表現(xiàn)在廚、衛(wèi)的布局上。因此，小戶型物業(yè)的需求量，在一定時間內(nèi)仍呈上升趨勢，市場潛力極大。 將廚房與衛(wèi)生的位置對換，廚房設(shè)計成開放式。 窗戶面積做大，使客廳更亮。家庭小型化趨勢明顯。 休閑服務(wù)：閱覽，美容美發(fā)，保健，醫(yī)療，咖啡吧，便利店 ☆ 裝修與配置 建議提供裝修，配置適當家具，同時聘請酒店管理公司提供酒店式服務(wù)。如果能 最大程度地吸引這部分客源，將為本案的成功打下堅實基礎(chǔ)。因此，這一案名應(yīng)很能符合年輕人的口味。 ■ 緊臨地鐵站：地鐵二號線西向延伸工程已經(jīng)啟動，未來將成為橫貫全上海的捷運動線（浦東機場 — 虹橋機場），正位于地鐵口之上的 本案，必將吸納人流，掌控財氣。 ■ 傲踞天山路商圈：按長寧區(qū)規(guī)劃，天山路商業(yè)一條街將進行全新的改造，未來將成為服務(wù)于 120 萬 M2 中高檔社區(qū)的高尚商業(yè)中心，屆時購物休閑，一站全攬。二是投資測算回報。 五、傭金的確認及支付 傭金以當月完成交易合同金額的 %為基本標準，乙方當月完成銷售進度業(yè)績指標則結(jié)取傭金標準的 80%，最遲于下月 10 日支付，余款作為乙方完成全案銷售的保證金，于結(jié)案時一次結(jié)清；乙方當月未完成業(yè)績指標則不予結(jié)取傭金，直至下月或以后月份累計完成業(yè)績指標后一并結(jié)??；乙方連續(xù)三個月未完成業(yè)績指標則自動退出代理合作，并承擔甲 方相應(yīng)損失。商業(yè)用房和小戶型兩份合同的中涉及價格和銷售期部分有待與貴司進一步協(xié)商。 八、不可抗力及解決方式 按國際慣例解決。 第三部分：整體推案進程與服務(wù)方式 一、 整體推案進程 推案進程表 時期 項目 預(yù)售證取得前 第 1 個月 第 2 個月 第 3 個月 第 4 個月 商鋪地下一層 積累客戶 待交房后進行出售 商鋪 1— 3 層 銷售 50% 銷售 25% 銷售 20% 清盤 商鋪 4— 5 層 待交房后進行租售 小戶型 預(yù)熱期積累客戶 銷售 95% 現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 時期 項目 第 1 個月 第 2 個月 第 3 個月 第 4 個月 合計 商鋪 B1— 3 層 29064 14532 11625 55221 小戶型 18850 18850 現(xiàn)金流入 合計 74071 注：商鋪及小戶型總銷售率為 95%，且不考慮首付款和按揭款到位的時間差。以上兩個方法的組合可造成搶購熱銷的火爆場面。酒店式物業(yè)管理，時尚休閑會所，更有天山路首座情景式購物名品街樓下侍候。酒店式天巢，在天山路等你。在工作中，他（她）們是公司里的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)、高級灰；在生活中，他（她）們是喜歡自由、緊跟時尚、崇拜個性、有自戀傾向的小資族、 BOBO 族、背包族、戀車族等。 品牌電視機、掛壁式空調(diào)、小型 冰箱、微波爐等。 ☆ 客層細分：滿足被忽略的年輕購房群體 長寧區(qū)后續(xù)供應(yīng)物業(yè)都瞄準了歷史上表現(xiàn)良好的高端客戶，供應(yīng)貨源充足，本案旨在挖掘中端客源，吸引想留在 本區(qū)但支付能力有限的年輕客戶群體。天山商圈外來商戶較多，也是小 戶型物業(yè)