【正文】 大可至6折，最少9折，加強時間性的激勵措施。 營銷策劃工作提前并充分準(zhǔn)備，不打無準(zhǔn)備之戰(zhàn)，但為了搶機會，在春節(jié)后迅速展開銷售咨詢和內(nèi)部認(rèn)購的部分工作。l 層高不宜過高，有4左右米即可，不設(shè)夾層。 住宅和商業(yè)人流住宅和商業(yè)人流兼顧，不要絕對的分流與不分流。住宅面積建議以100平方米的三房為主，另設(shè)40%左右的一房、二房、頂層復(fù)式。第九章、規(guī)劃設(shè)計建議根據(jù)市場分析和項目自身的商住特性，規(guī)劃設(shè)計上建議： 物業(yè)定位：為中高檔的商住區(qū)，商業(yè)居住一體化，既有良好的商業(yè)經(jīng)營條件，又有良好的居住生活環(huán)境并兼顧今后的商業(yè)和住宅的管理。商鋪的銷售率比住宅好。 第二通道向區(qū)內(nèi)、市內(nèi)流動，因而在這一通道兩邊的商用物業(yè)具有較強的親和力，容易為消費者熟知，有發(fā)展前景。 二、名流商業(yè)廣場主要機會點： 緊鄰第二通道、深惠大道、如意路。如意路上兩旁商業(yè)均未有經(jīng)營起來，商業(yè)開發(fā)如果量太大有一定的風(fēng)險。4 項目所在地規(guī)劃一般 本項目所處龍崗中心區(qū)以東，屬中心或中心輻射地帶，目前區(qū)政府所在地區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展良好，但本項目周邊還不太理想，本項目周邊規(guī)劃為商業(yè)住宅混合用地。項目南面基本無居住物業(yè)和街區(qū)，無法對接。三、工程進度尚處在設(shè)計階段，即將進行地質(zhì)勘探。二、地形及區(qū)域環(huán)境名流商業(yè)廣場地形形狀規(guī)則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。深圳的發(fā)展能力，市埸承受能力是任何地區(qū)無法比的。從理論和實際來講，繼續(xù)開發(fā)商業(yè)的風(fēng)險在加大，開發(fā)商也有此認(rèn)識，但是市埸經(jīng)濟不是因困難或風(fēng)險加大而不為之，其它原因更直接影響開發(fā)商決策。 發(fā)展商的銷售行為主要針對炒家。二、 開發(fā)投資注意或遇到的新問題 由于市場供應(yīng)量大增，而有效需求不足，因此開發(fā)企業(yè)要注意以下新的情況，對開發(fā)有所準(zhǔn)備 商用物業(yè)開發(fā)已從中心區(qū)轉(zhuǎn)向其輻射區(qū)，物業(yè)地段風(fēng)險不斷增加。特別是開發(fā)者樂此不彼。大型商業(yè)廣場涌現(xiàn)95年到99年上半年開發(fā)的項目都是臨街裙樓模式，99年底開始出現(xiàn)了以商業(yè)為主甚至純商業(yè)物業(yè)，單體建設(shè)規(guī)模正在擴大，由幾千平方米臨街商鋪發(fā)展到二、三萬平方米商城，如近期發(fā)售的龍興商業(yè)廣場、天豪商業(yè)廣場，即將發(fā)售的東都800米購物長廊。由于龍崗鎮(zhèn)建筑密集，且土地屬村鎮(zhèn)集體用地，今后較少新建商廈，但會有一些現(xiàn)有房屋改造成大中型商場，預(yù)計今后三年大中型商場建筑面積共計約4萬M2，以出租形式進入商服物業(yè)市場。開發(fā)商自留5%。但房地產(chǎn)也是一種投資渠道，這一部分人購置物業(yè)主要關(guān)心的是物業(yè)有沒有前景，一般是以當(dāng)作資金轉(zhuǎn)移存放的心理來看待物業(yè)購置過程，所以較為隨意，但購買時往往非真實身份。專業(yè)投資者是最具資金籌措能力和資金實力的一類群客戶，從龐大資金支持需要看，專業(yè)投資者在龍崗中心城商用物業(yè)市場中的份量絕對不輕，但這些專業(yè)投資者是以長線投資為主介入的呢？還是以短線炒作為主介入的呢？在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中心城商鋪銷售中有一重要現(xiàn)象：所有的發(fā)展商售出商鋪時對不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說炒作留下空間的常用做法。 以投資獲利的角度來審視物業(yè)，主要考察兩點：一是該商業(yè)物業(yè)是否有可觀的最終獲利空間。龍崗因人氣淡的局面在短時間難有大的改觀。 這類客戶主要是商業(yè)經(jīng)營公司如百佳、萬佳、華潤萬方等，但這些公司多以物業(yè)租用形式實現(xiàn)經(jīng)營、真正購置物業(yè)自用的較少。而商用物業(yè)的投資一方面可能有迅速轉(zhuǎn)手的炒作獲利機會。第五章、誰在購買商鋪？一、市場客戶的分類：根據(jù)我公司調(diào)查資料顯示：目前龍崗中心城及附近的商業(yè)物業(yè)購買者主要有以下幾類：中心城附近的村鎮(zhèn)居民。因此有必要對商鋪的經(jīng)營情況進行了解。始作蛹者——炒家，通過各種辦法，拿到鋪位的支配權(quán)，再委托售樓人員或進入三級市場交易。已經(jīng)出租的商鋪首層租金為3070元/M2，與售價相比，租金明顯偏低，說明商鋪買家投資意愿強，看重龍崗中心城的未來發(fā)展前景而不是眼前利益。第四章、 龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展一、中心城的商鋪現(xiàn)行價格 近幾年商鋪價格不斷上漲自1995年以來，龍崗中心城的商鋪價格逐年上升，從1995年7000元/M2的均價上升到2000年11000元/M2，%（見下表）。中心城交通不便，商業(yè)僅為中心城及周邊居民服務(wù)，輻射范圍窄，影響力小還沒有形成人氣，商業(yè)自然不成氣侯。龍崗大工業(yè)區(qū)正在迅速發(fā)展，市內(nèi)工廠不斷撤出市區(qū)到龍崗大工業(yè)區(qū)落戶，使龍崗?fù)鈦砣丝谘杆僭鲩L。 龍崗全區(qū)依然是沒有龍頭商業(yè)和品牌商業(yè)的狀況。從商業(yè)構(gòu)成來看，小商鋪在數(shù)量上一統(tǒng)天下，占絕對優(yōu)勢，大商場很少，大商場的規(guī)模也偏小，經(jīng)營品種不夠豐富，商品檔次低，服務(wù)也差，知名度也不高。龍崗中心城發(fā)展較晚，公交線路少，各商鋪都以中心城及周邊居民為服務(wù)對象，而中心城及周邊居住人口少，人氣淡，消費總量有限，很多商鋪空置。現(xiàn)有商鋪主要分布于清林東路、吉祥中路、龍福路、德政路兩側(cè)，多為各住宅小區(qū)的一、二樓臨街鋪面，以面積3080M2的小商鋪為主。大中型商場如南城百貨，國際商場等經(jīng)營百貨零售，商品門類齊全，檔次中等，服務(wù)對象為當(dāng)?shù)馗挥芯用窈透呤杖腚A層；小商鋪則多經(jīng)營服裝、雜貨、餐飲、服務(wù)業(yè)等，檔次較低小型商店服務(wù)于周圍工廠的打工族及當(dāng)?shù)鼐用?。在這三家大商場周圍還有大量中小型商鋪，深惠公路、龍興街、龍平東路、龍昌街、平南路及華西街兩側(cè)是商鋪高度密集的區(qū)域，其它村落也散布著大量小商鋪。龍崗也是一樣，特別是的市政道路系統(tǒng)和近5000套住宅單位開發(fā)的完成，中心城住宅物業(yè)，商用物業(yè)的投資前景上升到了一個看得見信心的層面。從95年至今，龍崗中心城及布吉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)一直發(fā)展平穩(wěn)，受大環(huán)境影響雖略有回調(diào)，但沒有受到大的挫折，住宅售價始終保持在2300—2800元/M2，而商用物業(yè)則穩(wěn)中有升，由7000元/M2一路升至11000元/M2，%。至今，已有6000多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機械、服裝、玩具、食品、建材行業(yè)為主導(dǎo)，其他行業(yè)互為依托協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)新格局。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立。l 低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買家重要比重。l 主題式商業(yè)顯示了強大的競爭力。商服開發(fā)和經(jīng)營思想更為成熟主要表現(xiàn)在：l 放棄純粹依靠大買家的不切實際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實地辦事。龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開發(fā)及經(jīng)營水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。今年商業(yè)熱點除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價格走勢及銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。四 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴(yán)重，關(guān)外機會尚存關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡：從98年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達(dá)51萬平方米。促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時間長 99年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價格為主要促銷售手段，明降暗降的勢態(tài)。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤，如嘉匯新城、星河明居、國際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無不是以低價取勝（起價5000——6000，均價為65008500）。本方案認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)如無特大經(jīng)濟、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，平均下跌5——10%后，成交量才會根本好轉(zhuǎn)。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達(dá)苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德?；▓@、蔚藍(lán)海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。 房地產(chǎn)按揭貸款年期加長，按揭利率降低，對于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。其它的信用貸款擔(dān)保，沒有明顯作用。市埸競激烈。本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn)市場，結(jié)合我司專業(yè)人員近10年的專業(yè)經(jīng)驗及對本項目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時間和資料的限制，未必能把本項目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進一步溝通和合作的機會，使之更加完善，更具操作性，以達(dá)到成功開發(fā)和銷售的目的。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司——深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司的“名流商業(yè)廣場市場調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時參考。超過了市場承接力。 第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對樓市的影響政策方面的評價：目前效果欠佳，總體對深圳樓市十分有利 中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費，初始短期10多天引起躁動，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒有達(dá)到刺激消費的目的。 房地產(chǎn)減免部分稅費，以圖刺激房地產(chǎn)市場，由于各種交易稅費的直接減免，使購房者的購房成本有所減少，對購房者來說機會好于以前。下半年新盤、大盤、超大型樓盤不斷涌現(xiàn)。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。有些開發(fā)商追求的是薄利快銷，以低價或降價取得成功。深圳地產(chǎn)經(jīng)過幾年的價格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計局公布）。三、外銷市埸：將穩(wěn)步發(fā)展 香港經(jīng)濟從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟的恢復(fù)性增長，已使香港樓市日趨活躍，也將與深圳樓盤的價格差距拉大，還由于國外對人民幣貶值的看法或預(yù)期長期存在，因此對于住宅和商業(yè)的外銷市埸都是有利的。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對商業(yè)用地的控制。近兩年深圳的商鋪熱點主要在東門、國貿(mào)、華強北一帶。 在寶安區(qū)，萬佳第四分店、美國沃爾瑪進駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個新臺階，并呈龍爭虎斗的競爭格局。如果龍崗進入大型象萬佳、沃爾瑪一類的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷售及經(jīng)營將受極大的沖擊，萬佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。l 從大小分割隨意到更專業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費者或小業(yè)主。l 城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)，