市場調(diào)研及產(chǎn)品建議報告-全文預覽
【正文】 380090環(huán)宇新天地多層10萬410090森林大地多層4萬余380085三)、城北城市重點改造區(qū)域，有學區(qū)房，靠近老城區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是由于老城區(qū)的改造拆遷難度大，土地價格高，加之城市發(fā)展中心的西移，城市開發(fā)量都受限制，市場及商品房開發(fā)面積的區(qū)域。名稱產(chǎn)品類型供給量已銷面積均價/元/平銷售率%君悅海棠洋房、高層480040麒麟郡高層430075翰林世家高層4萬余平方430030石油花園高層3萬余平1萬余平398030二)、城南城南是2011年昌吉樓市的主戰(zhàn)場，北京路、延安南路為昌吉主干道，配套完善、商業(yè)發(fā)達，成為昌吉房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。一、區(qū)域競爭對手分析一)、城東城東開發(fā)圍繞烏伊路和規(guī)劃中的頭屯河景觀帶，整體開發(fā)品質(zhì)較高，銷售截止2011年5月底，區(qū)域整體價格高于市場平均價格，現(xiàn)在區(qū)域平均單價在4300元/平米以上，區(qū)域各項目銷售較好。而這些都將影響到項目的形象和銷售。昌吉市場上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競爭是比較強的。預計今年下半年至2012形勢不好的情況下，為了維持正常的資金回籠，開發(fā)商會加大折扣促銷力度。大多樓盤的定位都是中檔或中檔略偏上，價格差距也不大，這與昌吉是生產(chǎn)型城市而工薪階層較多有關(guān)，市民收入差距不大，所以也導致樓盤定位差別小。（三）開發(fā)商將注重形象包裝目前昌吉市不少開發(fā)商不注重項目形象的包裝和塑造，售樓部簡陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報設(shè)計粗糙、紙質(zhì)低劣，等等。（二）高層產(chǎn)品將逐漸增多當前，昌吉樓盤開始多層為主，但是隨著昌吉市經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地價格將越來越高，就算昌吉市民再喜歡多層的房子，開發(fā)商也將被迫開發(fā)小高層、高層產(chǎn)品。（七）價格體系昌吉房地產(chǎn)市場有自己較為獨特的價格標志體系，多層價格1—3層樓差不大，高樓層市場接受度不高，消化速度較慢。（五）偏愛大客廳昌吉市民偏愛大客廳，主臥可以小一些，但是客廳一定要大。（三）建筑風格較多昌吉樓市有一個特點，就是中式、歐式、現(xiàn)代風格等多樣性，比如錦繡江南、上海城、御景花園、華爾茲音樂城等，這可能跟昌吉市城區(qū)跨河有關(guān)，樓盤可以做出來相近的江南傳統(tǒng)建筑風格，一方面規(guī)劃設(shè)計對歐式風格的特殊要求。四）、昌吉市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征（一）板塊特征昌吉市新樓盤最集中的板塊是城南區(qū)域，另一個較為集中的區(qū)域是濱湖河兩岸及新市政府片區(qū)，這兩個板塊一個是昌吉城市發(fā)展的主要方向，另一個是稱之為昌吉市東大門的城東區(qū)域。小結(jié)：昌吉作為西部偏遠四線城市，市場受政策影響力較弱，宏觀政策面對市場壓制力較小，同時具有一定的滯后性，因而即使國家今年出臺若干抑制過熱房地產(chǎn)市場的政策，對昌吉而言，市場成交量受抑制的作用有限，并且結(jié)合今年的昌吉市場的供求情況和外圍政策因素影響，2011年昌吉商品住宅市場整體將保持現(xiàn)有成交量水平，并有望再次復制或超出近兩年量價齊升的行情。在商品住宅銷售面積中，%，%；期房銷售面積27萬平方米，%，%。（二）15月昌吉市商品房空置面積降幅擴大.15月我市商品房空置面積持續(xù)減少，截止5月25日，,%，其中：，, %。居住區(qū)二：位于城市中部，塔城路以北，312國道市區(qū)段以南，北京路以西，世紀大道以東。（四）城市居住用地規(guī)劃重點分布 通過了解，昌吉市城市居住用地規(guī)劃重點分布為：現(xiàn)狀城市居住用地1038公頃，％。（二）規(guī)劃整體發(fā)展規(guī)劃思路作為首府衛(wèi)星城市，與首府相鄰，借勢中央新疆工作座談會“實現(xiàn)新疆跨越式發(fā)展，以發(fā)展保穩(wěn)定的思路”，借勢首府，具有快速發(fā)展的先天優(yōu)勢，隨著烏昌一體化經(jīng)濟聯(lián)合體的進一步推進以及昌吉市城市規(guī)劃發(fā)展步伐的加快，昌吉市將會呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。（二）行政區(qū)劃及人口昌吉市是昌吉回族自治州首府所在地，是自治區(qū)首府烏魯木齊市的衛(wèi)星城?！ ?010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預計2011年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落?！ ☆A計2011年全年，%；，%。 ，但增幅回落預計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。216。對違反規(guī)定購房的,房地產(chǎn)登記機構(gòu)對權(quán)屬登記申請不予受理。216。216。216。國家統(tǒng)計局城市司負責人表示，房價統(tǒng)計新方案在四個方面做出改革和調(diào)整：一是調(diào)整了房價統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源渠道；二是調(diào)整基本分類設(shè)置標準；三是首次增加了定基價格指數(shù)；四是改進了數(shù)據(jù)發(fā)布方式。 二套房首付不得低于60%1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年），%%；，%%。 央行年內(nèi)首次加息2月9日起，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。二、房產(chǎn)資訊216。其中，商品住宅銷售額為8607億元，%。其中，%，；其中，%。%?！ ?. 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快 2011年13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，%。%。（四）14月昌吉市房地產(chǎn)業(yè)投資總量位居行業(yè)第一（五）、昌吉市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征（六）、昌吉市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢第三部分 昌吉市各區(qū)域市場現(xiàn)狀及分析（一)、昌吉各區(qū)樓市分析（二)、昌吉市典型項目分析第四部分 產(chǎn)品初步設(shè)計建議（一）、項目地塊現(xiàn)狀（二）項目條件（三）、產(chǎn)品初步建議（四）、項目建筑單體設(shè)計建議整體布局方式標準層戶數(shù)戶型面積及比例控制建議項目戶型尺寸控制建議（五）、建筑風格設(shè)計建議（六）、智能化配置建議第一部分 宏觀政策環(huán)境一、全國房地產(chǎn)市場運行情況 2011年13月，%?！ 》诸愋涂?，%，其中，經(jīng)濟適用房完成投資146億元，%；，%、%。從購置土地面積看，13月，%?！ 氖┕っ娣e上看，%，；其中，%。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，%。二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份增加了12個；環(huán)比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。216。 住房公積金存貸款利率上調(diào)繼2010年12月24日央行調(diào)整新的商業(yè)銀行住房信貸政策后，2011年2月9日，烏魯木齊個人住房公積金同全國一樣再次同步上調(diào)存、貸款利率。216。 統(tǒng)計局修改房價統(tǒng)計方案國家統(tǒng)計局2月16日公布新的《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，并將在2月18日公布根據(jù)新方案統(tǒng)計的1月份房價數(shù)據(jù)。 今明兩年各建1000萬套保障房未來5年，中國將建設(shè)3600萬保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年160
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