【正文】 高層、別墅四室（255－259）8500－香溢花城占地483畝，總建48萬m2別墅、多層、花園洋房、小高層、高層三室（115，126－147）8000以上（花園洋房）一期已入住，二期首推別墅和花園洋房以售磬，二期花園和別墅接受登記秀泊經(jīng)典占地150畝，總建17萬m2多層、小高、高層三室（ 128－148 ）6500剩余少量10層以上三室白金翰占地108畝，200套別墅及2棟小高層組成別墅、高層三室（122－137）、別墅（300）640038套別墅（其中8套獨(dú)立別墅）已基本售罄，高層已售約60％碧海云天占地約100畝，多層、高層－6400多層、高層單位已全部入住萬科四季花城占地面積930畝，總建74萬m2多層、情景洋房、公寓、小高層、高層三室（126－128，140－150）螞蟻工房7500情景洋房7200情景洋房剩余約10套，二室基本售磬尚東大道占地約70畝多層、小高層、mini小戶型一室（31－60）三室（120－135）610005年開售，一、二、三期售罄億通天澤園占地86畝，總建約15萬m2小高層三室（127－141）－售罄世紀(jì)風(fēng)情占地400多畝－多層、小高層、高層、soho三室（101－106，113－125）四室（148）6800三室、四室剩余★紅谷灘板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（㎡）均價(元/m2)銷售情況鳳凰城占地478畝，總建56萬m2多層、小高層、高層三室（123－138）二室（86－92）5100一期1000多戶已售磬，二期銷售不佳豐和新城占地378畝，總建60萬m2高層、小高層二室（99）三室（130）五室（194）5900銷售不佳天賜良園占地361畝，總建26萬m2多層、小高、別墅三室（110－130）別墅6500多層520010月22日一期開盤濱江豪園總建4萬m2－小高層－6000僅剩余頂層復(fù)式萬達(dá)星城華府占地約900畝，總建約60萬平米多層、高層、節(jié)能住宅一室、二室、三室680005年4月開盤，已基本售磬聯(lián)發(fā)江岸匯景占地約210畝，總建36萬m2高層、小高層二室（100－113）三室（118－150）5600（推售均價）一期12棟小高層即將開盤，處于蓄客階段綠湖豪城約55萬㎡別墅、多層、高層二室（100－113）三室（118－150）62005月新推電梯別墅新里梵頓公館小高層、高層二室（90－113）三室（118－135）5800—江信國際金領(lǐng)域占地約24畝，總建40萬m23高層38－70m2小戶型－已基本售磬外圍競爭圈層均價圖注：外圍競爭圈層最低均價在3600元，最高均價在5200元，平均價格3916元。就本案特點(diǎn)來看，總價控制也是今后占有市場的關(guān)鍵。魏瑪峰尚銷售勢頭也很不錯。博泰注：從圖表來看，其主力總價最高不超過51萬元，這主要取決于其樓盤戶型的特點(diǎn)，尤其以博泰在本案的執(zhí)行上，博泰具體土地詳細(xì)資料如下。北部為江西氨廠和南鋼等大型企業(yè)東部為羅家鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)。規(guī)劃范圍西起昌東大道，北臨解放東路；東、南以南鋼鐵路支線為界。一梯兩戶，保證居者的私秘性與減少垂直交通帶來的噪音干擾。綠化率40%。東方明珠城2期鉑金特區(qū)（精裝修酒店式公寓）于2006年8月12日開盤。項(xiàng)目周邊更有沃爾瑪、麥德龍超市、北京華聯(lián)、蘇寧電器等，繁華商業(yè)盛宴，天天激情上演。目前正在全力策劃“超輕松購房計(jì)劃”、“好房子的標(biāo)準(zhǔn)”等促銷活動。在園林規(guī)劃上，博泰集團(tuán)聘請創(chuàng)建已有51年的國際頂級園林大師——貝爾高林，斥巨資匠心筑園，其園林作品覆蓋50多個國家和地區(qū)，是一支景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林施工、園林監(jiān)理的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。目前建筑情況為準(zhǔn)現(xiàn)房，已完全售出，市場接受情況非常好。根據(jù)南昌城市總體規(guī)劃，青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”。魏瑪峰尚]由博泰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，博泰集團(tuán)已開發(fā)的經(jīng)典項(xiàng)目有：華東國際工業(yè)博覽城、潯陽新天地、象湖雖然近期做了一些研究，因?yàn)樯虡I(yè)規(guī)劃沒有通過區(qū)里面的人大通過，但是通過了多方和多次的溝通交流已經(jīng)進(jìn)入到了城東片區(qū)決策者的視野當(dāng)中，所以城東商業(yè)的發(fā)展可能從幾個片區(qū)來看是會先起，它的潛力可能比其他的商業(yè)中心的發(fā)展會更好。但是我們看到這些國際品牌對商業(yè)的帶動，它有競爭的優(yōu)勢。商務(wù)白領(lǐng)人群約1520萬人，休閑人群約20萬人，普通常住人口約60萬人。⑨獨(dú)特的生態(tài)資源優(yōu)勢 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，水系發(fā)達(dá)，湖泊眾多，建有青山湖、艾溪湖、瑤湖、灌城等風(fēng)景區(qū)度假區(qū)，還有天香園侯鳥生態(tài)保護(hù)區(qū)。⑧交通網(wǎng)絡(luò)完善的南昌東大門 完善的交通網(wǎng)絡(luò)和南昌東大門的區(qū)位優(yōu)勢，是城東片區(qū)的重要活力來源。這些工業(yè)基礎(chǔ)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是南昌市城東片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，其聚集效應(yīng)和溢出效應(yīng)，將首先帶動和促進(jìn)青山湖區(qū)城市功能的完善和品質(zhì)提升，為商業(yè)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)和條件。2006年上半年，%；，%；，%；，%。D、臺灣東元等一批國際知名跨國公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團(tuán)、TCL等一批國內(nèi)知名企業(yè)在該區(qū)均有投資并取得良好回報。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。以洪都中大道向北到贛江南岸，南起解放路向東延伸到羅家，中由北京東路、南京東路，越過艾溪湖直到瑤湖西岸。小 結(jié)：城東——具有非帶大的消費(fèi)潛力優(yōu)勢為是富人區(qū)。為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場依托和服務(wù)配套。并且是域區(qū)上外環(huán)高架最便捷的出入口。直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無縫對接。 因此，以目標(biāo)消費(fèi)群體的需求為準(zhǔn)，準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功、居住實(shí)在和房型能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。分析 目前南昌市房產(chǎn)市場現(xiàn)有住宅建筑類型主要有住宅、酒店公寓及別墅等，以95—135平方米的高層為主要房型，另外還兼顧一定比例的中等戶型，只要是較好適中的房型都已經(jīng)被冠名為“酒店公寓”。分析 目前南昌房地產(chǎn)市場以高層為主，幾乎是清一色占絕對的權(quán)重，相對來說，多層（甚至小高層）所占比重較小。分析 目前整個南昌市房產(chǎn)市場的在售個案基本分為現(xiàn)房和近期房二種類型。隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時，相繼出臺和實(shí)施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢，整個住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。而正在銷售的樓盤都以95－135平米的戶型為主，因此，南昌房產(chǎn)市場上中小戶型樓盤已經(jīng)斷檔，形成了南昌市中小戶型市場的真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場的有利時期。就目前商品房存量來看，市場的供明顯大于求。拓展銷售渠道、挖掘潛在客戶將成為開發(fā)商的必修課。所以一場爭奪客戶之戰(zhàn)即將爆發(fā)。12特大地震災(zāi)害以來，此起彼伏的促銷滿天飛，南昌樓市將面臨一次重新洗牌。2008年的宏觀調(diào)控不會放松，還會加強(qiáng)，政策是對樓市不利的。開發(fā)商憑借“康華企業(yè)集團(tuán)”、南昌溢沅地產(chǎn)的品牌和雄厚的實(shí)力，義不容辭肩負(fù)了板塊“領(lǐng)頭羊”的使命。南昌十年發(fā)展看城東，城東發(fā)展看昌東，昌東是一塊“處女地”，地理交通位置顯赫，生態(tài)資源和產(chǎn)業(yè)資源十分豐富，商業(yè)布局成熟，尤其值得一提的是羅家新區(qū)的核心位置的昌東工業(yè)園，本案所處的城市副中心的中央地段，為項(xiàng)目開發(fā)提供了深厚的市場支撐。是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準(zhǔn)備的怎么樣。正值中國新一輪地產(chǎn)革命的開始，房地產(chǎn)格局將重新調(diào)整，本項(xiàng)目將在這次地產(chǎn)風(fēng)暴接受洗禮。樓市格局正在發(fā)生重大變革，由賣方市場向買房市場過渡，以產(chǎn)品為導(dǎo)的經(jīng)營理念向以市場為導(dǎo)的經(jīng)營理念轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面臨一次重大的挑戰(zhàn)。降價促銷已成為市場主旋律，尤其是540%以上的純投資客退出市場；仍有30%的置業(yè)者在“觀望”；只有30%的迫切置業(yè)者在購房；這有為數(shù)不多的潛在消費(fèi)群被多眾的“樓盤”所追逐。開發(fā)商經(jīng)過一段時間的“明送暗降”的促銷活動后，終于要走向到“銷售渠道”和“客戶終端”的桌面上來了。以對本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。估計(jì)“十一”期間，將有更多的樓盤將發(fā)起促銷活動。從現(xiàn)有商品房市場來看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實(shí)力越來越強(qiáng)，同時開發(fā)商加大了對土地資源的儲備，因此，2008年及今后商品房市場的競爭將會更為激烈。麗水佳園、尚東大道、窿鑫廣場、中大紫園等中小戶型已全部售完，尤其是組團(tuán)的郊區(qū)盤中小戶型尤為走俏。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。目前房產(chǎn)市場日益成熟，把握好市場走向和變化，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)定化和合理化?！蚍慨a(chǎn)市場產(chǎn)品特點(diǎn)分析①按工期劃分②按建筑形態(tài)劃分按房型劃分分析 南昌市的現(xiàn)有建筑項(xiàng)目的單套住宅面積以95—135平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—90平米之間的中小戶型由于市場定位的準(zhǔn)確，在很大程度上也占有一定的市場份額并在市場中得到認(rèn)可。南昌市的總體規(guī)劃是有利于城東發(fā)展，城東為南昌市五大組團(tuán)之一。城東區(qū)域只有解放東路由老城區(qū)向東郊延伸最長直接到瑤湖西