住宅市場調(diào)研報告-全文預(yù)覽
【正文】 便利店、診室、托兒所、酒吧中孚紫東苑面積3162平方米廣場花園，住客專用會所內(nèi)設(shè)桑拿浴池、網(wǎng)球場、健身房等，草坪、竹園、林木、噴泉、兒童樂園未來花園占地2萬平方米花園，中央廣場、陽光廣場、休閑廣場、健康廣場四大廣場綠洲花園綠化率54%，擁有兩個花園廣場，并有大的假山后花園建業(yè)廣場公寓綠化率80%，建業(yè)VIP俱樂部，花園超市、音樂書店、診所、建業(yè)哈佛幼兒園、雙語學(xué)校裕鴻花園綠化面積7000平方米，空中歐式花園面積5000平方米，休閑廣場英協(xié)花園9000平方米綠化覆蓋，圖書館、健身中心，占地10畝人工湖、瀑布、假山錦繡正泓廣場平臺上3500平方米中庭花園2. 消費者分析1）收入水平分析根據(jù)鄭州99年統(tǒng)計資料顯示，鄭州市居民按收入水平可分為七等，（如下表）收入階層人均可支配收入（元）家庭人口數(shù)比重（%）最低收入戶10低收入戶10中等偏下戶20中等收入戶20中等偏上戶20高收入戶10最高收入戶10其中，中等收入戶分為中等偏下戶、中等收入戶、中等偏上戶，其所在總戶數(shù)比例分別為20%、20%、20%，家庭可支配收入分別為14307元、。包括智能收費系統(tǒng)，即水電煤從IC 卡中自動劃??；安全防范報警系統(tǒng)、煙感報警，煤氣泄露報警系統(tǒng)等，像英協(xié)花園、未來花園、建業(yè)城市花園等均有不同層次的采用。其中綠洲花園、中孚紫東苑、錦繡正泓24小時熱水供應(yīng)，另如明輝城市花園、綠洲花園提供地下礦泉水。出入口IC卡管理、閉路監(jiān)控，雙玻塑鋼窗從上表看，除錦繡正泓送裝修外，其余項目均為毛坯房。高層無疑建筑成本高，但這并不代表能在市場售高價，如歐洲花園、雖為普通多層項目，均價卻高達(dá)3121元/平方米，就連許多高層住宅都望塵莫及。樓盤的綜合素質(zhì)體現(xiàn)眾多面上包括小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)配套等，如同在“省體育場”項目附近的兩個樓盤明輝城市花園和華林廣場同屬高層，價格卻相差每平方米1000多元；再如位于東西大街的裕鴻花園和日月星城，價格每平方米相差也近千元，由此可見，樓盤的自身素質(zhì)對其價格的影響。l 160200平方米是發(fā)展商開發(fā)的主要戶型面積。從戶型面積看，160200平方米之間的戶型供應(yīng)量最大，所占比為55%，次之為130160平方米之間，所占比為22%。l 規(guī)模優(yōu)勢盡顯。建業(yè)城市花園占地達(dá)550畝，英協(xié)花園占地為315畝，規(guī)模較小的如文博名門、歐洲花園等總建筑面積才不過萬余平方米，僅有2棟樓宇組成。第一部分 市場調(diào)查研究一、同類住宅市場狀況分析（一）調(diào)查方法、內(nèi)容及分析方法說明對于住宅市場（高檔物業(yè)市場）的調(diào)查，采取斟別選取樓盤專問訪談?wù){(diào)查法，采用該方法調(diào)查基于以下幾點考慮：1) 時間上的限制2) 取得樓盤準(zhǔn)確的各類數(shù)據(jù)3) 取得客戶資料4) 取得專家的判斷，對市場作出的分析專家訪談內(nèi)容主要對樓盤基本狀況、客戶資料、專家評述等方面展開調(diào)查，具體項目見附表訪談以問卷填寫形式返饋信息，對該信息進(jìn)行歸類、統(tǒng)計，并配合以銷售周期估算法、相關(guān)資料調(diào)查參照法對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，形成該類市場基準(zhǔn)數(shù)據(jù)?？v觀鄭州房地產(chǎn)市場，項目開發(fā)規(guī)模大小各異，具體狀況見下表：樓 盤占地面積總 建（m2）棟數(shù)/層數(shù)物業(yè)位置開發(fā)商未來花園18萬m210棟1026層緯四路未來地產(chǎn)九鼎歐洲花園5400 m22棟多層?xùn)|風(fēng)路、花園路九鼎地產(chǎn)江山智能公寓3500 m21棟高層?xùn)|明路、黃河路江山房地產(chǎn)明鴻新城189畝十幾棟多層經(jīng)三路德億房地產(chǎn)建業(yè)廣場50余畝4萬m22棟高層緯四路河南建業(yè)建業(yè)城市花園550畝45萬m2一期多層建業(yè)路河南建業(yè)文博花園5萬m215萬m214棟農(nóng)科路河南中房公司英協(xié)花園315畝30萬m2二期多層107國道英協(xié)地產(chǎn)明輝城市花園 m22棟小高層優(yōu)勝南路新明輝置業(yè)中孚紫東苑6萬m22棟高層紫荊路北段中孚置業(yè)世紀(jì)城2棟多層豐產(chǎn)路、緯七路兆群地產(chǎn)裕鴻花園30畝17萬一期三棟高層?xùn)|西大街、紫荊山路河南裕鴻置業(yè)錦江國際花園8萬多層未來大道上海錦江隴海星級1棟17層，2棟11層隴海路9號河南鑫苑置業(yè)日月星城3萬2棟高層?xùn)|西大街鄭州嵩潁實業(yè)融元廣場2棟22層花園路中達(dá)房地產(chǎn)文博名門20001棟16層農(nóng)業(yè)路、文化路泰宏房地產(chǎn)太極公館3棟小高層2棟帶電梯7層紫荊山路太極置業(yè)同樂花園110畝7萬3棟12層2棟15層?xùn)|風(fēng)路信宇地產(chǎn)綠洲花園15畝2棟高層農(nóng)業(yè)路、經(jīng)七路大地地產(chǎn)綠城花園110畝多層航海路、嵩山路市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中心東西大街商鋪1萬多層?xùn)|西大街上海中凱長江城中城7萬m2多層?xùn)|西大街上海長江通過上表，從規(guī)?？床町惔?。l 規(guī)模開發(fā)是發(fā)展的趨勢根據(jù)《鄭州市（19952010）城市總體規(guī)劃》，到2005年鄭州市城區(qū)面積將擴(kuò)大到189萬平方公里，城市的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了積極而深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)是城市建設(shè)的主體對象，在城市總體規(guī)劃的要點下，物業(yè)的規(guī)模開發(fā)成為必然趨勢，是提高城市的美感和品位重要保障。2．戶型分析以下對在售物業(yè)的戶型調(diào)查后，作以統(tǒng)計，具體見下表：戶型結(jié)構(gòu)表戶型套數(shù)面積（M2）比率二房1461001296%三房135214018853%四房63615020025%五房441922%躍式442752%復(fù)式30125034812%合計2523100348100%戶型面積表面積（M2）戶型套數(shù)比率100130二房1466%130160三房55222%160200三至五房、復(fù)式138655%200250四房、復(fù)式2229%250以上復(fù)式、躍式2178%合計2523100%從戶型結(jié)構(gòu)看，三房的市場供應(yīng)量最大，占抽樣調(diào)查總套數(shù)的53%，次之為四房，所占比為25%。目前戶型供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)多樣，從二房到五房、復(fù)、躍式皆有，其中三房是主要戶型，戶型面積集中在140188平方之間，本次調(diào)查中，140160平方米之間的三房552套，160200平方米之間三房共800套。樓盤的綜合素質(zhì)直接決定價格。高層不是支撐價格高低的重要依據(jù)。4．配套設(shè)施分析各項目戶型設(shè)施狀況見下表：樓盤名稱配套設(shè)施建業(yè)城市花園壁掛式家用采暖及熱水供應(yīng)系統(tǒng)，獨立的消防系統(tǒng)水電氣暖、寬帶網(wǎng)、門禁IC卡、智能化安防體系（紅外線）英協(xié)花園水電氣暖、小區(qū)監(jiān)控智能化、塑鋁窗、自動煙感系統(tǒng)、IDD電話預(yù)留、衛(wèi)星收視系統(tǒng)，同樂花園六層單位以上為二次提升供水系統(tǒng)，門：防火防盜窗：塑鋼雙層；錦繡正泓戶式Y(jié)ORK（美國）牌中央空調(diào)，可視對講系統(tǒng)廚房：灶具、抽油煙機(jī)、不銹鋼水槽、防滑瓷磚、墻面瓷磚天花：鋁扣板衛(wèi)生間：TOTO潔具
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