【正文】 最終的決定因素，經(jīng)濟(jì)增長的速度與住房需求增長的速度基本是正相關(guān)的關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對項目大二期投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆具市場調(diào)查表明：此部分人群占小二期的總客戶群體的 5%左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。要求絕對的工作生活環(huán)境，安靜從容。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 項目小二期定位 一、目標(biāo)市場客戶定位 根據(jù)上述市場調(diào)查，目標(biāo)客戶群集中在三個不同的受眾層，相對需求及其可承受的價格、總房款能力主要集中在三個需求接受層面： A、中低層面解決基本 生活需求的購房者 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 教育系統(tǒng)的中青年教師 縣城周邊富裕農(nóng)民進(jìn)城購房者 從事煤礦業(yè)的工作者 這一人群，年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款 10— 15 萬，面積 80— 100 ㎡之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 ④據(jù)走訪調(diào)查壽陽城建局和土地局，近幾年壽陽的新增大規(guī)模住宅用地供應(yīng)較少，有利于項目的開發(fā)。 ①未來幾年內(nèi)，隨著煤炭業(yè)的發(fā)展，壽陽縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開 發(fā)經(jīng)營期。 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在房地產(chǎn)市場一片繁榮的情況下， 由于 個人已成為商品住宅消費主體，而大部分 壽陽 居民的有效 購買力 目前來看還不是十分高，并且住房又屬于居民長久消費項目，不宜頻繁更換，大戶型對普通百姓而言目前是可望不可及的。 2）城市文化氛圍淡薄 人們對住宅消費的綜合認(rèn)識、接受及提升還需要一定的過程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 問卷調(diào)查綜合評析： 在主體問卷中間層面的客戶需求與訪談問卷中間層面需求基本一致，說明我們的主要客戶群定位準(zhǔn)確，中上層和中下層面的需求與事前預(yù)測基本一致，訪談問卷足以有效支持主體問卷的分析結(jié)果并對低層收入做以補(bǔ)充。相對來講，人們普遍接受的仍是傳統(tǒng)的平層住宅。 通過對訪談問卷的分析，其被調(diào)查者高端層面與主體問 卷需求基本吻合，有效支持了主體問卷中這一層面的需求取向的一致性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 注：（ Row %為選擇該類型的人群占同一家庭結(jié)構(gòu)人數(shù)總和的百分比）、 （ Col %為選擇該類型的人群 占所有選擇該類型各家庭結(jié)構(gòu)人數(shù)總和的百分比） 行業(yè)與戶型需求交叉分析 在購房選擇中行業(yè)特點潛意識中也起到一定作用，工作 穩(wěn)定，收入豐裕的行政部門和壟斷性行業(yè)、煤炭行業(yè)成為意向購房的主力軍，尤其腦力勞動行業(yè)對生活質(zhì)量要求高， 政府公務(wù)員、商貿(mào)企業(yè)、 醫(yī)生、通訊業(yè)、自由職業(yè)者注重生活的舒適， 對三室二廳二衛(wèi)的情有獨鐘， 文教衛(wèi)生單位嚴(yán)謹(jǐn)性高，對戶型的實用性要求較高，大都喜歡兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型。 庭 結(jié) 構(gòu) 身 Row % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % 兩口之家 計數(shù) 15 28 2 45 2 43 45 26 19 45 15 30 45 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % % 二代同堂 計數(shù) 39 66 2 107 15 92 107 49 58 107 45 62 107 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % 52% % % % % % % % % % % % % 家 庭 結(jié) 構(gòu) 三代同堂 計數(shù) 15 24 2 41 11 30 41 17 24 41 28 13 41 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % % 三代以上 計數(shù) 4 4 2 2 4 2 2 4 2 2 4 Row % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % 總計 計數(shù) 75 129 6 210 32 178 210 96 114 210 94 116 210 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 臥室 總計 廳 總計 l 衛(wèi)生間 總計 陽臺 總計 2室 3室 4室 1廳 2廳 1間 2間 1個 2個 家 單 計數(shù) 2 11 13 2 11 13 2 11 13 4 9 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交付要求 人們期望房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)中愿意以毛坯房交付的占 %，廚衛(wèi)裝修的占 %，全裝修的占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 購買行為（貸款購房的償還能力） 由于縣城人們的收入水平的制約以及對貸款認(rèn)知度較低，多數(shù)人們不愿每個月償還過多的收入。 正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。因為壽陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 人 們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占 %，選擇二廳的份額占 %（包含餐客合一）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 購房單價承受能力 買房的最高價位 質(zhì)量保證的最低價位 平均值 900 中位數(shù) 低位數(shù) 900 800 最大值 1400 1000 購房所承受總價能力 購房者愿意花費的總房款均值在 7 萬元 — 15 萬元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于 7 萬元 /套，能夠承擔(dān)最高總房款金 額均值為 18 萬元 /套，據(jù)此， 壽陽縣普通 居民所能承擔(dān)的總款在 9 萬元 — 15 萬元 /套之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由此說明 壽陽 縣 房地產(chǎn)市場不規(guī)范，短時間內(nèi)房價上揚的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競爭平抑房價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 購房區(qū)域選擇 從居民對購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，人們普遍認(rèn)為縣城中心居住、購物較為方便，因此，打算在城中心購房者占到 %；再者，由于城東附近的新開住宅項目多于其它區(qū)域的因素，購房者選擇城東購房的占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其特點是繁殖快，產(chǎn)毛多，毛質(zhì)好，有 90％的毛可為紡織工業(yè)利用。 【風(fēng)景名勝】 壽陽縣名勝主要有位于縣城東關(guān)街的文昌閣，始建于明代正德年間，清代康熙、乾隆、咸豐年間曾幾度重修。 【交通】 交通以鐵路為主，石太鐵路由東向西橫穿縣境，是全縣的交通大動脈。經(jīng)濟(jì)林以梨、蘋果、核桃、棗為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 【氣候】 壽陽縣氣候較為寒冷，年均氣溫 ℃ 左右，一月－ 9℃ 至－ 10℃ ，七月 22℃ 上下。整個地形由東北向西 南逐漸傾斜，一般海拔在 1100 米以上，最高峰為北部的大威山，海拔 1714 米。唐貞觀十一年仍名壽陽。西晉主康年間置縣，因縣城地處壽水之陽而名壽陽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對壽陽小戶型市場需求情況，做專向調(diào)研，為項目小二期的市場定位提供可參考性數(shù)據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本次市調(diào)重點將根據(jù)項目一期的銷售論證總結(jié)，對項目小二期的定位、市場前景、投資風(fēng)險作詳細(xì)調(diào)查研究分析，并對項目大二期的建設(shè)規(guī)劃及市場容量作出科學(xué)判研。最大程度的