【正文】 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。 第三部分 項(xiàng)目小二期定位 一、目標(biāo)市場客戶定位 根據(jù)上述市場調(diào)查，目標(biāo)客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可承受的價(jià)格、總房款能力主要集中在三個(gè)需求接受層面： A、中低層面解決基本 生活需求的購房者 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 教育系統(tǒng)的中青年教師 縣城周邊富裕農(nóng)民進(jìn)城購房者 從事煤礦業(yè)的工作者 這一人群，年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款 10— 15 萬，面積 80— 100 ㎡之間。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 ①未來幾年內(nèi)，隨著煤炭業(yè)的發(fā)展，壽陽縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開 發(fā)經(jīng)營期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2）城市文化氛圍淡薄 人們對(duì)住宅消費(fèi)的綜合認(rèn)識(shí)、接受及提升還需要一定的過程。 問卷調(diào)查綜合評(píng)析： 在主體問卷中間層面的客戶需求與訪談問卷中間層面需求基本一致，說明我們的主要客戶群定位準(zhǔn)確，中上層和中下層面的需求與事前預(yù)測基本一致，訪談問卷足以有效支持主體問卷的分析結(jié)果并對(duì)低層收入做以補(bǔ)充。 通過對(duì)訪談問卷的分析，其被調(diào)查者高端層面與主體問 卷需求基本吻合，有效支持了主體問卷中這一層面的需求取向的一致性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 注：（ Row %為選擇該類型的人群占同一家庭結(jié)構(gòu)人數(shù)總和的百分比）、 （ Col %為選擇該類型的人群 占所有選擇該類型各家庭結(jié)構(gòu)人數(shù)總和的百分比） 行業(yè)與戶型需求交叉分析 在購房選擇中行業(yè)特點(diǎn)潛意識(shí)中也起到一定作用，工作 穩(wěn)定，收入豐裕的行政部門和壟斷性行業(yè)、煤炭行業(yè)成為意向購房的主力軍，尤其腦力勞動(dòng)行業(yè)對(duì)生活質(zhì)量要求高， 政府公務(wù)員、商貿(mào)企業(yè)、 醫(yī)生、通訊業(yè)、自由職業(yè)者注重生活的舒適， 對(duì)三室二廳二衛(wèi)的情有獨(dú)鐘， 文教衛(wèi)生單位嚴(yán)謹(jǐn)性高，對(duì)戶型的實(shí)用性要求較高，大都喜歡兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型。 臥室 總計(jì) 廳 總計(jì) l 衛(wèi)生間 總計(jì) 陽臺(tái) 總計(jì) 2室 3室 4室 1廳 2廳 1間 2間 1個(gè) 2個(gè) 家 單 計(jì)數(shù) 2 11 13 2 11 13 2 11 13 4 9 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購房單價(jià)承受能力 買房的最高價(jià)位 質(zhì)量保證的最低價(jià)位 平均值 900 中位數(shù) 低位數(shù) 900 800 最大值 1400 1000 購房所承受總價(jià)能力 購房者愿意花費(fèi)的總房款均值在 7 萬元 — 15 萬元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于 7 萬元 /套，能夠承擔(dān)最高總房款金 額均值為 18 萬元 /套，據(jù)此， 壽陽縣普通 居民所能承擔(dān)的總款在 9 萬元 — 15 萬元 /套之間。由此說明 壽陽 縣 房地產(chǎn)市場不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房價(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競爭平抑房價(jià)。 購房區(qū)域選擇 從居民對(duì)購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，人們普遍認(rèn)為縣城中心居住、購物較為方便，因此，打算在城中心購房者占到 %；再者，由于城東附近的新開住宅項(xiàng)目多于其它區(qū)域的因素，購房者選擇城東購房的占 %。其特點(diǎn)是繁殖快，產(chǎn)毛多，毛質(zhì)好，有 90％的毛可為紡織工業(yè)利用。 【交通】 交通以鐵路為主，石太鐵路由東向西橫穿縣境，是全縣的交通大動(dòng)脈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。整個(gè)地形由東北向西 南逐漸傾斜，一般海拔在 1100 米以上，最高峰為北部的大威山，海拔 1714 米。西晉主康年間置縣，因縣城地處壽水之陽而名壽陽。 對(duì)壽陽小戶型市場需求情況，做專向調(diào)研，為項(xiàng)目小二期的市場定位提供可參考性數(shù)據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隋開皇十年復(fù)置，改名受陽。此外還有向陽河，屬海河水系。林區(qū)以雙風(fēng)山、罕山、牙山為主，僅罕山、方山兩個(gè)林區(qū)面積就達(dá) 30 萬畝，樹種以松、楊、樺、柳、槐為主。境內(nèi)大部鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部分村莊可通行汽車，交通尚稱方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購房者最可能購買的房價(jià)平均值范圍在 1000元 /㎡ 1200元 /㎡之間，買 房者的最高承受能力均值在 1400元 /㎡，據(jù)此分析， 壽陽縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中， 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。 衛(wèi)生間需求 頻率 百分比 需求 1 96 2 114 總計(jì) 210 D\樓型需求分析 在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占 %，其次是小高層為 %，別墅占 %，高層僅占 %。從廳室面積需求，充分說明 購房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求。 總計(jì) 210 小結(jié)：由月供 償還能力分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶償還能力較低，人們心理上不愿背負(fù)過多的貸款額度，對(duì)償還能力沒有信心，對(duì)貸款所付利息非常在意，這與當(dāng)?shù)厝藗冑J款購房觀念落后相符合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)按工程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。戶型選擇集中在兩室一廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在大環(huán)境的影響下， 壽陽 近年來，特別是在近兩年來，房地產(chǎn)市場得到相對(duì)快速的發(fā)展，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①城東項(xiàng)目的周邊環(huán)境，在壽陽具有獨(dú)特優(yōu)勢，其不遠(yuǎn)離市中心，購物生活條件便利，并且占據(jù)了便利的交通環(huán)境； ②城東區(qū)域在周邊丹鳳公園的修建下，可作為壽陽企事業(yè)單位人員理想的生活基地； ③新陽上城占地近百畝，規(guī)模適中，是置業(yè)的理想地方。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者 私企成功人士 高級(jí)管理層 政府事業(yè)單位高層 這一人群年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綠地率： 35% 建筑面積： 17009 ㎡ 土地成本： 340 萬（ 20 萬 /畝，小二期 17 畝） 建筑成本：總計(jì) 萬元，（住宅 550 元 /㎡） 稅費(fèi)： 117 萬 營銷費(fèi)用： 100 萬 其它費(fèi)用： 150 萬（包含三通一平費(fèi)、供熱費(fèi)用、室外工程費(fèi)、供電費(fèi)用等） 不可預(yù)見費(fèi)： 80 萬 資金總投入： 萬 住宅得房成本價(jià)： 1013 元 /㎡ 銷售均價(jià)：住宅： 1250 元 /㎡ 銷售總額： 2126 萬元 銷售完成： 100% 銷售利潤： 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆人均儲(chǔ)蓄存款 萬元，戶均月收入 2350 元 ◆人均居住面積 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著壽陽經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展， 目前， 壽陽住宅市場將會(huì)迎來 典型的 “梯度消費(fèi)階段 ”那就是 “以小換大 ”、 “以舊換新 ”，這種消費(fèi)在空間上的反應(yīng) 勢必會(huì) 為開發(fā)商提供新的機(jī)遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最低收入家庭占 5%左右，住房消費(fèi)所占比例相對(duì)要低一些。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。