【正文】 元/月/㎡、㎡占地面積建筑面積30萬㎡容積率2戶 數(shù)2600戶樓 層多層10棟、高層41棟綠 化 率50％戶 型兩室/三室面積范圍90㎡——138㎡主力面積125㎡單價范圍3500元/㎡—4200元/㎡平均單價4000元/㎡折 扣公開日期2007年10月銷 售 率80％交房日期組團交房2008月12月31日工程進度準現(xiàn)房□博泰雖然近期做了一些研究，因為商業(yè)規(guī)劃沒有通過區(qū)里面的人大通過，但是通過了多方和多次的溝通交流已經(jīng)進入到了城東片區(qū)決策者的視野當中，所以城東商業(yè)的發(fā)展可能從幾個片區(qū)來看是會先起，它的潛力可能比其他的商業(yè)中心的發(fā)展會更好。另一方面有這么好的購物休閑的場所的地方，我們房地產(chǎn)市場的發(fā)展會帶來更多的商機。但是我們看到這些國際品牌對商業(yè)的帶動，它有競爭的優(yōu)勢。巨大的消費人群，和高收入層人口,將為商家?guī)泶罅康纳虣C，并將進一步放大財富效應，使城東成為南昌極具魅力商業(yè)板塊。商務白領人群約1520萬人，休閑人群約20萬人，普通常住人口約60萬人。⑩擁有巨大的消費群體 城東片區(qū)作為南昌新的居住區(qū)、科技和工業(yè)新區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務區(qū)、休閑旅游區(qū)，有效輻射的消費人群約 100萬人。⑨獨特的生態(tài)資源優(yōu)勢 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，水系發(fā)達，湖泊眾多，建有青山湖、艾溪湖、瑤湖、灌城等風景區(qū)度假區(qū)，還有天香園侯鳥生態(tài)保護區(qū)。 通過南昌鋼廠、江西氨廠的鐵路專用線，與南昌市最大鐵路貨運站——青云譜站的鐵路相聯(lián)，將城市道路、繞城高速、鐵路、機場等交通路線、站點組合在一起，形成交通方式多樣、交通路線通達的獨特交通樞紐優(yōu)勢。⑧交通網(wǎng)絡完善的南昌東大門 完善的交通網(wǎng)絡和南昌東大門的區(qū)位優(yōu)勢，是城東片區(qū)的重要活力來源。豐富的教育資源是提升城東區(qū)域經(jīng)濟品質(zhì)的重要基礎，也是形成相應特色產(chǎn)業(yè)的必要條件。這些工業(yè)基礎和高新技術產(chǎn)業(yè)，是南昌市城東片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機，其聚集效應和溢出效應，將首先帶動和促進青山湖區(qū)城市功能的完善和品質(zhì)提升，為商業(yè)服務業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的基礎和條件。在青山湖區(qū)內(nèi)，還擁有昌東工業(yè)園和民營科技園兩個省級工業(yè)園區(qū)，基本形成了醫(yī)藥化工、紡織服裝、食品飼料、機械冶金、建筑建材等行業(yè)共同發(fā)展的格局。2006年上半年，%；，%；，%；，%。已經(jīng)形成了電子信息及軟件，光機電一體化、新材料、生物醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢十分明顯；同時在區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了四個國家級創(chuàng)新基地（江西贛昌創(chuàng)業(yè)服務中心，中國江西留學人員創(chuàng)業(yè)園，南昌大學科技園、浙江大學科技園江西分園），兩個國家級產(chǎn)業(yè)化基地（國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金爐軟件園，國家半導體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地聯(lián)創(chuàng)光電科技園）。D、臺灣東元等一批國際知名跨國公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團、TCL等一批國內(nèi)知名企業(yè)在該區(qū)均有投資并取得良好回報。⑥區(qū)內(nèi)工業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)基礎雄厚 南昌國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積 231平方公里，已開發(fā)面積32平方公里。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。以洪都中大道向北到贛江南岸，南起解放路向東延伸到羅家，中由北京東路、南京東路，越過艾溪湖直到瑤湖西岸。具有非常大的市場前景和購房潛力。小 結(jié)：城東——具有非帶大的消費潛力優(yōu)勢為是富人區(qū)。為項目提供了大量高素質(zhì)在客戶群體。為項目發(fā)展提供了市場依托和服務配套。西湖區(qū)青云譜區(qū)灣里區(qū)青山湖區(qū)東湖區(qū)紅谷灘新區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)[南昌市基本區(qū)域圖]進賢縣南昌縣安義縣新建縣南昌市區(qū)本案[本案宏觀位置]城東經(jīng)濟優(yōu)勢與項目價值并且是域區(qū)上外環(huán)高架最便捷的出入口。 直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無縫對接。 （一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場價值分析地理位置優(yōu)勢與項目價值 因此，以目標消費群體的需求為準，準確地定位單套房型面積和功、居住實在和房型能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。④按面積劃分分析 目前南昌市房產(chǎn)市場現(xiàn)有住宅建筑類型主要有住宅、酒店公寓及別墅等，以95—135平方米的高層為主要房型，另外還兼顧一定比例的中等戶型，只要是較好適中的房型都已經(jīng)被冠名為“酒店公寓”。錯誤！未找到引用源。分析 目前南昌房地產(chǎn)市場以高層為主，幾乎是清一色占絕對的權重，相對來說，多層（甚至小高層）所占比重較小。因此，今后房產(chǎn)市場的競爭焦點就在于產(chǎn)品設計的合理性、功能性、實用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設計的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。分析 目前整個南昌市房產(chǎn)市場的在售個案基本分為現(xiàn)房和近期房二種類型。（二）南昌市房地產(chǎn)市場特點分析目的： 通過對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細節(jié)提供一個比較全面的市場依據(jù)和考量。隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務、引進新事物的同時，相繼出臺和實施了一些國家有關城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進一步加強管理經(jīng)營行為，保護消費者合法權益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。、國家大限的制約將使開發(fā)投資結(jié)構更加趨于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的平衡主要是指總量和結(jié)構兩方面的協(xié)調(diào)，價位也是影響制約之一。另外新興小區(qū)的配套設施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢，整個住宅的建設重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。另外房產(chǎn)市場的地區(qū)差異性以及市政建設、園林綠化和基礎設施等都嚴重影響著房產(chǎn)的市場占有率。而正在銷售的樓盤都以95－135平米的戶型為主，因此，南昌房產(chǎn)市場上中小戶型樓盤已經(jīng)斷檔，形成了南昌市中小戶型市場的真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場的有利時期。 就目前南昌房產(chǎn)市場來看，近幾年來消費者的消費觀念不斷轉(zhuǎn)變，隨著大南昌建設的全面開展以及南昌正成為中國中部新的新興城市，全面對接“長珠閩”，加之市場開發(fā)中投資商的引導和刺激，房產(chǎn)開發(fā)已進入高峰期，沿海就目前商品房存量來看，市場的供明顯大于求。2008年上半年南昌市房地產(chǎn)的動蕩不安、危機四伏，促銷打折聲不斷，整個市場突現(xiàn)“拐點”，前途未卜。我們所做此報告，是在宏觀經(jīng)濟未來無重大變化的基礎上，針對產(chǎn)品及消費者進行調(diào)研分析，以促使本項目找到盡可能多的機會點，以及了解目前消費者的購買動機和消費市場變化趨勢，做出準確結(jié)論，對項目的策劃、包裝等起到明確方向、指導定位的作用?。ㄒ唬┠喜蟹康禺a(chǎn)市場概況目的：分析市場，以了解掌握近期南昌房產(chǎn)市場的情況，從而得出我們對于整個南昌房地產(chǎn)市場的整體認識和理性結(jié)論。拓展銷售渠道、挖掘潛在客戶將成為開發(fā)商的必修課。消費渠道將是我們必修的新課題。所以一場爭奪客戶之戰(zhàn)即將爆發(fā)。消費市場已經(jīng)發(fā)生根本的變化。12特大地震災害以來，此起彼伏的促銷滿天飛，南昌樓市將面臨一次重新洗牌。2008年的樓市撲朔迷離。2008年的宏觀調(diào)控不會放松，還會加強，政策是對樓市不利的。中國房地產(chǎn)又進入了新一輪的“調(diào)整期”。開發(fā)商憑借“康華企業(yè)集團”、南昌溢沅地產(chǎn)的品牌和雄厚的實力，義不容辭肩負了板塊“領頭羊”的使命。羅家新區(qū)起步區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)役已經(jīng)吹響，借勢造勢，片區(qū)互動，商住互動勢在必行。南昌十年發(fā)展看城東，城東發(fā)展看昌東，昌東是一塊“處女地”，地理交通位置顯赫，生態(tài)資源和產(chǎn)業(yè)資源十分豐富，商業(yè)布局成熟，尤其值得一提的是羅家新區(qū)的核心位置的昌東工業(yè)園，本案所處的城市副中心的中央地段，為項目開發(fā)提供了深厚的市場支撐。當前“房價漲跌”爭議和“市場觀望”局面，反而為新上的項目一個“備戰(zhàn)備荒”和“客戶儲蓄”的一次大好機會。是挑戰(zhàn)也是機遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準備的怎么樣。東岸之春市場調(diào)研報告開發(fā)決策建議目 錄一、南昌市房地產(chǎn)市場總體趨勢二、主要競爭個案及專項市場調(diào)研分析（一）南昌市房地產(chǎn)市場概況（二）南昌市房地產(chǎn)市場特點分析三、南昌市主要樓盤專項分析（一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場價值分析（二）區(qū)域圈層個案分析（三）外圍競爭圈層個案分析（四）綜合分析篇四、消費者心理綜合分析五、東岸之春項目分析（一）SWOT分析綜述（二）土地價值決策六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程（二）發(fā)展商開發(fā)入市時機（三）發(fā)展商開發(fā)思路導 言：正值中國新一輪地產(chǎn)革命的開始，房地產(chǎn)格局將重新調(diào)整，本項目將在這次地產(chǎn)風暴接受洗禮。樓市格局正在發(fā)生重大變革，由賣方市場向買房市場過渡，以產(chǎn)品為導的經(jīng)營理念向以市場為導的經(jīng)營理念轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面臨一次重大的挑戰(zhàn)。降價促銷已成為市場主旋律，尤其是540%以上的純投資客退出市場；仍有30%的置業(yè)者在“觀望”；只有30%的迫切置業(yè)者在購房；這有為數(shù)不多的潛在消費群被多眾的“樓盤”所追逐。開發(fā)商經(jīng)過一段時間的“明送暗降”的促銷活動后，終于要走向到“銷售渠道”和“客戶終端”的桌面上來了。一、南昌市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費者和產(chǎn)品兩個方面組成的，但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟的很大影響。以對本案做出更為準確、有效的定位。自從奧園打起“降價”第一槍后，相繼有不少大盤跟風，而且降價促銷的樓盤多為昌南板塊項目。