【正文】 具體的全面的操作性的全程營銷策劃報(bào)告在貴方肯定敝司工作的15個(gè)工作日內(nèi)另行提交。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY來的秀稿……這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅?。本?xiàng)目有六種戶型、主要以三種戶型為主，分不同時(shí)間、不同階段，分類分批推向市場，以便靈活地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。另外要把握1011月份的南昌房展會及銷售旺季，及時(shí)推出樣板房，以快和準(zhǔn)的操作模式贏得消費(fèi)者的青睞。在區(qū)域的周邊狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素（人員復(fù)雜，流動性大）造成的。（項(xiàng)目東面：幸福水渠、規(guī)劃路）（項(xiàng)目西面：昌東一路）（項(xiàng)目北面：解放東路）（項(xiàng)目南面：康華企業(yè)集團(tuán)、規(guī)劃路）由于地處工業(yè)園，城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員性質(zhì)較為混雜，流動性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。土地價(jià)值分析：通常一塊土地價(jià)值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢等等，而土地價(jià)值是這些因素綜合作用的綜合反映。項(xiàng)目概況：1．項(xiàng)目位置本案項(xiàng)目地塊位于昌東工業(yè)園核心位置，北靠解放東路，東臨活水系幸福水渠/規(guī)劃路，南接規(guī)劃路，西通昌東一路，本案項(xiàng)目距離市中心約6公里，車行需15分鐘左右。但是，我們的機(jī)會點(diǎn)就在于，中小戶型市場并不飽和，而且還很有潛力。但本案所存在的劣勢也是顯而易見的，本案項(xiàng)目雖處市區(qū)，交通還算便利，但由于距離南鋼廠區(qū)、工業(yè)園等較近，周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差；其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠(yuǎn)，如運(yùn)動場所、學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等等。當(dāng)然我們也在靜觀其變，南昌樓市有待關(guān)注。從以上圖表可看出，南昌市場選擇銀行按揭（首付20%）方式購房的比例最大，%，又以20年按揭期比例最大，%。對于物管費(fèi)，／平米／月以下的居多，小高層的接受程度 －1元／平米／月之間，對于高層1元以上的物管費(fèi)接受程度很低，但是與小區(qū)服務(wù)質(zhì)量有直接聯(lián)系。從以上圖表可以看出，40％的客戶的月收入水平在2500――3500元之間，屬中上水平。（五）針對市場特性的客源分析依據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來分析，目前南昌市房地產(chǎn)市場的供求平衡不僅是在總量上，而且也在結(jié)構(gòu)上，因此在房型和面積的選配上傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型。其次，作為二次投資的商業(yè)動機(jī)，也能吸引相當(dāng)一部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶群體。◎近期準(zhǔn)備新婚需要購房階層；（10%）支持理由：人口眾多的家庭，處于兩代自然分隔狀態(tài)，急需結(jié)婚用房，這一階層無論積蓄多少，雖按揭成份大，但具有必須的購買需求?！蚶铣菂^(qū)的收入中等工薪階層；（預(yù)計(jì)占20%）支持理由：老城區(qū)現(xiàn)有大量居住在85—95年時(shí)段建設(shè)樓房內(nèi)的家庭，收入漸有少量積蓄，對于起點(diǎn)高而全的大型樓盤又負(fù)擔(dān)不起，但又渴望變革更原有劣質(zhì)居住環(huán)境，更換欲望強(qiáng)。（一）目標(biāo)客源的區(qū)域定位從本案所屬區(qū)域及本案的中小戶型特點(diǎn)來看，整個(gè)南昌市都應(yīng)該是本案項(xiàng)目的主要客源區(qū)域，原因在于地理位置位于市區(qū)（隸屬青山湖區(qū)），周圍交通較便利（高新大道與解放東路交匯處往東約600米），性能卓越，高性價(jià)比，這很適合整個(gè)南昌市區(qū)的年輕白領(lǐng)、上班族、原住富裕居民的需要?？梢娭行粜驮谀喜羞€有很大的市場潛力?；ň持信d面積小，產(chǎn)品佳，總價(jià)低，加之戶型新穎應(yīng)該是其銷售順利的重要因素?；ň?5%（4月26日開盤）中大紫都魏瑪峰尚、花境因其中小實(shí)用戶型的推出受到很大的關(guān)注，低總價(jià)而均已售磬，而余下幾個(gè)樓盤市場反映都良好。尚城13萬平方米中興白金匯藍(lán)天碧水購物廣場雖然說外圍競爭圈層的樓盤與本案項(xiàng)目之間存在距離上和區(qū)域上的差異，但是部分個(gè)案將會在客源的爭奪等方面對本案造成不可忽視的影響，為此我們更需要結(jié)合市場的實(shí)際需求，從產(chǎn)品的均好性角度來進(jìn)行合理的市場定位。整個(gè)均價(jià)水平基本符合南昌市場。只要主力總價(jià)控制在30萬元左右、首付在6萬左右，對今后的銷售將是十分有利的。從這些樓盤的銷售狀況來看，中小實(shí)用戶型在南昌房產(chǎn)市場中確實(shí)有很大潛力。魏瑪峰尚從其所處地段、基地面積、樓體設(shè)計(jì)，都具有較大相似性。戶型圈層綜合分析：博泰魏瑪峰尚為典型。魏瑪峰尚具有一定的借鑒及競爭的可能?！顱板塊占地589211㎡（約884畝）；★C板塊占地739567㎡（約1109畝）；注：區(qū)域圈層最小面積為35平米，最大面積為220平米，平均主力面積為109平米。定位為集商貿(mào)、行政、文化、娛樂和居住等多功能于一體，為工業(yè)園和大型企業(yè)配套的生態(tài)環(huán)境良好居住基地。羅家鎮(zhèn)行政辦公樓的新址。再向北為昌東瑤湖高校園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（湖東分區(qū)）。其中起步區(qū)和首期建設(shè)用地北起解放路、西靠羅家二路、東西以規(guī)劃道路為界（也就是本項(xiàng)目所在地，（）。以中國特有的婉約生活主張為設(shè)計(jì)文脈搏，延伸現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，屏棄浮躁的外部裝飾與結(jié)構(gòu)線條。億通,綠化率40%.鉑金特區(qū)為1棟25層酒店公寓，戶型面積以3385平米不等，一房、兩房。備 注酒店式星級服務(wù)，尊榮體驗(yàn)：鉑金特區(qū)，360度全方位服務(wù)，24小時(shí)全天候酒店式服務(wù)，包括有：家政服務(wù)，商務(wù)服務(wù)，租賃托管等二十多項(xiàng)貼心式酒店服務(wù)，形成鉑金特區(qū)全方位服務(wù)體系，精心呵護(hù)著每一位精英人仕的起居生活。個(gè)案分析二：項(xiàng)目名稱東方明珠城2期三. 營銷策略價(jià)格策略：單價(jià)從3400元起，主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費(fèi)用成本。二. 產(chǎn)品分析魏瑪峰尚有多層、高層產(chǎn)品，戶型多達(dá)數(shù)十種，面積從35平方米到140多平方米的一、二、三房，強(qiáng)調(diào)高得房率，突出實(shí)用、緊湊，盡可能在滿足業(yè)主生活功能需求的前提下，減少購房總價(jià)。項(xiàng)目位于南昌市青云譜區(qū)中心，緊鄰廣州路，屬于昌南新城規(guī)劃第一線，未來升值潛力巨大。威尼斯、博泰江濱（二）區(qū)域圈層個(gè)案分析個(gè)案市調(diào)及分析一：案 名博泰通過競爭來帶動整個(gè)商業(yè)品位的提高。據(jù)南昌晚報(bào)2006年8月9日的文字，城東區(qū)已成為南昌市正在崛起的“富人區(qū)”，全年收入1萬元的人口只占26%，%，而2萬無以上的占總?cè)丝诘?8%。瑤湖水面遼闊，極具旅游、休閑等商業(yè)開發(fā)的價(jià)值。南昌環(huán)城高速公路的城東入口，使城東區(qū)能最便捷地進(jìn)入江西高速公路網(wǎng)。⑦教育和科技資源十分豐富 城東是南昌教育和科技資源密集的區(qū)域，區(qū)內(nèi)匯集有大中專院校20余所，中小學(xué)76所，僅昌東高校園區(qū)有7所高校，學(xué)生20余萬人。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間過半、任務(wù)過半”的目標(biāo)，創(chuàng)造了歷史最高水平。目前，南昌高新區(qū)已成為江西省科技含量最高、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)最顯著、發(fā)展速度最快、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。這一戰(zhàn)略定位，符合城東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和自然狀況的基本特點(diǎn)。區(qū)內(nèi)交通便捷、風(fēng)景秀麗，碧波蕩漾的青山湖、艾溪湖、瑤湖猶如鑲嵌的寶石，使城東地區(qū)充滿聚集人氣、商氣、財(cái)氣的誘人魅力。高素質(zhì)人群密集區(qū)、高效產(chǎn)業(yè)人群生活區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)戶聚集區(qū)、流動人口密集區(qū)、老工業(yè)生產(chǎn)生活區(qū)、鄉(xiāng)村居民生活區(qū)。城東－瑤湖高校園區(qū)匯集了十多所大專院校，具有豐富教育資源。城東集聚了我省市重量級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌東工業(yè)園區(qū)、南鋼、江氨等大型工業(yè)企業(yè)為項(xiàng)目發(fā)展提供了廣泛的客戶群體。由解放東路至市區(qū)車程僅20分鐘是市區(qū)通往羅家鎮(zhèn)的必由之路。把城東郊區(qū)融入了城區(qū)范圍。城東區(qū)域主要包括：青山湖、高新技術(shù)開發(fā)、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家新區(qū)、瑤湖高校園校區(qū)、期間有北京東路、南京東路、洛陽東路、解放東路。二、主要競爭個(gè)案及專項(xiàng)市場調(diào)研分析目 的： 通過對現(xiàn)有房產(chǎn)市場中典型競爭個(gè)案的調(diào)查統(tǒng)計(jì)和系統(tǒng)分析，來進(jìn)一步了解南昌市房產(chǎn)市場的供求狀況，以便本案項(xiàng)目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場定位。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的需求和市場定位來確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。高層由于公攤面積大，物管費(fèi)高，總價(jià)高，所以抗性最大。消費(fèi)者對產(chǎn)品的要求越來越高，樣式要求實(shí)用新穎，設(shè)計(jì)要求“人性化”，以及價(jià)格的合理化；隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售，周期一旦延長，就會產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點(diǎn)，在一定程度上就會出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。以完善、健全整個(gè)房地產(chǎn)市場。因此，本案要尋求自身的供求平衡點(diǎn)，就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費(fèi)群體的購買力。但由于住宅市場以個(gè)人消費(fèi)為主，并且消費(fèi)者理性消費(fèi)及法律意識也不斷增強(qiáng)，這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時(shí)需要更理智地根據(jù)消費(fèi)者的需求來細(xì)化產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位。如果“十一”以后市場還不能明朗外，直接降價(jià)促銷將成為主流，并且會有更加新穎的促銷政策冒出。自從奧園打起“降價(jià)”第一槍后，相繼有不少大盤跟風(fēng)，而且降價(jià)促銷的樓盤多為昌南板塊項(xiàng)目。一、南昌市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費(fèi)者和產(chǎn)品兩個(gè)方面組成的，但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響。東岸之春市場調(diào)研報(bào)告開發(fā)決策建議目 錄一、南昌市房地產(chǎn)市場總體趨勢二、主要競爭個(gè)案及專項(xiàng)市場調(diào)研分析（一）南昌市房地產(chǎn)市場概況（二）南昌市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析三、南昌市主要樓盤專項(xiàng)分析（一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場價(jià)值分析（二）區(qū)域圈層個(gè)案分析（三）外圍競爭圈層個(gè)案分析（四）綜合分析篇四、消費(fèi)者心理綜合分析五、東岸之春項(xiàng)目分析（一）SWOT分析綜述（二）土地價(jià)值決策六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程