【正文】 東岸之春市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告開發(fā)決策建議目 錄一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析（一）南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（二）南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析三、南昌市主要樓盤專項(xiàng)分析（一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值分析（二）區(qū)域圈層個(gè)案分析（三）外圍競(jìng)爭(zhēng)圈層個(gè)案分析（四）綜合分析篇四、消費(fèi)者心理綜合分析五、東岸之春項(xiàng)目分析（一）SWOT分析綜述（二）土地價(jià)值決策六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程（二）發(fā)展商開發(fā)入市時(shí)機(jī)（三）發(fā)展商開發(fā)思路導(dǎo) 言：正值中國(guó)新一輪地產(chǎn)革命的開始，房地產(chǎn)格局將重新調(diào)整，本項(xiàng)目將在這次地產(chǎn)風(fēng)暴接受洗禮。是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準(zhǔn)備的怎么樣。當(dāng)前“房?jī)r(jià)漲跌”爭(zhēng)議和“市場(chǎng)觀望”局面，反而為新上的項(xiàng)目一個(gè)“備戰(zhàn)備荒”和“客戶儲(chǔ)蓄”的一次大好機(jī)會(huì)。南昌十年發(fā)展看城東，城東發(fā)展看昌東，昌東是一塊“處女地”，地理交通位置顯赫，生態(tài)資源和產(chǎn)業(yè)資源十分豐富，商業(yè)布局成熟，尤其值得一提的是羅家新區(qū)的核心位置的昌東工業(yè)園，本案所處的城市副中心的中央地段，為項(xiàng)目開發(fā)提供了深厚的市場(chǎng)支撐。羅家新區(qū)起步區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)役已經(jīng)吹響，借勢(shì)造勢(shì)，片區(qū)互動(dòng)，商住互動(dòng)勢(shì)在必行。開發(fā)商憑借“康華企業(yè)集團(tuán)”、南昌溢沅地產(chǎn)的品牌和雄厚的實(shí)力，義不容辭肩負(fù)了板塊“領(lǐng)頭羊”的使命。中國(guó)房地產(chǎn)又進(jìn)入了新一輪的“調(diào)整期”。樓市格局正在發(fā)生重大變革，由賣方市場(chǎng)向買房市場(chǎng)過(guò)渡，以產(chǎn)品為導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)理念向以市場(chǎng)為導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)理念轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面臨一次重大的挑戰(zhàn)。2008年的宏觀調(diào)控不會(huì)放松，還會(huì)加強(qiáng)，政策是對(duì)樓市不利的。2008年的樓市撲朔迷離。降價(jià)促銷已成為市場(chǎng)主旋律，尤其是512特大地震災(zāi)害以來(lái)，此起彼伏的促銷滿天飛，南昌樓市將面臨一次重新洗牌。消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本的變化。40%以上的純投資客退出市場(chǎng)；仍有30%的置業(yè)者在“觀望”；只有30%的迫切置業(yè)者在購(gòu)房；這有為數(shù)不多的潛在消費(fèi)群被多眾的“樓盤”所追逐。所以一場(chǎng)爭(zhēng)奪客戶之戰(zhàn)即將爆發(fā)。消費(fèi)渠道將是我們必修的新課題。開發(fā)商經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“明送暗降”的促銷活動(dòng)后，終于要走向到“銷售渠道”和“客戶終端”的桌面上來(lái)了。拓展銷售渠道、挖掘潛在客戶將成為開發(fā)商的必修課。一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì) 市場(chǎng)總是由消費(fèi)者和產(chǎn)品兩個(gè)方面組成的，但市場(chǎng)的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響。我們所做此報(bào)告，是在宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)無(wú)重大變化的基礎(chǔ)上，針對(duì)產(chǎn)品及消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研分析，以促使本項(xiàng)目找到盡可能多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，以及了解目前消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和消費(fèi)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，做出準(zhǔn)確結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目的策劃、包裝等起到明確方向、指導(dǎo)定位的作用！（一）南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況目的：分析市場(chǎng)，以了解掌握近期南昌房產(chǎn)市場(chǎng)的情況，從而得出我們對(duì)于整個(gè)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體認(rèn)識(shí)和理性結(jié)論。以對(duì)本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。自從奧園打起“降價(jià)”第一槍后，相繼有不少大盤跟風(fēng)，而且降價(jià)促銷的樓盤多為昌南板塊項(xiàng)目。估計(jì)“十一”期間，將有更多的樓盤將發(fā)起促銷活動(dòng)。如果“十一”以后市場(chǎng)還不能明朗外，直接降價(jià)促銷將成為主流，并且會(huì)有更加新穎的促銷政策冒出。2008年上半年南昌市房地產(chǎn)的動(dòng)蕩不安、危機(jī)四伏，促銷打折聲不斷，整個(gè)市場(chǎng)突現(xiàn)“拐點(diǎn)”，前途未卜。從現(xiàn)有商品房市場(chǎng)來(lái)看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，同時(shí)開發(fā)商加大了對(duì)土地資源的儲(chǔ)備，因此，2008年及今后商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈。就目前商品房存量來(lái)看，市場(chǎng)的供明顯大于求。但由于住宅市場(chǎng)以個(gè)人消費(fèi)為主，并且消費(fèi)者理性消費(fèi)及法律意識(shí)也不斷增強(qiáng)，這迫使開發(fā)商在面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)需要更理智地根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)細(xì)化產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位。 就目前南昌房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，近幾年來(lái)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不斷轉(zhuǎn)變，隨著大南昌建設(shè)的全面開展以及南昌正成為中國(guó)中部新的新興城市，全面對(duì)接“長(zhǎng)珠閩”，加之市場(chǎng)開發(fā)中投資商的引導(dǎo)和刺激，房產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入高峰期，沿海麗水佳園、尚東大道、窿鑫廣場(chǎng)、中大紫園等中小戶型已全部售完，尤其是組團(tuán)的郊區(qū)盤中小戶型尤為走俏。而正在銷售的樓盤都以95－135平米的戶型為主，因此，南昌房產(chǎn)市場(chǎng)上中小戶型樓盤已經(jīng)斷檔，形成了南昌市中小戶型市場(chǎng)的真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場(chǎng)的有利時(shí)期。房產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買力。另外房產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異性以及市政建設(shè)、園林綠化和基礎(chǔ)設(shè)施等都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)的市場(chǎng)占有率。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢(shì)，整個(gè)住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。因此，本案要尋求自身的供求平衡點(diǎn)，就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。、國(guó)家大限的制約將使開發(fā)投資結(jié)構(gòu)更加趨于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡主要是指總量和結(jié)構(gòu)兩方面的協(xié)調(diào)，價(jià)位也是影響制約之一。目前房產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，把握好市場(chǎng)走向和變化，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)定化和合理化。隨著房產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來(lái)越多，政府在鼓勵(lì)開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時(shí)，相繼出臺(tái)和實(shí)施了一些國(guó)家有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營(yíng)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。以完善、健全整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。（二）南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析目的： 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細(xì)節(jié)提供一個(gè)比較全面的市場(chǎng)依據(jù)和考量?！蚍慨a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析①按工期劃分分析 目前整個(gè)南昌市房產(chǎn)市場(chǎng)的在售個(gè)案基本分為現(xiàn)房和近期房二種類型。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，樣式要求實(shí)用新穎，設(shè)計(jì)要求“人性化”，以及價(jià)格的合理化；隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售，周期一旦延長(zhǎng)，就會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點(diǎn)，在一定程度上就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。因此，今后房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)就在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性、功能性、實(shí)用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計(jì)的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。②按建筑形態(tài)劃分分析 目前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)以高層為主，幾乎是清一色占絕對(duì)的權(quán)重，相對(duì)來(lái)說(shuō)，多層（甚至小高層）所占比重較小。高層由于公攤面積大，物管費(fèi)高，總價(jià)高，所以抗性最大。錯(cuò)誤！未找到引用源。按房型劃分分析 目前南昌市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有住宅建筑類型主要有住宅、酒店公寓及別墅等，以95—135平方米的高層為主要房型，另外還兼顧一定比例的中等戶型，只要是較好適中的房型都已經(jīng)被冠名為“酒店公寓”。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。④按面積劃分分析 南昌市的現(xiàn)有建筑項(xiàng)目的單套住宅面積以95—135平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—90平米之間的中小戶型由于市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確，在很大程度上也占有一定的市場(chǎng)份額并在市場(chǎng)中得到認(rèn)可。因此，以目標(biāo)消費(fèi)群體的需求為準(zhǔn)，準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功、居住實(shí)在和房型能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析目 的： 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)市場(chǎng)中典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的調(diào)查統(tǒng)計(jì)和系統(tǒng)分析，來(lái)進(jìn)一步了解南昌市房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，以便本案項(xiàng)目產(chǎn)品能夠在投放市場(chǎng)前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位。（一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值分析地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)值 南昌市的總體規(guī)劃是有利于城東發(fā)展，城東為南昌市五大組團(tuán)之一。 城東區(qū)域主要包括：青山湖、高新技術(shù)開發(fā)、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家新區(qū)、瑤湖高校園校區(qū)、期間有北京東路、南京東路、洛陽(yáng)東路、解放東路。 城東區(qū)域只有解放東路由老城區(qū)向東郊延伸最長(zhǎng)直接到瑤湖西岸。直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無(wú)縫對(duì)接。把城東郊區(qū)融入了城區(qū)范圍。 城東區(qū)域交通十分便捷，生活方便，從城東到市區(qū)的車程僅1020分鐘；公交路眾多。并且是域區(qū)上外環(huán)高架最便捷的出入口。由解放東路至市區(qū)車程僅20分鐘是市區(qū)通往羅家鎮(zhèn)的必由之路。西湖區(qū)青云譜區(qū)灣里區(qū)青山湖區(qū)東湖區(qū)紅谷灘新區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)[南昌市基本區(qū)域圖]進(jìn)賢縣南昌縣安義縣新建縣南昌市區(qū)本案[本案宏觀位置]城東經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)值城東是南昌最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域，主要定位為集商貿(mào)、物流、休閑等多種功能齊備的城市副中心區(qū)。城東集聚了我省市重量級(jí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌東工業(yè)園區(qū)、南鋼、江氨等大型工業(yè)企業(yè)為項(xiàng)目發(fā)展提供了廣泛的客戶群體。城東匯集了我省著名的大型物資交易市和大型超市幾十家：江西紡織大市場(chǎng)、南昌鋼材大市場(chǎng)、羅家糧油大市場(chǎng)、木材大市場(chǎng)、家具大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、舊貨大市場(chǎng)；沃爾瑪超市、易蓮花百貨（招商中）、解放西路商貿(mào)中心等。為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)依托和服務(wù)配套。城東－瑤湖高校園區(qū)匯集了十多所大專院校，具有豐富教育資源。為項(xiàng)目提供了大量高素質(zhì)在客戶群體。城市生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)值城東水系發(fā)達(dá)，湖泊眾多，匯集了南昌主要大湖：青山湖、艾溪湖、瑤湖、天香園、旅游資源潛力巨大。小 結(jié)：城東——具有非帶大的消費(fèi)潛力優(yōu)勢(shì)為是富人區(qū)。高素質(zhì)人群密集區(qū)、高效產(chǎn)業(yè)人群