【文章內容簡介】 10000㎡戶型總量：住宅510套，商務公寓960套主推戶型：一房（12種） m2～ m二房（3種）85．42 m2~ m三房（3種）、四房（4種）、復式項目綠化面積高達7400平方米。該項目分2期開發(fā)，一期（華府天地）由2棟多層，8棟小高層組成，目前已經全部售出。東方明珠城2期鉑金特區(qū)（精裝修酒店式公寓）于2006年8月12日開盤。,綠化率40%.鉑金特區(qū)為1棟25層酒店公寓，戶型面積以3385平米不等，一房、兩房。個案市調及分析三：名稱物業(yè)地址開發(fā)商物業(yè)類別物業(yè)價格面積區(qū)間京東嘉苑青山湖高新大道926號南昌市房地產經營公司 經濟適用房3500元/㎡92260㎡城投康澤園青山湖青山湖南大道，解放西路以南600米處南昌城市建設投資發(fā)展有限公司 經濟適用房2950元/㎡120190㎡格林晴天京東艾溪湖畔榮昌商品房開發(fā)公司3期酒店公寓4800元/㎡4171㎡個案調研分析四：江信國際嘉園項目位置：西湖區(qū)解放西路與洪都大道交匯處占地面積：物業(yè)形態(tài)：普通住宅，11層小高層，14層高層建筑面積：㎡主推戶型：2房２廳、３房２廳備注：于2007年8月19日正式發(fā)售VIP卡，項目熱點：南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)。周圍有南昌第二家沃爾瑪。，綠化率40%。億通天澤園項目位置：青山湖區(qū)北京東路1198號（原南方電動工具廠）占地面積：物業(yè)形態(tài)：普通住宅。板式小高層（11+1層）、一棟6層多層、一棟寫字樓總建筑面積：戶型總量：902戶主推戶型：二房二廳80—100㎡、三房二廳115—135㎡備注：，%，%，規(guī)劃總戶數(shù)為902戶，主要以小高層為主。一梯兩戶，保證居者的私秘性與減少垂直交通帶來的噪音干擾。以中國特有的婉約生活主張為設計文脈搏，延伸現(xiàn)代簡約建筑風格，屏棄浮躁的外部裝飾與結構線條。 [羅家新區(qū)]項目競爭及分析五：羅家新區(qū)起步區(qū)用地分布圖羅家新區(qū)位置與周邊環(huán)境規(guī)劃圖羅家新區(qū)的起步區(qū)(以下稱起步區(qū))處于新區(qū)的西南部。規(guī)劃范圍西起昌東大道，北臨解放東路；東、南以南鋼鐵路支線為界。其中起步區(qū)和首期建設用地北起解放路、西靠羅家二路、東西以規(guī)劃道路為界（也就是本項目所在地，（）。特別注意：江鈴地產地塊即將開工；萬豪地產項目正在辦開工手續(xù)，估計為羅家片區(qū)第一盤；今年還將掛牌12塊土地，約200畝。羅家新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃圖和本項目地塊指標圖用地范圍：東部為羅家鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)。西部為昌東工業(yè)園區(qū)。北部為江西氨廠和南鋼等大型企業(yè)再向北為昌東瑤湖高校園區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)（湖東分區(qū)）。位置優(yōu)勢：羅家新區(qū)開發(fā)的“橋頭堡”。羅家鎮(zhèn)行政辦公樓的新址。羅家鎮(zhèn)與老城區(qū)的交按處。定位為集商貿、行政、文化、娛樂和居住等多功能于一體，為工業(yè)園和大型企業(yè)配套的生態(tài)環(huán)境良好居住基地。昌東工業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃（二期）項目直接競爭分析六：房地產開發(fā)區(qū)土地供應圖★A板塊占地682662㎡（約1024畝）；本案也在A板塊內，此板塊的興衰將直接關系到本案的榮辱。項目的東北面又在建城東經濟適用房，對本案有一定的影響。具體土地詳細資料如下?！顱板塊占地589211㎡（約884畝）；★C板塊占地739567㎡（約1109畝）；注：區(qū)域圈層最小面積為35平米，最大面積為220平米，平均主力面積為109平米。博泰魏瑪峰尚的主力戶型為97109平米，兩室或三室的德式建筑；上海故事戶型不實用、價格偏高；其他多二次改造房或純粹是為了迎合市場而進行的銷售變動。在本案的執(zhí)行上，博泰魏瑪峰尚具有一定的借鑒及競爭的可能。注：除去酒店公寓的價格比，戶型圈層平均價格為3850元/平方米左右，由于目前房產市場競爭比較激烈，所以從樓盤位置、質量來看，此價位在南昌房產市場中人們難以接受并表現(xiàn)出強烈的不滿，從上海故事6800元/㎡下降到5200元/㎡可見一斑而窺全豹。因此，均價定位也是本案競爭市場的關鍵。注：從圖表來看，其主力總價最高不超過51萬元，這主要取決于其樓盤戶型的特點，尤其以博泰魏瑪峰尚為典型。因他們戶型實用，總價偏低，這樣就避免了購買抗性中最主要的一點價格，所以在他們在房產市場中也獲得了極好的市場占有率。因此，認為本案主力總價應控制在30萬元左右。戶型圈層綜合分析：博泰魏瑪峰尚、東方明珠 、京東嘉苑、城投康澤園、中大紫都、上海故事等均是以周邊或主要路過的樓盤。博泰魏瑪峰尚從其所處地段、基地面積、樓體設計，都具有較大相似性。東方明珠現(xiàn)已售完，中大紫都近日開盤、轟轟烈烈，京東嘉苑主要是復式樓、城投康澤園也已接近尾聲，上海故事陷入僵局、舉步維艱，博泰魏瑪峰尚銷售勢頭也很不錯。從這些樓盤的銷售狀況來看，中小實用戶型在南昌房產市場中確實有很大潛力。不過也要看出，這些樓盤（尤以鉑金特區(qū)）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購房市場，給本案的今后推出帶來一定壓力，但我們的優(yōu)勢在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務，并配合合理的規(guī)劃設計、準確的市場定位和適合的投放時間，來搶占市場先機。其次，市場的競爭也是價格的競爭，就均價而言，各樓盤相差很大，但因戶型不同，總價控制便不相同。就本案特點來看，總價控制也是今后占有市場的關鍵。只要主力總價控制在30萬元左右、首付在6萬左右，對今后的銷售將是十分有利的。而且我們還可以通過本案的推廣來詮釋一個全新的生活理念，樹立品牌效應，并在今后的中小戶型家居中起一種引領作用，使本案推出的同時，也是一個全新居家品牌的問世。（三）外圍競爭圈層個案分析★市中心板塊項目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(元/m2)銷售情況恒茂國際華城占地240畝，總建50萬m2高層一室（40）二室（94）三室（）1000012000已售磬，進入交樓階段高能金域名都占地157畝，總建36萬m2高層三室（129－134）四室（148－160）8300僅剩余三套上林春天占地84畝，總建11萬m2小高層三室（116－125）二室（95－100）670010月29日開盤，2日銷售100多套黃埔豪園占地10畝，高層三室（143－151）5800剩余少量復式百年經典占地17畝，總建2萬m2多層小高層三室（110－127）二室（89－99）5600剩余三套一樓三室中大青山湖花園占地約50畝，總建約5萬m2多層、小高層、高層、別墅三室（136－148）7800一期多層、小高層剛開盤天驥俊園占地約110畝，總建約16萬m22多層高層三室（113－135）二室（約85）7300一期多層已售磬，在售三室僅剩余一套★朝陽洲板塊以下樓盤售罄，數(shù)據(jù)來自2007年南昌房地產網。項目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(元/m2)銷售情況萊茵半島占地約180畝，總建約23萬m2多層、小高層三室（98－108，115－125）6900售罄朝陽領秀，總建15萬m23多層、高層三室（146－153）4900售罄卓品驕陽占地約24畝，總建約5萬m23高層三室（130）二室（87－100）4500剩余小量三室名爵府占地2萬m2，高層、小高層三室（105，118－131）二室（89－91）4500售罄★青山湖/京東板塊項目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(元/m2)銷售情況恒茂湖濱占地70畝，高層、別墅四室（255－259）8500－香溢花城占地483畝，總建48萬m2別墅、多層、花園洋房、小高層、高層三室（115，126－147）8000以上（花園洋房）一期已入住，二期首推別墅和花園洋房以售磬，二期花園和別墅接受登記秀泊經典占地150畝，總建17萬m2多層、小高、高層三室（ 128－148 ）6500剩余少量10層以上三室白金翰占地108畝，200套別墅及2棟小高層組成別墅、高層三室（122－137）、別墅（300）640038套別墅（其中8套獨立別墅）已基本售罄，高層已售約60％碧海云天占地約100畝，多層、高層－6400多層、高層單位已全部入住萬科四季花城占地面積930畝，總建74萬m2多層、情景洋房、公寓、小高層、高層三室（126－128，140－150）螞蟻工房7500情景洋房7200情景洋房剩余約10套，二室基本售磬尚東大道占地約70畝多層、小高層、mini小戶型一室（31－60）三室（120－135）610005年開售，一、二、三期售罄億通天澤園占地86畝，總建約15萬m2小高層