上海鴻翔大廈市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc)-市場(chǎng)調(diào)研-全文預(yù)覽
【正文】 口、閘北、普陀和浦東四區(qū)，供應(yīng)總量為 14． 9 萬平方米，占到辦公面積總量的 27％ 。目前上海乙級(jí)寫字樓的供需形勢(shì)是求略大于供，但這對(duì)市場(chǎng)價(jià)格并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，一些原本打算出租 (如：天安中心 )，甚至已出租若干年的寫字樓 (如：港泰廣場(chǎng) )，也及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，變租為售。相比現(xiàn)今甲級(jí)辦公樓總量 330萬平方米，今后三、四年內(nèi)上海的甲級(jí)寫字樓增長(zhǎng)將達(dá) 70%。 旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫字樓需求。 ? 世博帶來長(zhǎng)期利好效應(yīng) ——— 上海承辦 2020 年世博會(huì)，直接影響到建筑業(yè)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。預(yù)計(jì)未來幾年，外資金融業(yè)會(huì)加速擴(kuò)展其在中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)，包括摩根斯丹利在內(nèi)的大財(cái)團(tuán)、大銀行等會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐上海，從而將產(chǎn)生大量的高級(jí)寫字樓需求。 可以預(yù)見，隨著金融保險(xiǎn)、電信服務(wù)和商業(yè)等行業(yè)限制的逐步取消，外資機(jī)構(gòu)必然會(huì)在中國(guó)建立各種機(jī)構(gòu)，再加上世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，都在客觀上形成了對(duì)滬上寫字樓市場(chǎng)的推動(dòng)力。而作為上海市中心最繁華的地段之一，瑞安集團(tuán)開發(fā)的這些甲級(jí)寫字樓品質(zhì)高、租金也不菲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 甲級(jí)寫字樓再掀熱浪滾滾 毋庸置疑，在寫字樓市場(chǎng)中，甲級(jí)寫字樓始終還是市場(chǎng)的主體。而在浦東八佰伴地區(qū)，面對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓眾多的市場(chǎng)局面，“遠(yuǎn) 東廣場(chǎng)”另辟蹊徑，推出了最小面積僅為 50 平方米左右的自由辦公空間，滿足了更多普通中小企業(yè)的實(shí)際需要，從而受到買家的青睞。前 者是由一家來自溫州的民營(yíng)企業(yè)收購滬上面積最大的爛尾樓 ——— 寶通大廈引發(fā)的后續(xù)效應(yīng)，此項(xiàng)目在開盤第一個(gè)月內(nèi)，就銷售 15000 平方米，創(chuàng)下了上海甲級(jí)寫字樓銷售速度的新紀(jì)錄。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未來五年，小陸家嘴、淮海東路、徐家匯、人民廣場(chǎng)、北外灘、五角場(chǎng)、中山公園、松江新城、上海南站等地均有大量商務(wù)寫字樓上市，預(yù)計(jì)總量將超過 500萬平方米。 新開工寫字樓尤其是高檔次寫字樓、精品寫字樓不斷增多，另一方面，由于新竣工寫字樓的大量涌現(xiàn)，市場(chǎng)已基本趨于飽和，導(dǎo)致大部分樓宇空置率上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此外，一些大面積需求的跨國(guó)企業(yè)已經(jīng)開始探求試驗(yàn)包括擴(kuò)張到次級(jí)或城郊寫字樓區(qū)域，例如 Shanghai Business Park 以及一些量身定做的選擇等等。另外，盧灣市場(chǎng)表現(xiàn)突出，企業(yè)天地幾乎滿租。值得注意的是：與供應(yīng)狀況相反，長(zhǎng)寧區(qū)有較大的成交體量，這從一個(gè)側(cè)面反映長(zhǎng)寧區(qū)今年在消化空置寫字樓的能力方面大有長(zhǎng)進(jìn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。許多企業(yè)為了擴(kuò)張仍然在近期完工的寫字樓中尋求更大的辦公面積，市場(chǎng)條件仍顯得較緊張。 ? 隨著上海宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，各種跨國(guó)公司不斷進(jìn)入上海，對(duì)于甲級(jí)寫字樓的需求必將上升，在此需求下，甲級(jí)寫字樓呈現(xiàn)合理的供應(yīng)放量。 ? 2020 年由于經(jīng)歷 SARS 的影響，辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到歷史供應(yīng)量最低點(diǎn)為 40。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。完成了一批市 政建設(shè)及綜合改造項(xiàng)目，投資環(huán)境大大改善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “八五”期間，黃浦區(qū)改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了全面發(fā)展階段。區(qū)內(nèi)擁 有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特商店。 黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源和眾多的城市新景觀，并成為近幾年景點(diǎn)旅游和都市旅游的熱點(diǎn)，目前沿外灘、豫園、西藏路、人民廣場(chǎng)、南京東路步行街的旅游環(huán)線已經(jīng)形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨(dú)厚的景觀資源 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 黃浦區(qū) 位于全區(qū)面積 （其中水域面積 ），轄 4個(gè)街道，人口。外灘地區(qū)集中了中外金融機(jī)構(gòu) 63家。入夜，華燈初放，沿外灘、南京路、人民廣場(chǎng)和金陵路構(gòu)成的燈光環(huán)路，異彩繽紛。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。五年中批租土地 32幅，拆除舊危房 ，動(dòng)遷危棚 簡(jiǎn)屋居民 7600多戶；完成建設(shè)項(xiàng)目 98 個(gè)，竣工面積 。 第二章 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展概況 第一節(jié) 上海歷年寫字樓供需情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 0204060801001201401601801996年 1998年 2020年 2020年 2020年 歷年來辦公樓供應(yīng)量（竣工面積） 單位：萬 m2 ? 辦公樓市場(chǎng)在 1998年處于鼎盛時(shí)期，之后隨著亞洲金融危機(jī)的大爆發(fā)一度陷入了發(fā)展的低谷，供應(yīng)量體開始大幅度下滑。 6萬平方米。大多數(shù)新增供應(yīng)面積由于已經(jīng)預(yù)租完成，加上持續(xù)的跨國(guó)企業(yè)對(duì)辦工面積的需求使得整體
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