【正文】 第二章、龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況一、龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)是深圳市六區(qū)中面積最大的一個(gè)區(qū)，約占深圳市總面積的“半壁江山”，它東臨美麗寧?kù)o的大亞灣、大鵬灣，南臨是繁華大都市深圳特區(qū)和香港，西邊與寶安區(qū)相鄰，北邊緊靠惠州、東莞兩市。深圳市的重要工業(yè)基地，龍崗區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地達(dá)300平方公里，居全市各區(qū)的首位，是深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的大工業(yè)區(qū)所在地。 二、龍崗區(qū)地產(chǎn)概況 龍崗區(qū)地產(chǎn)市道平穩(wěn)發(fā)展，總體穩(wěn)中有升，特別是布吉鎮(zhèn)一直表現(xiàn)良好，良好的交通條件，大量的可開發(fā)用地，工業(yè)發(fā)展的人口匯聚，市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)中心城建設(shè)的支持和給予的優(yōu)惠都為中心城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了極好的機(jī)遇。深圳日新月異的發(fā)展經(jīng)歷，充分給予人們信心——機(jī)會(huì)總是來(lái)得很快，很突然。龍崗中心城新規(guī)劃區(qū)域和老區(qū)龍崗鎮(zhèn)相聯(lián)在一起，二個(gè)區(qū)的商業(yè)有不同特點(diǎn)：龍崗鎮(zhèn)商鋪與大中型百貨共存；龍崗鎮(zhèn)由自然村落發(fā)展而成，有國(guó)際商場(chǎng)，人人購(gòu)物廣場(chǎng)，南城百貨等大中型百貨商場(chǎng)。商鋪與大百貨雖是低水平經(jīng)營(yíng)，但沒有大起大落情況。中心城小商鋪占絕對(duì)比重；龍崗中心城是按照現(xiàn)代城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建造的新城，兼有居住、行政辦公、商業(yè)物業(yè)和各種配套設(shè)施，是龍崗區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地，還有天健花園、城市花園、碧湖花園、紫薇花園、愉園等住宅小區(qū)。中心城內(nèi)規(guī)模較大的商場(chǎng)僅有碧湖花園的好億佳商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)食品、洗滌品及化妝品，其余商鋪規(guī)模都較小，面積30200M2，主要經(jīng)營(yíng)建筑裝飾材料。目前，龍崗商業(yè)服務(wù)業(yè)整體上初具規(guī)模，商鋪數(shù)量多，分布廣，并在龍平東路兩側(cè)形成了類似舊東門老街。經(jīng)營(yíng)中高檔商品的大中型商場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，今后會(huì)出現(xiàn)幾家規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)商品門類齊全的一站式購(gòu)物場(chǎng)所，類似萬(wàn)佳百貨、沃爾瑪?shù)慕?jīng)營(yíng)模式。低檔廉價(jià)商業(yè)長(zhǎng)期存在。目前中心城的居住、行政辦公成為主體，但居住率不高，集中、密集程度還不夠。龍崗區(qū)政府必將出臺(tái)優(yōu)惠政策刺激中心城發(fā)展，對(duì)龍崗中心城的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)發(fā)展必將有較大的促進(jìn)作用。商鋪售價(jià)高，租金低，銷售狀況好龍崗中心城的商鋪有租有售，目前商鋪首層售價(jià)介于900012000元/M2，商鋪現(xiàn)房銷售率70%，銷售情況良好，但商鋪空置率很高，達(dá)50%。下表反映不同渠道的銷售情況：中心城商用物業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)表 名 稱層數(shù)官方及地產(chǎn)人士銷售率（%）現(xiàn)場(chǎng)信息銷售率（%）銷售率差 值首層二層三層首層二層三層鴻基新城1805030新鴻進(jìn)花園1704030紫薇花園1956035碧湖花園28530501030城市花園1906525尚景園1603030東都花園1新亞洲花園1602040愉園1958015歐景花園1503515和興花園11010龍興商業(yè)廣場(chǎng)34未售0未售天豪商業(yè)廣場(chǎng)39030未售4015未售50楚豐廣場(chǎng)29020351050城龍花園120155分析： 上述的怪現(xiàn)象主要表現(xiàn)在首層商鋪，官方及地產(chǎn)人士的銷售率較高，而售樓處的反映的銷售較低，中間銷售率的差額到哪里去了呢？后經(jīng)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因——中間銷售率的差值被炒家拿走。否則象海南的房地產(chǎn)或93年以前的深圳地產(chǎn)市埸，炒家占絕對(duì)比重，即形成泡沫市埸，最后總有一個(gè)吃苦頭。不斷開發(fā)商鋪的開發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體紅利等收入積累了相當(dāng)?shù)拈e余資金，而銀行利率則一降再降，更增收了20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。 公司或企業(yè)。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊城商業(yè)廣場(chǎng)等有實(shí)力的商業(yè)買家。專業(yè)的房地產(chǎn)投資者。約有40%左右的市場(chǎng)份額。 從投資多樣性和政府公務(wù)員架構(gòu)看，這部分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強(qiáng)的股票、債券投資。 由于房地產(chǎn)開發(fā)獲利性強(qiáng)的特點(diǎn)，且又有銀行按揭，所以開發(fā)商開發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進(jìn)小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。第六章、中心城商鋪市場(chǎng)前景一、中心城商服物業(yè)的供應(yīng)龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小龍崗鎮(zhèn)的大中型商場(chǎng)有國(guó)際商場(chǎng)、南城百貨，人人購(gòu)物廣場(chǎng)、富佳商場(chǎng)等，建筑面積共計(jì)約5萬(wàn)M2。今后三年商鋪供給量還將進(jìn)一步增加，一類為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，楚豐廣場(chǎng)等，商服物業(yè)潛在供給量約10萬(wàn)M2。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)98年以前的開發(fā)者和炒家大部分人賺到70100%的利潤(rùn)。2000年春上市量：2000年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場(chǎng)、東都花園等，估計(jì)總量近4萬(wàn)平方米左右，約占總供應(yīng)量的18%。 一般居民跟風(fēng)入市。三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏龍崗中心城及附近的商業(yè)在96年以前一直是處于較低價(jià)位，成交量也很少，從96年下半年開始其開發(fā)量逐漸增加特別是98年和2000年，而經(jīng)營(yíng)情況則一直沒有多大改善，空置率長(zhǎng)期保持在較高水平。 至少目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)，又如何。 第七章、項(xiàng)目概況一、位置：名流商業(yè)廣場(chǎng)屬龍崗中心城一級(jí)輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約1500米。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側(cè)是少量的臨街空置商鋪。 項(xiàng)目街區(qū)功能暫時(shí)不具商業(yè)條件 本項(xiàng)目周邊沒有象樣的建筑物和知名物業(yè)，沒有自成的商業(yè)、居家、文體娛樂等氣氛，周邊沒有形成鬧市狀態(tài)，必須待三年左右時(shí)間才會(huì)有大的改觀，目前必須要靠物業(yè)本身制造人氣。周邊人口均散布在200米以外，基礎(chǔ)人口的接近、密集還有待時(shí)間。如意路沒有人氣如意路目前和未來(lái)二、三年內(nèi)人流、車流均較少，人氣太淡。工程進(jìn)度沒有 工程尚處在設(shè)計(jì)階段，能否搶時(shí)間，搶客戶，搶機(jī)會(huì)還難以定論。處于第二通道與如意路交匯之十字路口屬商業(yè)的黃金段位，需要充分利用。開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大。 項(xiàng)目本身有一定的住宅量，相互依托，對(duì)商鋪有需求和一定的支援作用。 商業(yè)面積和住宅戶型商業(yè)總面積只設(shè)一、二層商鋪約13000平方米，三層不設(shè)商業(yè)，商業(yè)單位面積控制在30M2——120M2之間，并且要有隨意分割設(shè)計(jì)，特別是可以放大。 設(shè)區(qū)內(nèi)空中走廊設(shè)通向二樓的連廊，人行天橋直達(dá)二樓。l 臨街立面預(yù)留燈箱廣告位，便于統(tǒng)一管理和公司創(chuàng)收。 第十章、營(yíng)銷策劃建議 要注意機(jī)會(huì)，宜早不宜遲：在2000年8月份前盡量能完工，交付，一是不要碰到大市向下，二是爭(zhēng)取下半年的商業(yè)機(jī)會(huì)。 提前聯(lián)系按揭銀行。 保留單位建議控制在10%以內(nèi)，以防市道隨后會(huì)長(zhǎng)期低迷。如賣商業(yè)時(shí)名稱為“商業(yè)廣場(chǎng)”，賣住宅時(shí)用“名流雅居”。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤名稱碧湖花園結(jié)構(gòu)類型多層、小高層地理位置吉祥路與清林路交匯處發(fā)展商志聯(lián)佳實(shí)業(yè)占地面積28萬(wàn)m2建筑面積60萬(wàn) m2戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式主導(dǎo)戶型3房2廳住宅均價(jià)多層3400元/ m2，小高層4000元/ m2付款方式一次性90折，按揭92折住宅銷售率80%宣傳重點(diǎn)位置、規(guī)模、小區(qū)環(huán)境、龍?zhí)豆珗@、配套工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格一層12000元/ m2，二層6000元/ m2商鋪銷售率85%分析項(xiàng)目規(guī)模大，且處于龍崗中心城的中心區(qū)域，發(fā)展商立意做精品樓盤，請(qǐng)一流設(shè)計(jì)師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高小區(qū)的檔次和形象，實(shí)行人車分流，各方面都處于龍崗地產(chǎn)前列。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤名稱紫薇花園結(jié)構(gòu)類型多層地理位置吉祥路與清林東路交匯處發(fā)展商深圳大貿(mào)股份有限公司代理商無(wú)占地面積20萬(wàn)m2建筑面積30萬(wàn)m2戶型2房2廳（60—80 m2），3房2廳（90—110 m2），4房2廳（110—130 m2）5房2廳（140—160 m2）主導(dǎo)戶型2房2廳、3房2廳住宅均價(jià)2800元/ m2付款方式一次性96折，按揭98折住宅銷售率85%宣傳重點(diǎn)規(guī)模大，位置好，配套齊，環(huán)境好，工程質(zhì)量好工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格11800元/ m2商鋪銷售率95%分析該項(xiàng)目部分屬微利房，部分為商品房，微利房可聚集人氣。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤名稱城市花園結(jié)構(gòu)類型多層地理位置吉祥路與龍平大道交匯處發(fā)展商龍崗區(qū)城市建設(shè)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司代理商無(wú)占地面積8．9萬(wàn)m2建筑面積19．8萬(wàn)m2戶型2房2廳（70—80 m2），3房2廳（80—110 m2），4房2廳（100—120 m2）復(fù)式主導(dǎo)戶型3房2廳、4房2廳住宅均價(jià)3100元/ m2付款方式一次性90折，按揭95折住宅銷售率80%宣傳重點(diǎn)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境、會(huì)所工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格11000元/ m2商鋪銷售率90%分析本項(xiàng)目規(guī)模大，小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境較好，發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)，幾十棟多層住宅同時(shí)開發(fā)，工程進(jìn)度順利，定位準(zhǔn)確，銷售順利。47 / 47