【正文】 ? 服務(wù)業(yè)態(tài)中，美容美發(fā)店最多，共 9 家，牙科 3 家，培訓(xùn)中心 3 家，足療類 2 家，健身中心 1 家； 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 27 各類服務(wù)業(yè)態(tài)店鋪數(shù)齒科診所, 3攝影, 4數(shù)碼, 1。 四號(hào)線大木橋路是終點(diǎn)站，目前人流量不高，考慮到年底四號(hào)線全線通車，預(yù)計(jì)未來將有較大改善。 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 21 第 3 部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境調(diào)研 一、調(diào)研范圍 1．本項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) ? XX 路底商 門牌 1 3 5 7 9 11 13 1517 1921 23 合計(jì) 面積 0 0 ? XXX 路三層底商 門牌 2182/3F 212 214 2161F 220 222 224 226 228 230 232 合計(jì) 面積 0 0 ? XX 兩層商鋪 （二期） 門牌 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 3945 合計(jì) 面積 313 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 22 2．項(xiàng)目區(qū)位 本案 地鐵 4號(hào)線大木橋 站 肇嘉浜路 中山南二路 /內(nèi)環(huán)線高架 南北高架 /盧浦大橋 瑞金路 大木橋路 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 23 3．核心輻射圈 車流 主要商業(yè)分布區(qū) 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 24 二、 調(diào)研內(nèi)容 1．輻射人口 本項(xiàng)目周邊小區(qū)包括：日暉新城、絲廬花語、天合雅園、日暉二村、茶陵小區(qū)等，總居住人口在 2 萬人左右。（ 6）中金廣場項(xiàng)目將新增 萬平方米商貿(mào)業(yè)面積 ， 預(yù)計(jì) 2020 年可竣工。（ 4）漕開發(fā) W19 地塊新增近 10 萬平方米的商貿(mào)業(yè)面積，預(yù)計(jì) 2020 年前后陸續(xù)竣工。（ 2）上海南站，站體內(nèi)將新增 6 萬商貿(mào)業(yè)面積。徐匯區(qū)中心區(qū)域規(guī)劃布局已接近完成。 ? 美羅城 美羅城以文化娛樂、時(shí)尚消費(fèi)、休閑美食為主要經(jīng)營特色，擅長舉辦明星見面會(huì)、作家簽名等活動(dòng) ,整合以文化娛樂為主的各類營銷活動(dòng)，深受時(shí)尚青年 的喜愛，逐步建立了美羅城特有的主題系列活動(dòng)。樓層布局功能，地下 1 層除大型超市，有直通地鐵的 12 號(hào)出入口， 14 層是 各類品牌名店、內(nèi)街休閑餐飲， 56 層是文化娛樂餐飲區(qū)域。 ? 港匯廣場 港匯廣場建筑面積 13 萬平米，分為 7 個(gè)層面，營業(yè)面積 7 萬 5 千平米。 三樓 主要經(jīng)營西裝西褲，職業(yè)女裝，太太服飾， 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 17 中老年服裝，牛仔休閑，襯衫領(lǐng)帶等。 一樓 主要經(jīng)營煙酒食品、茶葉補(bǔ)品、化妝品、 金銀飾品、玻璃器皿、洗滌用品、鐘表眼鏡、 箱包皮件、照相器材等。大眾化市場定位，目標(biāo)客層為廣 大工薪階層。六百實(shí)業(yè)公司經(jīng)營的商品質(zhì)量優(yōu)異，檔次適中，價(jià)格公道，素有 “平民商店 ”之稱。 樓 層 介 紹 (B1－ 8F) 地 下 ： 超市 一 樓 ： 飾品，眼鏡，鍾表，化妝品，鞋 包 二 樓 ： 女裝 三 樓 ： 職業(yè)女裝 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 16 四 樓 ： 男裝 五 樓 ： 童裝，文教 六 樓 ： 家電，家俱，布藝 七 樓 ： 小吃 八 樓 ： 酒店 ? 上海六百 上海六百地處徐家匯商城，有 40 多年經(jīng)營的歷史。 21 世紀(jì)之初躋身上海零售百貨的十強(qiáng)之一 。 ? 匯金百貨 1998 年開業(yè) ， 地處徐家匯現(xiàn)代商業(yè)中心的核心地段。 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 15 ? 太平洋百貨 太平洋百貨徐匯店位于著名的徐家匯商業(yè)中心區(qū)，是上海繁華的商業(yè)中心之一，有著四通八達(dá)的立體交通，是海內(nèi)外知名企業(yè)投資經(jīng)營集中之地。經(jīng)營商品中約 有三分之一為進(jìn)口商品，包括一些國際知名品牌，其它均為中外合資企業(yè)的產(chǎn)品和國內(nèi)名特優(yōu)商品。 2． 主要商業(yè)物業(yè)調(diào)研 ? 徐家匯主力商家分布 ? 主要業(yè)態(tài)比 重 天 平 路 華 山 路 漕 溪 北 路 虹 橋 路 肇 家 浜 路 徐家匯站 第六百貨 匯金百貨 港匯廣場 東方商廈 美羅城 太平洋數(shù)碼 太平洋百貨 中興百貨 新路達(dá)廣場 天 鑰 橋 路 匯聯(lián)商廈 名品街 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 14 主要業(yè)態(tài)比重( 營業(yè)面積)百貨商廈,300000購物中心,130000專業(yè)市場,20200餐飲娛樂,101780賓館, 41400其他, 10000 ? 主要商場營業(yè)額（單位：億元） 2020 2020 2020 東方商廈 太平洋徐匯店 六百 匯金百貨 匯聯(lián)商廈 ? 東方商廈 東方商廈坐落在上海市西南部繁華的徐家匯商城，總面積約 32020 多平方米(B15F)，是集購物、休閑于一體的 “旅游涉外定點(diǎn)商店 ”。目前已構(gòu)成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費(fèi)商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。 未來徐家匯將成為上海市唯一一個(gè)三條地鐵線的換乘中心。 5． 上海市 “十一五”商業(yè)布局重點(diǎn) 內(nèi)環(huán) 外環(huán) 中環(huán) 外高橋 金橋 張江 川沙 三林 龍華 上海南站 田林 漕河涇 七寶 控江路 大寧 大華 真北 真如 上海新商業(yè)布局概況圖 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 13 二、 徐匯區(qū)主要商圈調(diào)研 1． 徐家匯 商圈 概況 徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號(hào)線徐家匯站上。 ? 市中心商業(yè)用地供應(yīng)量銳減 自土地出讓實(shí)行“招、拍、掛”，上海市土地供應(yīng)明顯趨緊 ，由于市中心土地資源的稀缺，純商業(yè)用地更少。 寶山, 5 . 6 0 %長寧, 0 . 3 0 %徐匯, 0 . 2 0 %虹口, 0 . 4 0 %奉賢, 2 . 9 0 %青浦, 3 . 5 0 %嘉定, 4 . 6 0 %楊浦, 0 . 7 0 %崇明, 0 . 1 0 %靜安, 0 . 1 0 %黃浦, 0 . 1 0 % 南匯, 2 3 . 2 0 % 松江, 1 5 . 4 0 %普陀, 1 2 %金山, 1 0 . 8 0 %浦東, 8 . 5 0 %閘北, 6 . 6 0 %閔行, 5 . 1 0 % 2020 年上海市商業(yè)物業(yè)新增面積 區(qū)域分布 1995 年 2020 年上海市商業(yè)物業(yè)竣工面積及吸納量 050100150200250竣工量 銷售量 出租量 62 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 12 4．上海市商業(yè)用地供應(yīng)量 ? 頂級(jí)商業(yè)地塊多歸港資 2020 年和計(jì)黃浦和長江實(shí)業(yè)以 億元收購了浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) X32 地塊，至此，李嘉誠旗下已在上海中中心位置擁有了 12 處物業(yè)。 ? 2020 年上海商業(yè)地產(chǎn)市場新增商業(yè)物業(yè) 146 萬多平方米， 商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)過?，F(xiàn)象； ? 新增商業(yè)項(xiàng)目多集中在郊區(qū)，郊區(qū)如松江、南匯出現(xiàn)大量空鋪，但市中心商業(yè)物業(yè)依然供不應(yīng)求。 龍之夢(mèng)、新寧購物中心、玫瑰坊 單位日租金：540 元 天山路 天山一條街曾經(jīng)被稱為“上海西部的南京路”，令人難以想象的人流使得天上路一度成為眾多商家追隨的目標(biāo)， 但由于目前正在規(guī)劃改造中，大量商業(yè)項(xiàng)目正在招商，預(yù)計(jì)恢復(fù)往日的繁華還需一段時(shí)日。小陸家嘴因此成為上海旅游中心之一，正大廣場的開張使得該區(qū)域缺乏商業(yè)氣氛的歷史成為過去。昔日的五角場是上海東北部唯一的商業(yè)中心，目前，該區(qū)域被規(guī)劃成與徐家匯媲美的現(xiàn)代化商都。 太平洋百貨站前店 、 新亞大包 環(huán)龍商廈等 單位日租金：420 元 新上海 商業(yè)城 由 17 幢環(huán)形建筑構(gòu)成，裙房則用作商業(yè)用途，配套的交通和商業(yè)環(huán)境比較完善，但由于以前缺乏整體規(guī)劃，除了第一八佰伴之外，其余商廈總是處于苦苦支撐中。豫園商業(yè)區(qū)的商業(yè)以小商品。但由于該商業(yè)街兩邊的建筑均非常陳舊，近年來對(duì)該段商業(yè)街的陸續(xù)改造以及市政規(guī)劃 的實(shí)施，周邊居民不斷外遷，使得四川北路的商業(yè)氣氛大受影響，除了北段和中 段的幾家商場 外，其他路段不復(fù)往日風(fēng)采。 目前的南京西路商圈以成為國際頂級(jí)品牌的聚集地。如今，徐家匯商圈正在升級(jí)調(diào)整中，預(yù)計(jì)未來引進(jìn)眾多國際一線品牌。 食品一店、和平飯店、張小泉刀剪店、新世界城 、 亨得利鐘表店 、百聯(lián)世貿(mào)、永新百貨、置地廣場、宏伊廣場等 單位日租金：3080 元 徐家匯 昔日的徐家匯以上海的文化中心著稱，而今的徐家匯已經(jīng)成為上海市最活躍的商業(yè)中心之一。如今的南京東路不僅成為上海市民休閑購物選擇場所之一，也成為每個(gè)來大上海的游客必到之地。 太平洋百貨淮海店、百盛 、華亭伊勢(shì)丹、 無限度、大上海時(shí)代廣場、 Hamp。南北高架又將淮海中路分為東、西二段：東段以商廈與寫字樓結(jié)合的商務(wù)區(qū)為特色，西段以專業(yè)特色店中點(diǎn)綴商廈為特點(diǎn)。 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研及定位 9 第 2 部分 零售市場 調(diào)研 一、 上海市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 1．上海市 中心城區(qū)商業(yè)布局體系 未來上海市將形成“多中心、超廣域、網(wǎng)絡(luò)狀”的新商業(yè)布局體系，從都市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、特色功能區(qū)、風(fēng)情專業(yè)街、社區(qū)商業(yè) 4 個(gè)層面對(duì)上?，F(xiàn)有的中心城區(qū)商業(yè)格局進(jìn)行完善。 ? 集約型發(fā)展。 ? 居民收入 不斷提高 徐匯區(qū)職工平均工資逐年 遞增， 2020 年末平均工資超過 4 萬元，較上年增長 % 徐匯區(qū)近三年地區(qū)生產(chǎn)總值01002003004005006002020 2020 20207%8%8%8%8%8%9%9%9%9%9%生產(chǎn)總值（億元） 增長率徐匯區(qū)近三年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值01002003004005002020 2020 202070%71%72%73%74%75%76%77%第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元） 占全區(qū)生產(chǎn)總值比重徐匯區(qū)歷年職工平均工資0500010000150002020025000300003500040000450001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020