【正文】 徐匯區(qū)近三年第三產業(yè)生產總值01002003004005002020 2020 202070%71%72%73%74%75%76%77%第三產業(yè)生產總值（億元） 占全區(qū)生產總值比重徐匯區(qū)歷年職工平均工資0500010000150002020025000300003500040000450001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%職工平均工資（元） 增長商業(yè)項目市場調研及定位 8 3． 發(fā)展機遇 ? 軌道交通機遇。 商業(yè)項目市場調研及定位 9 第 2 部分 零售市場 調研 一、 上海市商業(yè)地產市場發(fā)展狀況 1．上海市 中心城區(qū)商業(yè)布局體系 未來上海市將形成“多中心、超廣域、網絡狀”的新商業(yè)布局體系，從都市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、特色功能區(qū)、風情專業(yè)街、社區(qū)商業(yè) 4 個層面對上?，F有的中心城區(qū)商業(yè)格局進行完善。 太平洋百貨淮海店、百盛 、華亭伊勢丹、 無限度、大上海時代廣場、 Hamp。 食品一店、和平飯店、張小泉刀剪店、新世界城 、 亨得利鐘表店 、百聯(lián)世貿、永新百貨、置地廣場、宏伊廣場等 單位日租金：3080 元 徐家匯 昔日的徐家匯以上海的文化中心著稱，而今的徐家匯已經成為上海市最活躍的商業(yè)中心之一。 目前的南京西路商圈以成為國際頂級品牌的聚集地。豫園商業(yè)區(qū)的商業(yè)以小商品。昔日的五角場是上海東北部唯一的商業(yè)中心，目前，該區(qū)域被規(guī)劃成與徐家匯媲美的現代化商都。 龍之夢、新寧購物中心、玫瑰坊 單位日租金：540 元 天山路 天山一條街曾經被稱為“上海西部的南京路”，令人難以想象的人流使得天上路一度成為眾多商家追隨的目標， 但由于目前正在規(guī)劃改造中，大量商業(yè)項目正在招商，預計恢復往日的繁華還需一段時日。 寶山, 5 . 6 0 %長寧, 0 . 3 0 %徐匯, 0 . 2 0 %虹口, 0 . 4 0 %奉賢, 2 . 9 0 %青浦, 3 . 5 0 %嘉定, 4 . 6 0 %楊浦, 0 . 7 0 %崇明, 0 . 1 0 %靜安, 0 . 1 0 %黃浦, 0 . 1 0 % 南匯, 2 3 . 2 0 % 松江, 1 5 . 4 0 %普陀, 1 2 %金山, 1 0 . 8 0 %浦東, 8 . 5 0 %閘北, 6 . 6 0 %閔行, 5 . 1 0 % 2020 年上海市商業(yè)物業(yè)新增面積 區(qū)域分布 1995 年 2020 年上海市商業(yè)物業(yè)竣工面積及吸納量 050100150200250竣工量 銷售量 出租量 62 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05商業(yè)項目市場調研及定位 12 4．上海市商業(yè)用地供應量 ? 頂級商業(yè)地塊多歸港資 2020 年和計黃浦和長江實業(yè)以 億元收購了浦東陸家嘴金融貿易區(qū) X32 地塊，至此，李嘉誠旗下已在上海中中心位置擁有了 12 處物業(yè)。 5． 上海市 “十一五”商業(yè)布局重點 內環(huán) 外環(huán) 中環(huán) 外高橋 金橋 張江 川沙 三林 龍華 上海南站 田林 漕河涇 七寶 控江路 大寧 大華 真北 真如 上海新商業(yè)布局概況圖 商業(yè)項目市場調研及定位 13 二、 徐匯區(qū)主要商圈調研 1． 徐家匯 商圈 概況 徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。經營商品中約 有三分之一為進口商品，包括一些國際知名品牌，其它均為中外合資企業(yè)的產品和國內名特優(yōu)商品。 ? 匯金百貨 1998 年開業(yè) ， 地處徐家匯現代商業(yè)中心的核心地段。 樓 層 介 紹 (B1－ 8F) 地 下 ： 超市 一 樓 ： 飾品，眼鏡，鍾表，化妝品，鞋 包 二 樓 ： 女裝 三 樓 ： 職業(yè)女裝 商業(yè)項目市場調研及定位 16 四 樓 ： 男裝 五 樓 ： 童裝，文教 六 樓 ： 家電，家俱，布藝 七 樓 ： 小吃 八 樓 ： 酒店 ? 上海六百 上海六百地處徐家匯商城，有 40 多年經營的歷史。大眾化市場定位，目標客層為廣 大工薪階層。 三樓 主要經營西裝西褲，職業(yè)女裝，太太服飾， 商業(yè)項目市場調研及定位 17 中老年服裝，牛仔休閑，襯衫領帶等。樓層布局功能，地下 1 層除大型超市，有直通地鐵的 12 號出入口， 14 層是 各類品牌名店、內街休閑餐飲， 56 層是文化娛樂餐飲區(qū)域。徐匯區(qū)中心區(qū)域規(guī)劃布局已接近完成。（ 4）漕開發(fā) W19 地塊新增近 10 萬平方米的商貿業(yè)面積，預計 2020 年前后陸續(xù)竣工。 商業(yè)項目市場調研及定位 21 第 3 部分 項目及周邊環(huán)境調研 一、調研范圍 1．本項目基本數據 ? XX 路底商 門牌 1 3 5 7 9 11 13 1517 1921 23 合計 面積 0 0 ? XXX 路三層底商 門牌 2182/3F 212 214 2161F 220 222 224 226 228 230 232 合計 面積 0 0 ? XX 兩層商鋪 （二期） 門牌 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 3945 合計 面積 313 商業(yè)項目市場調研及定位 22 2．項目區(qū)位 本案 地鐵 4號線大木橋 站 肇嘉浜路 中山南二路 /內環(huán)線高架 南北高架 /盧浦大橋 瑞金路 大木橋路 商業(yè)項目市場調研及定位 23 3．核心輻射圈 車流 主要商業(yè)分布區(qū) 商業(yè)項目市場調研及定位 24 二、 調研內容 1．輻射人口 本項目周邊小區(qū)包括：日暉新城、絲廬花語、天合雅園、日暉二村、茶陵小區(qū)等，總居住人口在 2 萬人左右。 ? 服務業(yè)態(tài)中，美容美發(fā)店最多，共 9 家，牙科 3 家，培訓中心 3 家，足療類 2 家，健身中心 1 家； 商業(yè)項目市場調研及定位 27 各類服務業(yè)態(tài)店鋪數齒科診所, 3攝影, 4數碼, 1。 四號線大木橋路是終點站，目前人流量不高，考慮到年底四號線全線通車，預計未來將有較大改善。（ 6）中金廣場項目將新增 萬平方米商貿業(yè)面積 ， 預計 2020 年可竣工。（ 2）上海南站，站體內將新增 6 萬商貿業(yè)面積。 ? 美羅城 美羅城以文化娛樂、時尚消費、休閑美食為主要經營特色，擅長舉辦明星見面會、作家簽名等活動 ,整合以文化娛樂為主的各類營銷活動，深受時尚青年 的喜愛，逐步建立了美羅城特有的主題系列活動。 ? 港匯廣場 港匯廣場建筑面積 13 萬平米，分為 7 個層面，營業(yè)面積 7 萬 5 千平米。 一樓 主要經營煙酒食品、茶葉補品、化妝品、 金銀飾品、玻璃器皿、洗滌用品、鐘表眼鏡、 箱包皮件、照相器材等。六百實業(yè)公司經營的商品質量優(yōu)異，檔次適中，價格公道，素有 “平民商店 ”之稱。 21 世紀之初躋身上海零售百貨的十強之一 。 商業(yè)項目市場調研及定位 15 ? 太平洋百貨 太平洋百貨徐匯店位于著名的徐家匯商業(yè)中心區(qū)，是上海繁華的商業(yè)中心之一，有著四通八達的立體交通，是海內外知名企業(yè)投資經營集中之地。 2． 主要商業(yè)物業(yè)調研 ? 徐家匯主力商家分布 ? 主要業(yè)態(tài)比 重 天 平 路 華 山 路 漕 溪 北 路 虹 橋 路 肇 家 浜 路 徐家匯站 第六百貨 匯金百貨 港匯廣場 東方商廈 美羅城 太平洋數碼 太平洋百貨 中興百貨 新路達廣場 天 鑰 橋 路 匯聯(lián)商廈 名品街 商業(yè)項目市場調研及定位 14 主要業(yè)態(tài)比重( 營業(yè)面積)百貨商廈,300000購物中心,130000專業(yè)市場,20200餐飲娛樂,101780賓館, 41400其他, 10000 ? 主要商場營業(yè)額（單位：億元） 2020 2020 2020 東方商廈 太平洋徐匯店 六百 匯金百貨 匯聯(lián)商廈 ? 東方商廈 東方商廈坐落在上海市西南部繁華的徐家匯商城，總面積約 32020 多平方米(B15F)，是集購物、休閑于一體的 “旅游涉外定點商店 ”。 未來徐家匯將成為上海市唯一一個三條地鐵線的換乘中心。 ? 市中心商業(yè)用地供應量銳減 自土地出讓實行“招、拍、掛”，上海市土地供應明顯趨緊 ，由于市中心土地資源的稀缺，純商業(yè)用地更少。 ? 2020 年上海商業(yè)地產市場新增商業(yè)物業(yè) 146 萬多平方米， 商業(yè)物業(yè)出現過剩現象； ? 新增商業(yè)項目多集中在郊區(qū)，郊區(qū)如松江、南匯出現大量空鋪，但市中心商業(yè)物業(yè)依然供不應求。小陸家嘴因此成為上海旅游中心之一，正大廣場的開張使得該區(qū)域缺乏商業(yè)氣氛的歷史成為過去。 太平洋百貨站前店 、 新亞大包 環(huán)龍商廈等 單位日租金：420 元 新上海 商業(yè)城 由 17 幢環(huán)形建筑構成，裙房則用作商業(yè)用途，配套的交通和商業(yè)環(huán)境比較完善，但由于以前缺乏整體規(guī)劃，除了第一八佰伴之外，其余商廈總是處于苦苦支撐中。但由于該商業(yè)街兩邊的建筑均非常陳舊，近年來對該段商業(yè)街的陸續(xù)改造以及市政規(guī)劃 的實施，周邊居民不斷外遷，使得四川北路的商業(yè)氣氛大受影響，除了北段和中 段的幾家商場 外，其他路段不復往日風采。如今，徐家匯商圈正在升級調整中，預計未來引進眾多國際一線品牌。如今的南京東路不僅成為上海市民休閑購物選擇場所之一，也成為每個來大上海的游客必到之地。南北高架又將淮海中路分為東、西二段：東段以商廈與寫字樓結合的商務區(qū)為特色，西段以專業(yè)特色店中點綴商廈為特點。 ? 集約型發(fā)展。 ? 固定資產投資 繼續(xù)下