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正文內(nèi)容

蛇口春天廣場市場調(diào)研分析報告-wenkub

2023-04-07 12:15:25 本頁面
 

【正文】 對傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場,提供專柜和時尚百貨服務(wù),商品花色種類多、規(guī)格門類全、場地面積較大、包容性較強,如天虹、茂業(yè)、歲寶等。順電家居廣場其經(jīng)營商品就兩大類:家用電器和家居家俬,但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列,能較專業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù),更能提供一條龍服務(wù)(如設(shè)計、安裝、保養(yǎng)、維修)。由于所處地段較好,前期措施得力,經(jīng)營管理有方,整體現(xiàn)狀較好。 以女人世界為例,我們看看它們的經(jīng)營模式。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成,但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然進駐的商場很多,但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點:南山商圈的形成是得益于濱海大道的通車。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”,在商業(yè)演變的進程中,由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細(xì)等原因,現(xiàn)今已日漸沒落,大有被沃爾瑪商圈取替之勢。由于新建,所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高,不少前沿尖端技術(shù)蘊含其中,科技含量較高,投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外,還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經(jīng)濟、推動市場向前發(fā)展,合力把深圳商業(yè)推向新的高度。隨之而形成的一個強大的商業(yè)圈也正步入成熟,這無疑打破了深圳長期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。蛇口春天廣場市場調(diào)研分析報告南山商業(yè)圈: 蛇口半島東北部,深南大道以南。南山商業(yè)文化中心:是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中,全面竣工還有待時日。它們是新中心區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈(在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾?、不可動搖的商圈)、以及東部的沙頭角商圈等。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外,還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經(jīng)濟、推動市場向前發(fā)展,合力把深圳商業(yè)推向新的高度。而沃爾瑪商圈是以其為中心,地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處,前臨南山大動脈——南油大道,承上啟下、輻射整個南山半島,周邊聚集了一大批知名商場、商城,如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場,以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城,以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場,以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等,業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形,其輻射著整個南山區(qū)。南山區(qū)早1999年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了以南頭南貿(mào)市場、家樂福商場、愉康商場等組成的南頭商圈,還有以人人樂商場和南油影劇院組成的后海商圈,因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局,規(guī)模也是一直難以做大,濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來了強大的生機。 綜述:可見,今天的深圳商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。女人世界除了經(jīng)營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外,還經(jīng)營與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項目。 當(dāng)然,不同的主題商場各自經(jīng)營特點也各不相同,如女兒國是以全部對外零租,各自收銀、各自為政,顯得有些零亂。商場主體部分自營為主,統(tǒng)一經(jīng)營管理,統(tǒng)一收費,部分樓層、區(qū)域也對外招租設(shè)攤位(如專業(yè)廚具廠家或代理商),形成店中的小型品牌店,以租金+管理費的形式出現(xiàn),自負(fù)盈虧,但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。自我投資、獨立經(jīng)營,也對外招租設(shè)攤位,但不收取租金,統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收費,從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費用,形成風(fēng)險共擔(dān)、捆綁銷售的互動局面。由于商場知名度高,一般商品進入門檻也較高。 連銷經(jīng)營包括三種形式:直營連銷、特許經(jīng)營(或叫加盟連鎖)、自由連鎖。而山姆會員店在理論歸屬上叫作倉儲式會員店,顧名思義,以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn),經(jīng)營內(nèi)容50%~70%為食品,30%~50%為非食品,包括家電、服裝、鞋帽、文具等,亦是走量貶平價的道路,在實際生活中,和大型綜合超市形似神同,區(qū)別不是很大。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”,在商業(yè)演變的進程中,由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細(xì)等原因,現(xiàn)今已日漸沒落,大有被沃爾瑪商圈取替之勢。五、深圳商業(yè)競爭狀況及結(jié)論一、深圳商業(yè),在競爭中優(yōu)勝劣汰 (一)深圳的商業(yè),競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 深圳的房地產(chǎn)市場競爭激烈,積壓過多,而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險最大、利潤最多的項目。 發(fā)展商出路何在?面對競爭激烈的市場,大家冷靜下來,走“統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營”的路。 歸根到底深圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上,同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓,在未來的市場中仍將持續(xù)?。ǘ┟鎸ち腋偁幍纳虡I(yè)局面,追求最大的商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大,但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場,為了吸引客戶,紛紛推出各種優(yōu)惠政策,甚至有的發(fā)展商通過“低首期,高按揭”的思路吸引發(fā)展商,如一個50萬元的鋪位,如果正常交易的話,客戶首期需支付20萬,另30萬按揭,但發(fā)展商把起價如果提到50萬的話,客戶只需支付首期8萬,另外42萬按揭。(三)具備“人氣旺”,這樣做則財氣更旺 “人氣旺,則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經(jīng)營,“人氣”講的是購買者的多少,“財旺”指商業(yè)的利益,意思是說,市場上只要購買人多——旺,其商業(yè)的利潤就大。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外,還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機遇。 “未來經(jīng)營”考慮第一,“銷售經(jīng)營”考慮第二。 。 。 ,鼓吹投資回報,使市場理想化,使消費者失去信心。 ,一些新興的商業(yè),如果不借品牌商的勢頭入市,則很難短時間在市場上取得深入,對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險大。 ,大都提供反租計劃,雖說是羊毛出在羊身上,但發(fā)展商的壓力加大了。二、 我們對南山商業(yè)調(diào)查明顯表現(xiàn)在 小商鋪特別多,“小規(guī)模、集散經(jīng)營”現(xiàn)象嚴(yán)重。 沿街生活日常用品及飲食,缺少大型超市及品質(zhì)保證。南山雖然蘊藏著無限商機,但自始至終貫穿一個好的項目經(jīng)營規(guī)劃卻鮮有實現(xiàn),盲目者屢見不鮮。 綜述:上述兩例就是經(jīng)營乏術(shù)最好的例證,缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗,而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟支柱,二、深圳商業(yè)三種盲目帶來的惡果(一) 深圳商業(yè)裙樓在一哄而上,未經(jīng)商業(yè)市場調(diào)研和規(guī)劃: 80年代未期至90年代初期深圳人口的劇增,房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,開發(fā)商盲目模仿香港市場,大量的高層住宅應(yīng)運而生,這種建筑形式基本上為上有塔樓,下為商業(yè)裙樓。東門經(jīng)改造成步行街后面只近15萬平
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