【正文】 蛇口春天廣場市場調(diào)研分析報(bào)告南山商業(yè)圈： 蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。隨之而形成的一個(gè)強(qiáng)大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無疑打破了深圳長期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時(shí)日。具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶≌瑓^(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾摹⒉豢蓜訐u的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。 南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時(shí)日。具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶≌瑓^(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾?、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東門”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈——南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時(shí)代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。但對于整個(gè)南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費(fèi)者，目前起碼有25%的南山人到華強(qiáng)北和東門購物。南山區(qū)作為1996－2010年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點(diǎn)：南山商圈的形成是得益于濱海大道的通車。南山區(qū)早1999年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了以南頭南貿(mào)市場、家樂福商場、愉康商場等組成的南頭商圈，還有以人人樂商場和南油影劇院組成的后海商圈，因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來了強(qiáng)大的生機(jī)。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特別是一些主題商城的商家，把在華強(qiáng)北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈?？梢哉f，濱海大道的通車使南山商圈的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，漸成規(guī)模效應(yīng)，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾斜。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 綜述：可見，今天的深圳商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競爭也日趨激烈，各片區(qū)的各類大型主題商場競相出籠，給傳統(tǒng)的以東門和國貿(mào)片區(qū)為中心的商圈帶來沖擊，特別是中心區(qū)的西移已成定勢，華強(qiáng)北商業(yè)圈的迅速崛起和南山商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 三、深圳市商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析（一）經(jīng)過市場調(diào)研、歸納，我們大致總結(jié)出深圳商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下：主題商場 主題商場即商場經(jīng)營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關(guān)的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式等都講求一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，市場對象基本為某一部分特定人群，如華強(qiáng)北的女人世界、男人世界、女兒國等。 以女人世界為例，我們看看它們的經(jīng)營模式。女人世界除了經(jīng)營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項(xiàng)目?，F(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。此商場風(fēng)格獨(dú)特，統(tǒng)一經(jīng)營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每15平米幾千到一萬不等，管理費(fèi)200元/月，水電另計(jì)，業(yè)主自負(fù)盈虧。由于所處地段較好，前期措施得力，經(jīng)營管理有方，整體現(xiàn)狀較好。 當(dāng)然，不同的主題商場各自經(jīng)營特點(diǎn)也各不相同，如女兒國是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。專業(yè)商場 專營商場即專營某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內(nèi)的絕大部分商品，在進(jìn)貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢，消費(fèi)對象不拘，為幾乎所有有消費(fèi)需求、消費(fèi)能力的消費(fèi)群體，如華強(qiáng)北的順電家居廣場、一致藥店、紫荊城、香江/海馬家居廣場等。 以順電家居廣場為例說明情況。順電家居