【正文】 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目 市場調(diào)研及定位報告 發(fā)展商：萍鄉(xiāng)巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策 劃： 深圳市富智商業(yè)管理顧問有限公司 二 OO 九年十月十日 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 1 目 錄 第一章 調(diào)研緣起 一、調(diào)研特征 二、調(diào)研目的 三、調(diào)研區(qū)域 四、調(diào)研時間 第二 章 萍鄉(xiāng) 社會經(jīng)濟發(fā)展概況 一、 萍鄉(xiāng) 城市概況 二、 萍鄉(xiāng) 經(jīng)濟發(fā)展 特點 三、 萍鄉(xiāng) 人口情況 四、安源區(qū)概況 第三 章 萍鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 一、 宏觀政策對 萍鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場的影響 二、 萍鄉(xiāng) 房 地產(chǎn)發(fā)展 現(xiàn)狀 三 、 萍鄉(xiāng) 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 第四 章 萍鄉(xiāng) 市區(qū)零售商業(yè)形態(tài)及發(fā)展概況分析 一、商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 三、典型商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析 四、典型商服物業(yè)調(diào)查分析 第五 章 商戶與消費者調(diào)查問卷分析 一、萍鄉(xiāng)商戶調(diào)查及分析 二、萍鄉(xiāng)消費者調(diào)查及分析 三、深度訪談 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 2 第六章 市場整體分析結(jié)論 第七章 項目開發(fā)定位建議 一、項目基本概況 項目區(qū)位、物業(yè)概 況 項目商圈人流與車流調(diào)查及分析 二、項目 swot 分析 項目優(yōu)勢分析 項目劣勢分析 項目機會分析 項目威脅分析 三、項目定位 商業(yè)定位原則 項目市場定位 項目 具體 定位 項目租金定位 招商與銷售關(guān)聯(lián)建議 商鋪交付裝修條件建議 招商進(jìn)度模擬時間節(jié)點 第八章 項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略建議 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 3 第一章 調(diào)研緣起 一、調(diào)研特征 商業(yè) 是 人們?nèi)粘Ｉ铌P(guān)系最為緊密的經(jīng)濟形式，在商業(yè)發(fā)展的過程中，將會牽涉到很多的因素，有宏觀經(jīng)濟、社會環(huán)境、居民消費等方面的因素。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展則更加的復(fù)雜、多變，牽涉到更多的因素，因此，在開發(fā)商業(yè)項目時，必須對項目所處的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境以及項目自身的條件等方面有比較全面、細(xì)致的了解，從而做到在充分了解的基礎(chǔ)上，更好的把握市場、準(zhǔn) 確的定位市場，才能取得商業(yè)開發(fā)的成功。 二、調(diào)研目的 了解萍鄉(xiāng)城市基本概況； 了解萍鄉(xiāng)市場消費習(xí)性及消費能力； 了解萍鄉(xiāng)零售市場 概況、商業(yè)環(huán)境及 特征； 為項目 定位提供市場論證。 三、調(diào)研區(qū)域 調(diào)研區(qū)域主要集中在安源 區(qū) ，本項目所在商圈。 四、調(diào)研時間 調(diào)研時間： 2020 年 9月 24日 —— 2020 年 9月 30日 整理撰寫： 2020 年 10月 1日 —— 2020 年 10月 5日 資料補充： 2020 年 10月 6日 —— 2020 年 10月 9日 提交匯報： 2020 年 10月 10 日 —— 2020 年 10 月 11 日 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 4 第二 章 萍鄉(xiāng) 社會經(jīng)濟發(fā)展概況 一、城市概況 1. 地理位置： 萍鄉(xiāng)市位于江西省西部，東與本省宜春市、南與吉安市、西與湖南省株洲市、北與湖南省瀏陽市接壤。地處東經(jīng) 113176。 35′ 114176。 17′，北緯 27176。 20′ 28176。 0′之間。萍鄉(xiāng)市江西和華東的 西大門 ,在贛西經(jīng)濟發(fā)展格局中處于中心位置 ,素有“湘贛通衡”、“吳楚咽喉”之稱。萍鄉(xiāng)處于長株潭經(jīng)濟圈的輻射核心區(qū)域，同時接受泛珠三角經(jīng)濟區(qū)和閩東南經(jīng)濟區(qū)的輻射。境內(nèi)滬昆鐵路橫穿市內(nèi)腹地與京廣、京九兩大動脈相連，隨著滬昆鐵路電氣化改造工程的完成，中國第一條設(shè)計 時速 200 公里 /小時的鐵路干線將成為連接長江三角洲和珠江三角洲的重要通道。 319和 320國道呈十字型在市區(qū)交匯通過，滬昆高速、萍洪高速貫穿全境。市中心城區(qū)距湖南長沙黃花機場僅 120 公里，具有優(yōu)越的區(qū)位地理條件。 2．自然及旅游資源 ： 萍鄉(xiāng)自然資源豐富，歷史上就以礦產(chǎn)資源豐富而著稱。已探明的礦藏有煤、鐵、錳、銅、石灰石、高嶺土、粉石英、瓷土等礦產(chǎn)資源豐富，煤炭遠(yuǎn)景儲量達(dá) 億噸，鐵礦儲量 6760 萬噸，優(yōu)質(zhì)石灰石 67 億噸。萍鄉(xiāng)以煤立市 ,1898 年清郵政大臣盛宣懷在安源創(chuàng)辦萍鄉(xiāng)煤礦， 1908 年又創(chuàng)辦了當(dāng)時中國 第一個股份合資企業(yè)――漢冶萍公司，修筑了株萍（至安源）鐵路，萍鄉(xiāng)煤礦為該公司重要組成部分，是江南最早采用西法機器生產(chǎn)、運輸、洗煤、煉焦的煤礦， 1916 年就產(chǎn)原煤 95 萬噸、焦炭 25 萬噸，被譽為“江南煤都”。全市森林覆蓋率達(dá) %，植物物種 1200 余種。水資源十分豐富，有袁水、萍水、草水、蓮江五條河流，地表水徑流量為 億立方米 /年，水能源可開發(fā)量 4萬千瓦，地下水儲量為 4億立方米。 萍鄉(xiāng)旅游資源豐富，集歷史、文化、自然、人文、宗教與民俗風(fēng)情為一體 ,呈全方位立體之勢，旅游開發(fā)前景非常廣闊 .萍鄉(xiāng)市所屬的安 源是中國工人運動的發(fā)祥地和秋收起義的策源地，是中國革命的搖籃之一。在這里留下了大量的紅色歷史遺跡與革命文物 ,著名的有安源路礦工人俱樂部舊址、總平巷、談判大樓 ,張家灣秋收起義軍事會議舊址等 .解放后 ， 這里建造了安源路礦工人運動紀(jì)念館，市內(nèi)新建有占地 346畝的秋收起義廣場。 萍鄉(xiāng)自然風(fēng)光秀麗、人文景觀眾多，江南三大名山之一的武功山，風(fēng)光瑰麗，高山草甸更是獨特迷人；佛教 勝地楊歧山是我國佛教五家七宗之一的 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 5 楊岐宗發(fā)祥地“地下藝術(shù)長廊”義 龍洞被譽為“天下第一洞”；還有孔廟、寶積寺、橫龍洞等諸多名勝古跡。 3．行政區(qū)劃 全市總面積 3827 平方公里，丘陵、山地和平原各占土地面積的 ％、 ％、％?，F(xiàn)轄蘆溪、上栗、蓮花三縣和安源、湘東兩區(qū)及省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)萍鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；有 28 個鎮(zhèn)、 18 個鄉(xiāng)、 7個街道辦事處、 636 個村委會和 120 個居委會。 4．國民經(jīng)濟 初步統(tǒng)計 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %；財政總收入 億元，比上年增長 %；地方一般預(yù)算收入達(dá) 億元，比上年增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億 元，比上年增長 %；社會消費品零售額 億元，比上年增長 %；城市居民人均可支配收入 11753 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 5053 元，比上年增長 %；居民消費價格指數(shù) %。 二 、經(jīng)濟發(fā)展特點 （一）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)堅實有力 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，比去年增速提高 個百分點。表明我市經(jīng)濟繼續(xù)在快速增長的通道中穩(wěn)鍵運行。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。其中二產(chǎn)同比提高了 個百分點，工業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強。 工業(yè)支撐力量增強。我市堅持興工強市，扎實推進(jìn)新型工業(yè)化，全年工業(yè)生產(chǎn)承接了高位平穩(wěn)增長的好勢頭。 2020 年規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長%，同比加快 。工業(yè)生產(chǎn)的快速增長主要 體現(xiàn)在：一是輕重工業(yè)快速 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 6 增長。輕工業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，重工業(yè)完成 億元，同比增長 %。二是各種所有制工業(yè)都有較快增長。其中集體企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %；股份合作企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %。三是支柱產(chǎn)業(yè)對工業(yè)的支撐作用進(jìn)一步增強。煤炭采選及深加工、醫(yī)藥食品制造、建材、冶金、機械五大支柱行業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，拉動規(guī)模工業(yè)增長 個百分點，貢獻(xiàn)率為 %。 農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭良好。我 市在鞏固各項支農(nóng)惠農(nóng)政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對農(nóng)業(yè)的補貼力度，進(jìn)一步激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。糧食總產(chǎn)量 萬噸，同比增長%。全市生豬存欄 萬頭，同比增長 %，生豬出欄 萬頭，增長 %。羊出欄 萬只，家禽出籠 萬羽，同比分別增長 %和 %。 （二）三大需求協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長的動力發(fā)生積極變化 2020 年，我市在認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策的同時，著力啟動消費市場，努力擴大出口，實現(xiàn)了投資穩(wěn)定增長、消費加快增長、出口強勁增長的良好發(fā) 展態(tài)勢，拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車正朝著快速、協(xié)調(diào)的軌道發(fā)展。 投資高速增長。 2020 年全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)投資的主要特點：一是工業(yè)投資增速較快。在工業(yè)化進(jìn)程加速的推動下，工業(yè)投資保持了較快增長，完成投資 億元，同比增長 %，占城鎮(zhèn)投資的 %，其中制造業(yè)投資 億元，同比增長 %。二是房地產(chǎn)平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。 外商投資增長迅速，出口貿(mào)易增勢強勁。我 市積極適應(yīng)國際市場變化，努力轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長方式，實施出口多元化，有效克服了國際貿(mào)易摩擦增多、市場競爭加劇等不利因素影響。全市進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 %。其中出口 億美元，同比增長 %。實際利用外商直接投資加速增長。實際利用外商投資 8494 萬美元，同比增長 %。 消費需求有效擴張。我市積極調(diào)整投資和消費的關(guān)系，重點擴大消費需求，并切實加強商品流通和市場體系建設(shè)，改善消費環(huán)境和條件，培育消費熱點，消費市場 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 7 更加活躍。 2020 年全市社 會消費品零售總額 億元，同比增長 %。拉動消費需求快速增長的主要動力：一是城市市場消費增速加快。城市市場實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %。二是餐飲業(yè)增勢依然強勁。住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，比社會消費品零售總額高 個百分點。 （三）經(jīng)濟運行質(zhì)量快速提升，財政增收、居民得益成果突出 財政收入快速增長。 2020 年全市財政總收入 億元，同比增長 %，其中，地方財政收入 億元，同 比增長 %。財政收入占 GDP的比重達(dá) ％，比上年提高 個百分點。 城鄉(xiāng)居民收入同步快速增長。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11753 元，同比增長 %。農(nóng)民人均純收入 5053 元，同比增長 %。社會保障和社會救助體系建設(shè)不斷推進(jìn)，濟困助學(xué)和扶貧工作抓實有效，人民群眾的生活和生產(chǎn)條件繼續(xù)改善。 （四）經(jīng)濟發(fā)展的活力不斷增強，運行環(huán)境進(jìn)一步改善 非公有制經(jīng)濟快速發(fā)展。在鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟政策支持下和全民創(chuàng)業(yè)政策的帶動下，非公有制 經(jīng)濟快速發(fā)展。從工業(yè)領(lǐng)域看， 2020 年非公制規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 4