【正文】 B26 天津梅江南Ｃ號地塊 項目 市調(diào) 及項目定位報告 深圳地產(chǎn)營銷中心 0號地 2號地 3號地 1號地 4號地 10號地 11號地 12/13號 7號地 B號地 C號地 14號 A號地 9號地 5號地 6號地 8號地 前言 一、市場調(diào)研小結(jié) 梅江南片區(qū) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 區(qū)域樓盤分布位置 區(qū)域物業(yè)類型 由于片區(qū)有較好的景觀優(yōu)勢， 高層 、別墅（聯(lián)排別墅） 占據(jù)市場絕對主力，花園洋房在早期開發(fā)項目中有 一定體量 。 區(qū)域戶型比例及面積區(qū)間 區(qū)域市場供應(yīng)主力 以大戶型為主，高層洋房面積主要集中在 120270 平米之間；獨立別墅面積主要集中在 330500 平米之間；聯(lián)排別墅面積集中在230320 平米之間； 140180 平米是市場供應(yīng)的主力面積段區(qū)間 。其中暢銷戶 型為 三 房、 四房；但隨著國家政策的調(diào)控、房價的快速提升及片區(qū)土地資源的稀缺， 100 ㎡ 左右 戶型 得到快速消化（如水岸公館 2 期 110 平米三房，水岸江南 6487 平米二房） 。 區(qū)域價格 梅江南片區(qū)是天津市 四大居住區(qū)唯一以水系為主題的居住區(qū)，從 2020 年推出的第一個樓盤半島藍灣開始，房價一直高居不下，從當初的 6000 元 /㎡到梅江南總占地 240公頃，可用地 112公頃，建筑面積 162 萬，規(guī)劃分為 18 個地塊。地塊編號為 0號地至 14 號地和 A、 B、 C號地，其中 9號地塊和 A 號地塊規(guī)劃為商業(yè)用地， B 號地塊為 南開翔宇學(xué)校梅江南校區(qū) ，其它的均為住宅用地?？偯娣e 公頃，建筑面積約 150 萬平方米，規(guī)劃居住人口約為 3 萬人 。 0 號用地：水岸公館別墅用地；（預(yù)留） 1 號用地：香濱左岸（入?。? 2 號用地：半島藍灣（入?。? 4 號用地：紅了天嬌（項目停滯） 6 號用地：水岸公館（在售） 8 號用地：卡梅爾（入住） 9 號用地：俊城橡樹原（ 圈地開工） 10 號用地：江勝天鵝湖（在售） 11 號用地：水岸江南（在售） 1 13 號用地：汐岸國際（入?。? 14 號用地：半島豪庭（入?。? A 號用地：松江國際俱樂部，大島酒樓； B 號用地：南開翔宇中學(xué)； C 號用地： 項目所在地 。 目前的別墅最高價 60000 元 /平米 ， 高層普通住宅目前的均價也在1100013000 元 /㎡之間， 除來自 天津市少部分富人的 居家置業(yè)需求外， 市場的投資 熱潮也為價格的提升起到了推波助瀾的作用 。 銷售狀況 片區(qū) 除了還未建設(shè)開發(fā)的地塊，目前在售的項目僅有江勝天鵝湖、水岸江南、水岸公館（二期）等三個樓盤，其他樓盤均已入伙；目前水岸公館（二期）已銷售 80%，聯(lián)排別墅已售罄；江勝天鵝湖別墅已銷售完畢，高層洋房由于戶型較大（最小面積 270 ㎡ ），目前銷售速度較為緩慢；水岸江南為新推精裝小戶型公寓，目前還未開盤，但從前期客戶反應(yīng)來看（ 860 余套公寓， 從2020 年 9 月份認購至現(xiàn)在 已積累 3000 批客戶），認購情況火爆 。 客戶特征 目前梅江 南片區(qū)的主要購房者為天津市內(nèi)小部分高收入人群，二次置業(yè)及多次置業(yè)，置業(yè)目的有改善型需求及養(yǎng)老，也有較高比例的投資型需求 ；客戶群 主要構(gòu)成為私企老板、企業(yè)高層、政府官員和生意人等高收入人群；客戶群地域分布以天津本地為主，部分北京、華北等周邊地區(qū)人士、華僑、外籍人士等 ；客戶群 職業(yè) 分布為律師、醫(yī)生、房地產(chǎn)、貿(mào)易、金融和高級公務(wù)員等 。 梅江南片區(qū) 房地產(chǎn)市場未來預(yù)期 供需情況 供應(yīng)方面： ? 隨著片區(qū)內(nèi)的土地 日漸減少，片區(qū)商業(yè)配套日益完善，產(chǎn)品市場價值會越來越高 ； ? 梅江南周邊 片區(qū)（ 如珠江道以北 、解放南路 以東 和大梅江片區(qū) ），將會引發(fā)大梅江區(qū)域新一輪的開發(fā)熱潮； ? 隨著 90/70 政策的逐步實施 和 土地成本的增加， 外圍市場小戶型公寓類產(chǎn)品的市場需求開始趨熱， 梅江南片區(qū)還未開發(fā)項目及周邊（梅江片區(qū)）將會有大量的小戶型及創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)； 需求方面： ? 隨著天津地鐵 5 號線的開通及片區(qū)周邊交通的日益完善， 將會改變片區(qū)客戶群構(gòu)成，也將對目前片區(qū)同質(zhì)化產(chǎn)品有一定的改觀，如精裝修產(chǎn)品，市場上已初見倪端，反應(yīng)良好 ； “梅江南．精品小戶”已引發(fā)市場對梅江南價值的重新認知，成為后續(xù)物業(yè)發(fā)展的新趨勢。 梅江南片區(qū) 房地產(chǎn)市場未來 客戶構(gòu)成 隨著小戶型及創(chuàng)新性產(chǎn)品的出現(xiàn)，將使片區(qū)購房人群不再單一，結(jié)構(gòu)更加多元化， 不光是“塔尖”的高收入階層，還會有 追求景觀資源、享受高 生活品質(zhì)的市區(qū)工作白領(lǐng)也將成為潛在消費者。 梅江南片區(qū) 房地產(chǎn)市場未來銷售價格預(yù)期 梅江南片區(qū) 現(xiàn) 有樓盤 都 占據(jù)優(yōu)良的景觀 優(yōu)勢， 價格水平相對均衡 。 目前片區(qū)新推精裝修小戶型公寓產(chǎn)品價格 9 月份認購價格 9000 元 /㎡， 11 月價格上漲至 12020 元 /㎡，價格上升 30%；隨著土地資源的稀缺 、周邊配套完善、產(chǎn)品品質(zhì)的提升和小戶型及創(chuàng)新產(chǎn)品的增加，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品價值將會得到進一步的提高。 二、本文主要觀點 地塊小結(jié) 地塊位于梅江南片區(qū)邊緣，緊鄰解放南路， 是梅江南片區(qū)較為稀缺的未開發(fā)土地之一，地塊周邊交通路網(wǎng)發(fā)達；但地塊南北狹長， 規(guī)模較小， 利用率較低，無法比擬周邊 其他 住宅項目景觀規(guī)劃規(guī)模。 項目戰(zhàn)略選擇 建議 項目選擇 SOT策略，即利用自身優(yōu)勢和目前梅江南片區(qū)稀缺小戶型產(chǎn)品的市場機會，根據(jù)目前天津市場 LOFT 和公寓產(chǎn)品熱銷的趨勢，利用市場差異化戰(zhàn)略打造梅江南片區(qū) LOFT 公寓和酒店式公寓產(chǎn)品，規(guī)避市場風(fēng)險。從而滿足周邊人群一次置業(yè)、短期居住和投資的需求 。 客戶定位 項目目標客戶群定位以 投資客為主，主要來源梅江南居住群體 、 天津其他區(qū)域 和天津周邊城市（如北京、河北） 投資者；以解決短期居住、長期自住為輔，主要為周邊翔宇學(xué)校家長及周邊做生意的一次置業(yè)者，兼顧投資；其次是滿足少部分企事業(yè)單位商務(wù)接待及部分生意人商務(wù)辦公功能。 項目總體定位 緊緊圍繞“ LOFT”產(chǎn)品和 酒店式公寓 為主題，打造梅江南片區(qū)首席創(chuàng)新 LOFT公寓和 精裝酒店式公寓 社區(qū)，通過 LOFT 產(chǎn)品贈送 較多的使用面積和較好的功能分區(qū)等差異化特點，挖掘項目價值最大化；另外通過對酒店式公寓采取四星級精裝修 標準， 提高項目產(chǎn)品檔次和項目檔次，平衡 項目與片區(qū)其他項目之間的劣勢，打造公司品牌形象。 LOFT 公寓主要以一房二房為主，層高控制在 米以內(nèi)，嚴格控制戶型面積；酒店式公寓主要以平層的單房及一房一廳和一房二廳為主， 并利用 200300 間精裝公寓 聘請 專業(yè) 酒店經(jīng)營管理公司進行管理， 形成 產(chǎn)權(quán)式酒店，承諾 小業(yè)主 5 年 8%的固定年回報率 ，以增加項目的投資價值。 物業(yè)發(fā)展建議 結(jié)合項目用地特點，充分考慮地塊規(guī)劃要求和地塊現(xiàn)有交通因素、產(chǎn)品布局朝向及景觀因素，深入挖掘項目地塊產(chǎn)品價值最大化，發(fā)揮地塊價值最大化。以 LOFT 公寓主，輔以部分酒店式公寓，進一 步提升項目整體品質(zhì)感。同時設(shè)立“內(nèi)街”形式的主題商業(yè)街區(qū)，在滿足項目周邊配套不足的同時，進一步彰顯項目價值和周邊其他項目配套形成聯(lián)動。 本項目在產(chǎn)品定位上沿用花樣年“花系列”，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)大氣、精細、獨特、個性，具有時代感和地域特色，并能滿足本項目的高品質(zhì)要求。建議項目建筑為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，要具有鮮明的視覺景觀性；建筑色彩要具有感強的、時尚的都市色調(diào)，符合天津目標客戶群對色彩的喜好，如灰、白、淺黃等色系 。 項目地塊北端設(shè)置一棟酒店式公寓，建筑 2427 層，層高 米，總高度控制在 100 米 以內(nèi) ，功能設(shè)置 12 層為酒店大堂， 34層為酒店配套， 518層為酒店 （產(chǎn)權(quán)式酒店） 客房， 1927 層為平層 精裝修公寓 ；交樓標準：四星級或五星級精 裝修標準； 產(chǎn)權(quán)式 酒店裝修要求要比平層酒店式公寓裝修標準高；除此之外從北至南規(guī)劃布局 4棟 LOFT 公寓，每棟 1820 層，總高度控制在 100 米以下， 盡可能 保證 多的 戶型南北朝向； LOFT 公寓層高 米，交樓標準：毛坯房，預(yù)留次梁插口 ，在后期交樓后與業(yè)主另簽委托裝修協(xié)議，以保證裝修的品質(zhì)及風(fēng)格統(tǒng)一 。 住宅戶型配比建議： ? LOFT 公寓 ： 層高 米，加層后可增加 3040％的使用面積。 戶型 面積區(qū)間 （㎡） 使用面積 （㎡） 比例 購買客戶細分 單房 4050 5565 60 投資 一房一廳一衛(wèi) 5565 7080 30 一次置業(yè)者 /投資 二房二廳二衛(wèi) 6575 90100 10 一次置業(yè)者、短期居住者和 商務(wù)辦公者 合計 —— —— 100 —— ? 酒店式公寓 ： 戶型 面積區(qū)間 （㎡） 比例 購買客戶細分 單房 4050 60 周邊企事業(yè)單位商務(wù)接待 /商務(wù)長租客 一房一廳 5060 20 周邊企事業(yè)單位商務(wù)接待 /商務(wù)長租客 5565 20 投資者 合計 —— 100 —— 商業(yè)定位： 由于項目地塊受“商業(yè)不能朝解放南路開口”和“大部分商業(yè)只租不售”等規(guī)劃條件限制， 項目商業(yè)以“內(nèi)街”形式進行規(guī)劃布局，商業(yè)裙樓與公寓建筑之間以廊橋進行連接，預(yù)留廣場及綠化用地，層高設(shè)置為 2層，局部可與 LOFT 公寓結(jié)合設(shè)置 3層； 可考慮在商業(yè)裙樓單獨設(shè)立經(jīng)營性酒店， 在周邊布置 以 酒店為依托的娛樂休閑商業(yè)配套為主，輔以 運動休閑、居家配套 商業(yè) ， 為社區(qū)住戶及梅江南周邊其他居民提供居家購物、美食餐飲和休閑娛樂；并預(yù)留 一 部分商業(yè)面積 作為天津公司辦公區(qū)域，面積分布詳見下表： 價格建議 根據(jù)區(qū)域內(nèi)可比樓盤及其他區(qū)域典型競爭樓盤價格對比分析，通過市場比酒店功能的配套 配套設(shè)施 樓層分布 分布位置 適用面積（㎡） 西餐廳 /音樂咖啡廳 /日韓餐廳 /精品屋 /商務(wù)中心 12F 酒店式公寓內(nèi) 10001500㎡ 中式餐廳 2F 10001500㎡ 美容 SPA/美發(fā) /健身中心 23F 10001500㎡ 桑拿 /足道 2F 500800㎡ 酒廊 200300㎡ 中式會議廳 /日韓式會議廳 3F 15002020㎡ 社區(qū)主題配套 主題 面積（㎡） 業(yè)態(tài)設(shè)置 居家生活配套 40006000 以超市、主題 餐飲和其他居家精品店組成居家生活配套；超市 20203000平米，主題餐飲 30004000 平米，其他居家精品店 1500平米。 汽車概念店 10001500 國際精品汽配屋、車模展、高檔汽車 展示廳、國際車友俱樂部等 運動休閑主題 主題 面積（㎡） 業(yè)態(tài)設(shè)置 運動休閑主題 （或單獨在裙樓考慮經(jīng)營性酒店配套） 15002020 酒 店 面積10000 平米左右 以室內(nèi)籃球館、乒乓球館和羽毛球館為主題的運動休閑商業(yè)。位置設(shè)置可以酒店式公寓配套商業(yè)結(jié)合。 其 他 辦公空間 視 天 津公司需求 天津公司辦公場所 較法得出項目若在 2020 年年中開始銷售，酒店式公寓星級裝修標準、酒店經(jīng)營管理公司進行 返租經(jīng)營 ，則銷售均價可達到 13667 元 /㎡；而 LOFT 公寓毛坯交樓，銷售均價可達 11599 元 /㎡。 而對于項目商業(yè)價格，依據(jù)梅江南片區(qū)及天津 市其他典型樓盤商業(yè)價格標準， 通過營銷溢價及未來市場預(yù)測，預(yù)計一層商業(yè)均價可達 22020 元 /㎡，二層商業(yè)均價可達 13000 元 /㎡，三層商業(yè)均價可達 10000 元 /㎡ ；對于 項目商業(yè)部分的租金價格為：一層 街鋪 120150 元 /㎡ .月，二層 8090 元 /㎡ .月，三層 6065 元 /㎡ .月。B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 1 頁 共 81 頁 目 錄 第一章 天津市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 ................................................................................... 4 第一節(jié)、城市基本概況 ..................................................................................................... 4 一、城市結(jié)構(gòu) ..................................................................................................... 4 二、城市交通 ......................................................................