【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄第一章 蕪湖投資環(huán)境分析……………………………………… 3一、ＧＤＰ增長分析……………………………………………………3二、固定投資增長分析………………………………………………… 4三、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析………………………………………………… 4四、蕪湖經(jīng)濟(jì)在安徽省中的地位分析…………………………………… 5五、蕪湖未來發(fā)展機(jī)遇………………………………………………… 5第二章 蕪湖房地產(chǎn)市場分析…………………………………… 7一、 宏觀層面分析…………………………………………………… 7房地產(chǎn)開發(fā)量增速………………………………………………… 7近三年來地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢……………………………………… 7蕪湖土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析………………………………………… 8辦公樓市場現(xiàn)狀分析…………………………………………………8蕪湖房地產(chǎn)未來走勢分析………………………………………… 11二、 微觀層面分析……………………………………………………11蕪湖主要地產(chǎn)市場板塊分析…………………………………………112007年蕪湖地產(chǎn)銷售市場解讀………………………………………142007蕪湖地產(chǎn)租賃市場解讀…………………………………………16第三章 蕪湖商業(yè)市場分析………………………………………18一、蕪湖大商業(yè)市場解讀………………………………………………18二、區(qū)域分析…………………………………………………………19三、代表樓盤…………………………………………………………20第四章 鏡湖區(qū)地產(chǎn)分析…………………………………………25一、價(jià)位居蕪湖各區(qū)之首………………………………………………25二、高檔寫字樓與精品酒店異軍突起……………………………………25第五章 項(xiàng)目分析…………………………………………………27一、優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)……………………………………………………27二、劣勢和問題點(diǎn)……………………………………………………27第六章 市場調(diào)研結(jié)論……………………………………………29一、項(xiàng)目整體定位……………………………………………………29二、功能定位…………………………………………………………29三、形象定位…………………………………………………………29四、價(jià)格定位…………………………………………………………30五、目標(biāo)客戶定位及分析………………………………………………31第一章 蕪湖投資環(huán)境分析蕪湖市作為一個(gè)擁有220萬人口的濱江之都，位于安徽省東南部，地處長江下游南岸，是安徽省內(nèi)無可厚非的經(jīng)濟(jì)中心。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)評測，在國內(nèi)200個(gè)城市中，蕪湖綜合競爭力排第52位，增長指數(shù)高居全國城市第8位，其經(jīng)濟(jì)成長空間正得到越來越多的重視與垂青。2007年蕪湖國民經(jīng)濟(jì)仍保持穩(wěn)定增長，發(fā)展連創(chuàng)新高，GDP總值和增長率增長較快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長。這一良好局面首先得益于工業(yè)增勢強(qiáng)勁的支撐，而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長，也大大提升了蕪湖經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。在安徽省各市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，蕪湖市的各項(xiàng)指標(biāo)一直走在前列。而與同類型城市的對比中，蕪湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著自己的特色，總體而言，蕪湖的市場潛力巨大。蕪湖經(jīng)濟(jì)的快速增長，人均收入的增加，為房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了保證。一、ＧＤＰ增長分析近幾年來，蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)和工業(yè)增加值一直維持在一個(gè)較高的水平上；%%，大大高于中國同期的平均增長率。2006年的增速更是9年來的新高，快速發(fā)展的背后是投資、進(jìn)出口、消費(fèi)、工業(yè)生產(chǎn)方面增速的加快。從圖中我們可以看到，2004年，%；2005年，%；2006年，%。圖1 蕪湖生產(chǎn)總值與增長值的變化二、 固定投資增長分析從整體上看，蕪湖市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持著較快的發(fā)展態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資總額呈上升趨勢，全年投資總額增長30%；其中，%，%，%。圖2 蕪湖固定資產(chǎn)投資總額與增長率的變化三、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2007年蕪湖的人均GDP已經(jīng)超過3000美元，在正常水平下，3000美元人均GDP的區(qū)域，第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的比例應(yīng)該相當(dāng)，但由于近幾年蕪湖工業(yè)在汽車業(yè)的帶動(dòng)下超速發(fā)展，蕪湖的第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重反而逐年下降了，根據(jù)安徽統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2006年蕪湖實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值179億元，%。但隨著蕪湖先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)力布局的基本完成以及工業(yè)化對新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，未來幾年蕪湖將迎來第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)。圖3 蕪湖第三產(chǎn)業(yè)增加值及增長率的變化四、蕪湖經(jīng)濟(jì)在安徽省中的地位分析ＧＤP比較分析2006年，無論從地區(qū)生產(chǎn)總值、增長率還是人均生產(chǎn)總值上看，蕪湖的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都居于安徽省的前列。蕪湖GDP增長穩(wěn)定快速，在安徽省總量排名第三，人均GDP在全省排名第四，比省平均水平高近兩倍。蕪湖經(jīng)濟(jì)的增幅居全省第三，%。固定投資增長比較分析2006年，蕪湖市固定資產(chǎn)投資總額在全省范圍內(nèi)排名第三，是省固定投資額平均水平的兩倍，顯示了蕪湖良好的投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)吸引力。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較分析與蕪湖在安徽省內(nèi)的工業(yè)地位相比，蕪湖第三產(chǎn)業(yè)無論從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與增速而言，在安徽排名都不算靠前，雖然蕪湖金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模均在安徽排名第二，但其他新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐依然不夠大。但蕪湖作為政府引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)行為比較成功的城市，在良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)平臺(tái)的支撐與各項(xiàng)扶持鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的政策的刺激下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景與空間將相當(dāng)看好。五、蕪湖未來發(fā)展機(jī)遇中部崛起的政策機(jī)遇蕪湖在過去15年經(jīng)濟(jì)建設(shè)中,通過重點(diǎn)骨干企業(yè)的發(fā)展與支撐，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)已經(jīng)開始發(fā)揮效益，企業(yè)內(nèi)生增長機(jī)制的形成帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)逐步由傳統(tǒng)粗放式經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向內(nèi)源式經(jīng)濟(jì)增長模式。而在國家支持中部崛起戰(zhàn)略和安徽東向發(fā)展戰(zhàn)略的推動(dòng)下，攜全面對接長三角之勢，蕪湖將進(jìn)一步改善投資環(huán)境，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，突破地域與空間的限制，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式為“十一”規(guī)劃的重心與方向。長三角一體化的機(jī)遇行政區(qū)劃調(diào)整后，蕪湖作為中部省份中離長三角最近的人口超百萬的城市，將面臨前所未有的機(jī)遇。隨著蕪湖融入長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快，在經(jīng)濟(jì)、交通、信息、人才等各方面將受到長三角發(fā)達(dá)城市的全面輻射，并承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移帶來的投資機(jī)會(huì)。 城市化進(jìn)程加快的機(jī)遇蕪湖市在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，圍繞建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地、綜合交通樞紐、濱江山水園林城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化中心的總體要求，打造城鄉(xiāng)一體“大蕪湖”格局，在新一輪城市規(guī)劃中，打破市區(qū)、郊區(qū)、縣城、農(nóng)村等行政區(qū)劃束縛，強(qiáng)化城市概念，建立起工業(yè)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村、城鄉(xiāng)良性互動(dòng)的長效機(jī)制，形成了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展優(yōu)勢。先進(jìn)制造業(yè)帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇改革開放以來，蕪湖的工業(yè)已形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)梯度結(jié)構(gòu)漸趨合理，產(chǎn)業(yè)配套門類基本齊全，支柱產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈已經(jīng)得到充分延伸。蕪湖先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展為新興產(chǎn)業(yè)提供了良好的生長土壤，而以科技信息、文化創(chuàng)意為代表的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成熟化和完善化的標(biāo)志，是現(xiàn)代城市發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，有著多方面的積極作用。蕪湖在全面建設(shè)創(chuàng)新型社會(huì)的政策感召下，通過全方位培育當(dāng)?shù)匦畔?、軟件、?huì)展、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)集群，全面構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相吻合、與先進(jìn)制造業(yè)基地相配套、與區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化中心相協(xié)調(diào)、與山水園林城市相適應(yīng)，能夠不斷滿足城鄉(xiāng)居民需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，從而為工業(yè)化提供增長動(dòng)力，為城市化拓展發(fā)展空間，為市場化注入發(fā)展活力。第二章 蕪湖房地產(chǎn)市場分析一、 宏觀層面分析 房地產(chǎn)開發(fā)量增速2007年，蕪湖市在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面繼續(xù)穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)行業(yè)投資額與銷售面積等多項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長。據(jù)蕪湖市開發(fā)辦有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，%；，；，%；房屋銷（預(yù)），%，市區(qū)房屋（預(yù)），增幅為38%，寫字樓與商業(yè)等經(jīng)營性用房銷售面積為13萬平方米。同時(shí)，%，顯示了對住宅市場的強(qiáng)勁需求。 近三年來地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢在2005年年中房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政出臺(tái)后，蕪湖平均房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了回調(diào)，在2005年末到達(dá)谷底后開始反彈，在之后階段均保持穩(wěn)定快速增長。從整體上看，在國家宏