【正文】 改革和對外開放：財稅體制、投融資體制、市場體系、行政體制等各項改革取得新的進(jìn)展。 —— 科教水平：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值 25%以上，科技進(jìn)步對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 48%以上，加快高中階段教育的普及， 2020 年高中階段教育入學(xué)率達(dá)到 80%以上。城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 32平方米。失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險參保率 達(dá)到 95%以上。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 9 第三 章 萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 一 、 宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響 產(chǎn)業(yè)支撐為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán) 境 作為工業(yè)礦產(chǎn)城市，其豐富的地下資源是支撐區(qū)域經(jīng)濟實力和消費水平強有力的保證。 作為紅色旅游城市，其旅游帶來的高附加值紅火了商業(yè)地產(chǎn)。而以此發(fā)展起來的紅色旅游、文化交流等使得商業(yè)地產(chǎn)有了發(fā)展的動力。 規(guī)劃助力，城市價值提升 2020 年 以來 ，萍鄉(xiāng)市建立了土地有形市場，土地儲備點燃了城市化進(jìn)程。 隨著近年來，萍鄉(xiāng)市土地市場規(guī)范化程度的提高以及土地市場化機制的加速運作，不僅進(jìn)一步活躍了區(qū)域房地產(chǎn)市場，更是對區(qū)域城市化進(jìn)程起到了積極的推進(jìn)作用。 房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，物業(yè)類型區(qū)分度凸現(xiàn) 根據(jù)萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)發(fā)展的跡象看，目前市場發(fā)展的區(qū)域特征明顯，城區(qū)輪廓區(qū)分逐漸凸現(xiàn)，基本可以劃分為五大區(qū)域，分別為老城區(qū)、城北開發(fā)區(qū)、安源新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、橫龍山風(fēng)景區(qū)。在老城區(qū)，基本形成了純商業(yè)、商住樓、商務(wù)辦公樓為特征的區(qū)域，這些 物業(yè)狀態(tài)也成為了市場的主要供應(yīng)力量。 1至 8月份，商品房銷售面積為 萬平方米，與去年同比上漲 %，商品房銷售總金額為 億元，與去年同比上漲 %，商品房均價為 2220 元，同比上升了 %。 三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 通過對萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的概況分析，我們得到如下趨勢預(yù)測 : 發(fā)展商將更加理性、更加成熟， 策劃 營銷意識增強，外來與本地發(fā)展商的同臺競技，將共同促進(jìn)市場繁榮。 住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資都將得到進(jìn)一步的發(fā)展。 項目運作過程中，更加市場化， 操作更加專業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn) 逐步實現(xiàn)投資商、策劃代理商、營運商 等分工合作， 走專業(yè)化發(fā)展道路。 該商圈整合了萍鄉(xiāng)商業(yè)精華，基本突現(xiàn)了萍鄉(xiāng)整體的商業(yè)格局 ,目前的零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化 ， 有百貨、超市、電器賣場，小商品市場，貿(mào)易商城，室內(nèi)步行街，室外步行街，還有以底商為主的眾多沿街店鋪。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 12 核心商圈示意圖 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場： 南昌百貨萍鄉(xiāng)購物中心、富森百貨、青龍商廈 步 行 街： 文化路步 行街、金泰地室內(nèi)步行街 綜合市場： 萍鄉(xiāng)商城 專業(yè)市場： 義烏小商品批發(fā)城、 原萍百三樓服裝市場 、蘇寧電器、四平家電、肖記電器、全友家私 等 其 他： 肯德基 、迪歐咖啡 二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析 萍鄉(xiāng)唯一大型綜合百貨是南昌百貨萍鄉(xiāng)購物中心， 位于綠茵廣場東面，文化路步行街的入口，位置優(yōu)越，規(guī)劃布局合理，無論從檔次、規(guī)模、經(jīng)營狀況來看都是萍鄉(xiāng)百貨業(yè)的龍頭。 主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析 商業(yè)步行街主要有 文化路步行街、金泰地室內(nèi)步行街。 主題專業(yè)市場業(yè)態(tài)及分析 主題專業(yè)市場從經(jīng)營性質(zhì)的不同可以 分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 13 三、典型商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析 街 道： 躍進(jìn)南路 位 置： 昭萍路至八一路段 人流量： 很 多 車 道： 雙向 四車道 車流量： 很 多 公 交： 1 18路 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾 箱包皮具 珠寶首飾 化妝品 鞋 建材五金 日用百貨 餐飲 其它 合計 數(shù)量（間） 135 7 2 4 12 1 5 10 176 比例（ %） 76． 7% 4% 1． 2% 2% 7% 0． 5% 3% 5． 6% 100% 租金狀況 125200 元 /平 /月（圖書館至安源賓館 路 段） 240— 260 元 /平 /月 （人民公園 路 段） 商鋪面積 20— 200 平方米不等 建筑形式 以底商為主 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好 空 置 率 無空置 業(yè)態(tài)特征 該街道主要以 中高檔品牌 服飾 專 賣店 為主，并 有少量鞋類及皮具箱包店及其它店面 。 數(shù)據(jù)來源：深圳富智項目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 14 躍進(jìn)南路街景 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 15 街 道： 廣場 路 位 置： 人民公園至北橋 路段 人流量： 較多 車 道： 雙向四車道 車流量： 較多 公 交： 20路 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾 箱包皮具 珠寶首飾 化妝品 鞋 建材五金 日用百貨 餐飲 其它 合計 數(shù)量（間） 108 4 4 3 17 9 16 10 171 比例（ %） 63% 2． 5% 2． 5% 2% 9% 5． 2% 10% 5． 8% 100% 租金狀況 200 左右 /平 /月（人民公園 以東 路段） 商鋪面積 20— 80 平方米不等 建筑形式 以底商為主 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好 空 置 率 無空置 業(yè)態(tài)特征 該街道（南段 和中段）主要以運動 、休閑 服飾品牌專賣店為主，西段大 部分為 低檔服飾、日雜 及其它店面。肯德基在該路北段。 代表品牌 德爾地板、宏泰工具、老樹咖啡、香味樓、金鵬通訊、昌盛藥房等 綜合點評 綜合點評： 該街道位于綠茵廣場 和北橋之間， 經(jīng)營業(yè)種較為繁雜，由 建材五金、餐飲日雜和各 種服務(wù)業(yè)組成， 東段有肯德基，中段有富森百貨（實質(zhì)主營超市），西段有南百萍鄉(xiāng)店，由于餐飲、服務(wù)種類相對較多，給市民出行帶來方便，成為北橋商圈的重要組成部分。 餐飲娛樂類：街客、烤 翅一絕、永和豆?jié){ 等 。 數(shù)據(jù)來源：深圳富智項目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 20 文化路步行街街景 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 21 四、典型商服物業(yè)調(diào)查分析 南昌百貨萍鄉(xiāng)店 項目名稱 南昌百貨萍鄉(xiāng)店 項目位置 綠茵廣場西側(cè) 開業(yè)時間 07 年 9 月 樓層和總面積 五 層， 3萬平方米 開發(fā)商 南百 集團 車位 260車位 客流量 較多 裝修檔次 中檔裝修 空調(diào)狀況 有中央空調(diào) 電梯情況 雙向手扶電梯 建筑特點 由地下一層和地上四 層組成，封閉式商場 對外租金 基本以聯(lián)營扣點為主 ,不同品類不同檔次扣點不同 ， 一般 在 18%— 25%范圍。 經(jīng)營管理： 商場實行統(tǒng)一營運管 理，導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)的百貨店管理模式。 數(shù)據(jù)來源：深圳富智項目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 22 南昌百貨萍鄉(xiāng)店 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 23 金泰地室內(nèi)商業(yè)走廊 項目名稱 金泰地室內(nèi) 商業(yè)走廊 項目位置 人民公園下面 開業(yè)時間 06 年 樓層 和總面積 一 層， 7000 平方米 開發(fā)商 招商引資 車位 — 客流量 較多 裝修檔次 一般 裝修 空調(diào)狀況 有中央空調(diào) 電梯情況 — 建筑特點 地上一層封閉式室內(nèi)步行街 對外租金 業(yè)主買斷自租 ， 部分商場出租， 租金 100150 元 /平 /月（室內(nèi) /實用面積計 ） 鋪位 實用 率 70% 單鋪面積 實用面積 10— 30 平米 商戶總數(shù) 240 家左右 商場定位 中低檔服飾、小百貨 管理費 5 元 /平 /月 客戶來源 商戶來源范圍： 本地 商戶特點： 普通經(jīng)營商戶為主 顧客來源范圍： 本地顧客為主 顧客特點： 中青年為主要的消費者 樓層功能調(diào)查 樓層 經(jīng)營品種 /類別 一層 服裝、鞋帽、箱包、小飾品、童裝、化妝品 綜合點評 地段 ： 商場處在 躍進(jìn)南路和廣場路 交匯口， 人民公園下方，比較好的地理位置，可以 共享 躍進(jìn)南路和廣場路，以及到人民公園休閑的旺盛人流 ； 規(guī)模 ： 單層面積較大， 7000 平，具備一定優(yōu)勢。 物業(yè)形象： 屬于新建商場，建筑物年限短， 外圍形象良好， 店面裝修比較統(tǒng)一 ， 室 內(nèi)部 分 裝修一般。 規(guī)模 ： 屬萍鄉(xiāng)最大規(guī)模的小商品批零兼營單體 店。 物業(yè)形象： 物業(yè)形象一般 ， 店鋪裝修較低檔，整體購物環(huán)境較差 。 零 售業(yè)在經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、業(yè)態(tài)業(yè)種上都將向多元化、多層次方向 發(fā)展。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 27 第五章 商戶與消費者調(diào)查問卷及分析 （一）萍鄉(xiāng)商戶調(diào)查及分析 （共 發(fā)出 60 份，有效收回 60 份）