【正文】 綜合點(diǎn)評(píng) 地段 ： 商場(chǎng)處在 廣場(chǎng)路和迎賓路 交匯口，地理 相對(duì) 位置 一般 ， 屬于商圈邊緣，廣場(chǎng)路人流相對(duì)較少，共享萍鄉(xiāng)商 城顧客。 經(jīng)營(yíng)管理： 商場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一 規(guī)劃，布局比較混亂，管理不到位。 物業(yè)形象： 屬于新建商場(chǎng)，建筑物年限短，物業(yè)形象較好，裝修相對(duì)較有檔次 。 空置率 無(wú)空置 單鋪面積 20— 80 平米 商戶總數(shù) 239 家 商場(chǎng)定位 中檔百貨商場(chǎng) +超市 管理費(fèi) 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍： 本地 商戶特點(diǎn)： 代理、加盟 經(jīng)營(yíng)商戶為主 顧客來(lái)源 范圍： 本地顧客為主 顧客特點(diǎn)： 中青年為主要的消費(fèi)者 各樓層功能調(diào)查 樓層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 預(yù)計(jì)面積 1F 家電 5000 1F 化妝品、鐘表首飾、皮具、男女鞋、煙酒 5000 2F 女裝、飾品、美容、超市 7500 3F 男裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、超市 7500 4F 針織、童裝、床用、兒童樂(lè)園 5000 綜合點(diǎn)評(píng) 地段 ： 商場(chǎng)處在 昭萍東路和文化路步行街交匯口， 很好的地理位置，屬于核心商圈的一部分，可以和其他商 業(yè)共享 旺盛的人流和客戶資源； 規(guī)模 ： 南百集團(tuán) 資金雄厚， 目前為止 ， 南百萍鄉(xiāng)店是萍鄉(xiāng)唯一真正意義上 的最大規(guī)模的百貨店。 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng)： 萍鄉(xiāng)文化路步行 街 長(zhǎng)達(dá) 1168 米，總占地 158 畝，總建筑面積達(dá) 26萬(wàn)平方米 ，是一條以地方特色文化為背景建成的步行街，有漂亮 的 街區(qū)和廣場(chǎng)，各種情調(diào)的酒吧和酒樓 ，并 集購(gòu)物休閑、餐飲美 食、特色小吃、文藝娛樂(lè) ， 觀光旅游等商業(yè)功能于一體 的步行街， 但 由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，平時(shí) 人氣不是很旺，正處在商業(yè)孕育期。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 18 昭萍東路街景 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 19 街 道： 文化路步行街 位 置： 昭萍東路至朝陽(yáng)路段 人流量： 一般 車(chē) 道： 無(wú)設(shè)置車(chē)道 車(chē)流量： 無(wú)車(chē)流 公 交： 附近 16路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾 皮具箱包 化妝品 鞋 餐飲 日雜小百貨 合計(jì) 數(shù)量（間） 132 15 4 23 57 12 243 比例（ %） 54% 6% 1． 5% 10% 23． 5% 5% 100% 租金狀況 100— 200 元 /平 /月 （入口路段）、 70— 80元 /平 /月 （靠里） 商鋪面積 10— 150 平方米不等 建筑形 式 以底商為主 經(jīng)營(yíng)狀況 入口路段 經(jīng)營(yíng) 良好、靠里經(jīng)營(yíng) 狀況一般 空 置 率 空置約 10% 業(yè)態(tài)特征 該步行街主要以 服飾、 小百貨、 特色餐飲、娛樂(lè)休閑項(xiàng)目為主 代表品牌 鞋服類(lèi)：森馬、特步、安踏、海瀾之家、蜘蛛王、紅蜻蜓 、 勁王、 雅戈?duì)?、三彩? 秋水伊人、 周織 等。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 16 廣場(chǎng)路街景 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 17 街 道： 昭萍東路 位 置： 綠茵廣場(chǎng)至北橋路段 人流量： 較多 車(chē) 道： 雙向四車(chē)道 車(chē)流量： 較多 公 交： 6路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾 化妝品 鞋 建材五金 日用百貨 餐飲 其它（美發(fā)、通訊、銀行、藥房 、其它服務(wù)業(yè) ） 合計(jì) 數(shù)量（間） 8 4 5 37 20 24 40 138 比例（ %） 5． 8% 2． 9% 3． 6% 26． 8% 14． 5% 17． 4% 29% 100% 租金狀況 60— 80 元 /平 /月（ 路北面， 香味樓對(duì)面 一帶 ） 商鋪面積 10— 60 平方米不等 建筑形式 以底商為主 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況良好 空 置 率 無(wú)空置 業(yè)態(tài)特征 該街道主要以建材五金、餐飲日雜、和多種服務(wù)業(yè)組成。 代表品牌 李寧、耐克、彪馬、阿迪達(dá)斯、 安踏、 361 度、康威、自由鳥(niǎo)等 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng)： 該街道位于人民公園和北橋之間，南段和中段 品牌專(zhuān)賣(mài)店較多 ， 但檔次參差不齊， 路中段有青龍商廈、義烏 小商品城等，在一定程度上給該路段帶來(lái)人氣， 青少年和日雜批發(fā) 商 來(lái)此 路段 購(gòu)物 、批發(fā)小商品 者居多。 代表品牌 報(bào)喜鳥(niǎo)、勁霸、羅蒙、九牧王、柒牌、雅戈?duì)?、七匹狼、歐時(shí)力、歌力思、哥弟、聲雨竹 、季候風(fēng) 等 綜合點(diǎn)評(píng) 綜合點(diǎn)評(píng)： 該街道位于安源區(qū)老城區(qū)，是目前萍鄉(xiāng)商業(yè)氛圍最濃、中高檔品牌服飾最集中的街道，此街道的形成在很大程度上推進(jìn)了萍鄉(xiāng)商業(yè)進(jìn)程，提高了消費(fèi)者的消費(fèi)品位和檔次，并一定程度上滿足了部分高消費(fèi)群體的需求。本商圈 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要 是義烏小商品批發(fā)城、原萍百三樓服裝市場(chǎng)、蘇寧電器、四平家電、肖記電 器、全友家私等 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是商品 銷(xiāo)售細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前萍鄉(xiāng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量 較少且 專(zhuān)業(yè)化程度不高。 文化路步行街 屬于多功能型室外步行街，金泰地室內(nèi)步行街為人防工程建筑。 超市業(yè)態(tài)及分析 萍鄉(xiāng) 暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)專(zhuān)營(yíng)的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中 在百貨、購(gòu)物中心，屬于商場(chǎng)自營(yíng)，作為 百貨商場(chǎng)的補(bǔ)充業(yè)態(tài) ，以完善百貨商場(chǎng)的功能 ，目前附帶超市的百貨有南百萍鄉(xiāng)店、富森百貨、青龍商廈，其中富森百貨、青龍商廈以超市為主營(yíng)業(yè)務(wù)，少量 日雜 百貨 為輔。 主 商圈格局 萍鄉(xiāng)核心商圈主要以躍進(jìn)南路（昭萍路至八一路段），昭萍東路，廣場(chǎng)路構(gòu)成的三角形商業(yè)中心，囊括萍鄉(xiāng)商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的商業(yè)模式。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 11 第四 章 萍鄉(xiāng)市區(qū)零售商業(yè)形態(tài)及發(fā)展概況分析 一 、商業(yè) 發(fā)展概況及主要商圈格局 隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，萍鄉(xiāng)的商業(yè)發(fā)展也進(jìn)入一個(gè)新的階段， 萍鄉(xiāng) 的商業(yè)主要集中在老城區(qū)的 躍進(jìn)南路 、 八一 路 、廣場(chǎng)路和昭萍東路以及文化路步行街，商業(yè)扎堆 比較 明顯 ，并以此形成城市商業(yè)金三角的 核心商圈 狀態(tài)。 隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商以及策劃 、代理公司的介入，房地 產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，市場(chǎng)更加細(xì)分。 隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng) 。 消費(fèi)者 需求呈現(xiàn)多樣化，由單一的滿足居住需求上升到注重對(duì) 投資的需求。 在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開(kāi)發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費(fèi)者購(gòu)房更趨于理性化，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)。 二 、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年是萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的一年，在遭受去年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣的情況下，今年萍鄉(xiāng)各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售又有明顯回溫。而在這五大區(qū)域里面，都表現(xiàn)出了不同的物業(yè)狀態(tài)，老城區(qū)商 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 10 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較明顯，其他區(qū)域主要以住宅發(fā)展為主。 另外，萍鄉(xiāng)市“十一五”規(guī)劃提出，明確發(fā)展以新宜萍為發(fā)展中心的贛西城 市群，發(fā)揮省際紐帶作用，建設(shè)湘贛邊境區(qū)域中心城市和重要工業(yè)城市的目標(biāo)，必將極大的促進(jìn)萍鄉(xiāng)市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市價(jià)值將得以重沽。在前幾年的發(fā)展中，萍鄉(xiāng)市土地市場(chǎng)一直沒(méi)有得到有效挖掘，這主要是年土地儲(chǔ)備量和供應(yīng)量非常小，市場(chǎng)對(duì)土地需求尚未形成有效機(jī)制，土地作為調(diào)控的手段沒(méi)有發(fā)揮明顯的效用，作為三線城市的潛力還有待激發(fā)。 萍鄉(xiāng)市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上為房地產(chǎn)發(fā)展提供了寬松的環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了蓬勃地發(fā)展勢(shì)頭。有著深厚的歷史底蘊(yùn)的萍鄉(xiāng)在中國(guó)近代史上有著濃重的革命色彩。與此同時(shí)，礦產(chǎn)資源也在一定程度上形成輻射力，除了給工業(yè)發(fā)展提供后備力外，也吸引了大量外來(lái)投資，在活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也更進(jìn)一步優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。物價(jià)指數(shù)漲幅控制在 5%以內(nèi)。 2020 年城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保率達(dá)到 100% 。 —— 人民生活：城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入和農(nóng)民人均純收入年平均實(shí)際增長(zhǎng)分別為 12%、 10%左右?！笆晃濉逼陂g實(shí)際利用外資年平均遞增 16%以上，外貿(mào)出口年平均遞增 16%以上。城鎮(zhèn)化水平率達(dá)到 65%以上。 —— 結(jié)構(gòu)調(diào)整： 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： 。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 百余年來(lái)，煤炭一直是安源的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，“地下”資源一直是安源的優(yōu)勢(shì)。其地理位置優(yōu)越，毗鄰湖南省，歷史上有“吳楚咽喉、贛湘通衢”之稱，浙贛鐵路、滬瑞高速公路貫穿其中， 31 320 國(guó)道 縱橫境內(nèi)。全市在崗職工合計(jì) 萬(wàn)人，在崗職工年平均工資10345 元，其中：國(guó)有單位在崗職工 萬(wàn)人，年平均工資 11647 元。全市計(jì)劃生育率為 %，人口出生率為 ‰ ，死亡率‰，自然增長(zhǎng)率 ‰ 。從投資領(lǐng)域看，非國(guó)有投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，比城鎮(zhèn)投資快 個(gè)百分點(diǎn)，其中，民間投資完成 億元，同比增長(zhǎng)%。從工業(yè)領(lǐng)域看， 2020 年非公制規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) 41%。 （四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力不斷增強(qiáng)，運(yùn)行環(huán)境進(jìn)一步改善 非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。農(nóng)民人均純收入 5053 元，同比增長(zhǎng) %。 城鄉(xiāng)居民收入同步快速增長(zhǎng)。 2020 年全市財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %，其中，地方財(cái)政收入 億元，同 比增長(zhǎng) %。住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，比社會(huì)消費(fèi)品零售總額高 個(gè)百分點(diǎn)。城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 2020 年全市社 會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 消費(fèi)需求有效擴(kuò)張。實(shí)際利用外商直接投資加速增長(zhǎng)。全市進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %。 外商投資增長(zhǎng)迅速，出口貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁。二是房地產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)投資的主要特點(diǎn)：一是工業(yè)投資增速較快。 投資高速增長(zhǎng)。羊出欄 萬(wàn)只，家禽出籠 萬(wàn)羽，同比分別增長(zhǎng) %和 %。糧食總產(chǎn)量 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)%。 農(nóng)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。三是支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)。二是各種所有制工業(yè)都有較快增長(zhǎng)。工業(yè)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)主要 體現(xiàn)在：一是輕重工業(yè)快速 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 6 增長(zhǎng)。我市堅(jiān)持興工強(qiáng)市，扎